短期で土地活用する方法 - 東建コーポレーション

土地オーナー様のなかには、「短期で土地活用したい」と言った考えをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。例えば、将来的には大規模な土地活用を考えているが、すぐにはそれに取り組めない事情があり、ひとまずは短期の土地活用をして土地を遊ばせないようにしようと言うケースが挙げられます。

しかし、土地活用は基本的に長期間で行なうものです。短期で行なおうとすると様々な弊害が発生する可能性があります。長期で行なえば成功する方法でも、短期で行なったことにより失敗を招くことも少なくありません。そのため、短期での土地活用は通常よりも戦略を練って実施する必要があるのです。

そこで今回は、短期で土地活用する際の適切な戦略についてご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

短い期間の土地活用で収益を出すことは可能か？

土地活用は長らく「中長期で行なうもの」と考えられてきました。現在でも、ほとんどの土地活用法は中長期をベースに考えられています。

しかし、短期での土地活用が不可能という訳ではありません。そのため、まずは「なぜ、土地活用は中長期で考えるべきなのか」と言う部分から詳しくみていきましょう。これを理解すれば、短期での土地活用をするときは相当注意しなければならないことがお分かり頂けるはずです。

土地活用は中長期で運用する

土地活用にはいくつかの方法が存在しますが、その大半は「土地の上に何かをつくる」方法です。

例えば、土地活用の代表的な方法として賃貸マンション経営・アパート経営をイメージされる方が多いかもしれませんが、この場合は土地の上に賃貸マンション・アパートを建てなければなりません。

もちろん、何かをつくる以上は投資と回収が必要になります。賃貸マンション・アパートの場合は建築費が数千万～1億円単位になるので、多額の投資が必要です。投資の額が大きくなれば投資回収の期間も長くなるので、土地活用には中長期的な視野が必要になるのです。

短期の土地活用は「こうすれば」不可能ではない

土地活用には中長期的な視野が必要になりますが、短期の土地活用が絶対に不可能という訳でもありません。土地の上につくる物を安価な物にすれば投資額は小さくなり、投資回収期間を短くすることができるからです。

そのため、短期の土地活用においては「投資額の小ささ」と「投資回収期間の短さ」が重要なポイントになるでしょう。

売却も視野に入れる

短期の土地活用は、場合によっては「無理」が生じることがあります。その場合は、やはり長期での土地活用を検討したほうが良いでしょう。

長期、短期の両方を検討した結果、どちらも土地活用が難しい場合には、売却も検討してみましょう。ただし、土地活用のデメリットと売却のデメリットを比較することも忘れないようにしましょう。デメリットの比較によって、売却の方がデメリットが小さければ売却を検討されることをおすすめします。

短期で土地活用を検討する際のポイント

短期の土地活用を成功させるには、「投資額の小ささ」と「投資回収期間の短さ」がポイントになることを確認しました。そしてこの2点を実現するには、以下の3項目を検討する必要があります。

初期投資を少なくする

短期の土地活用では、初期投資が少なければ少ないほど、成功する確率が高まります。短期の期間にもよりますが、数十万～数百万円には抑えたいものです。もしくは、初期投資をかけない方法も検討してみましょう。短期の土地活用では、初期投資の安さありきで考えても良いかもしれません。

早期撤退が可能な方法を考える

コストを考えるときには、時間的なコストも重要視しなければなりません。そのため、短期の土地活用をスタートさせたあと、すぐに撤退できる事業を考えましょう。

例えば、地中深くに基礎や杭、構造物を埋める工法が必要な土地活用は短期には向きません。土地の上に何かつくるのであれば、簡単に撤去できるのかどうかを検討したほうが良いでしょう。

撤退費用を少なくする

短期の土地活用を行なう際には、撤退費用も見積もっておきましょう。土地活用は投資の一種であり、投資の成否は最終的な収支で決まります。

初期投資が安くても、投資で利益が上がっても、維持費が高かったり撤退費用がかさんだりしてしまっては、最終的な収支が赤字になってしまいます。つまり、その投資が失敗したことになってしまう訳です。そのため、初期投資を調べるときには撤退費用も調べておく必要があるでしょう。

短期で可能な土地活用方法

短期でもできる土地活用法は、以下の通りです。

それぞれのメリットとデメリットを詳しくみていきましょう。

① 土地をそのまま貸す

メリット

土地をそのまま貸すことのメリットとしては、初期投資や維持費、撤退費用と言った諸費用を0円に抑えられることが挙げられるでしょう。まさに理想の短期土地活用と言えるかもしれません。もちろん、土地オーナー様は地代と言う収益を得ることが可能です。

ただし、短期の土地活用で土地を貸すときは「一時使用目的の賃貸借契約」を結ぶようにしましょう。一時使用目的の賃貸借契約を結ぶことで、借地借家法が適用されず民法が適用されます。借地借家法は借り手を保護する法律なので、土地オーナー様にとって不利に働くかもしれません。

デメリット

短期の土地活用を考えた場合、土地をそのまま一時使用目的の賃貸借契約で貸すことは最も合理的な方法と言えるでしょう。したがって、デメリットはほとんどありません。

あえてデメリットを挙げるとするならば、収益性の低さでしょう。しかし、短期の土地活用においては、その大半が高い収益性を期待できないので、このデメリットはそれほど深刻に考える必要はありません。

② 駐車場（コインパーキング）

メリット

短期の土地活用における駐車場経営のメリットとしては、更地にすればすぐに事業を開始できるという点が挙げられます。地方であれば土がむき出しの更地で月極め駐車場としているケースも珍しくありません。土がむき出しのままの月極め地駐車場であれば、撤去作業がほとんど必要ないでしょう。

また、コインパーキングであっても装置を設置するだけではじめることができますし、撤去も簡単です。

デメリット

短期の土地活用における駐車場経営には、デメリットはほとんどないと言っても良いでしょう。

短期土地活用の3原則である「初期投資を少なくする」「早期撤退が可能な方法を考える」「撤退費用を少なくする」と言う点を満たしているからです。

それでもあえてデメリットを挙げるなら、アスファルトを敷くと駐車場経営をやめるときにアスファルトを剥がす必要があることが挙げられるでしょう。それなりに費用がかかってしまいます。

③ 太陽光発電

メリット

太陽光発電もコインパーキング同様に、スタート時は装置を取付けて、撤退時は装置を取り外すだけで済みます。環境問題に寄与できる点も大きなメリットでしょう。

デメリット

太陽光発電のデメリットは、安くなったとは言え装置の価格が高いという点です。また、業者によっては「太陽光発電はリスクが高い」と指摘したり、「太陽光発電の投資回収は10年かかる」と指摘したりしています。そのため、太陽光発電を検討するときは綿密な収支シミュレーションが必要になるでしょう。

④ トランクルーム

メリット

トランクルームは専用の建物を建てなければならないのですが、賃貸マンション・アパートよりは安く建てることができます。また、トランクルームのニーズは年々高まっているので、収益面も期待できるでしょう。

デメリット

トランクルーム経営のデメリットは、短期土地活用にしては初期投資が決して安くないことが挙げられます。

短期と言う期間にも「超短期」と「中期に近い短期」がありますが、超短期の土地活用を考えているならば、トランクルームは選択肢から外したほうが良いでしょう。

⑤ 資材置き場

メリット

資材置き場経営は、言わば土地を貸すだけなので初期投資は必要ありません。そのため、短期土地活用に向いているでしょう。

資材の置き場所に困っており、短期で良いから資材置き場として使わせてほしいと言う企業がいれば、高い賃料で貸せるかもしれません。

デメリット

土地を短期で資材置き場として貸す場合には、契約期間が満了したら土地を返却してもらうことを契約書に明記し、約束しておくことが大切です。

例えば、資材置き場として建設会社に土地を貸したとします。ところが、建設計画が延期した場合、建設会社は土地オーナー様にその土地の使用延期を懇願するでしょう。

このような場合、土地オーナー様は自身が計画していた土地活用に着手できなくなるかもしれません。

⑥ 市民農園

メリット

市民農園の使用は、大体は1年以内に終了します。春に貸し出して秋に野菜を収穫したら、冬は遊休地になる訳です。そのため、市民農園は短期で経営を終わらせることができます。

デメリット

市民農園をはじめる場合、土地を耕さなければなりません。いわゆる「土をつくる作業」が必要になる訳です。これは意外に手間がかかります。

また、大きな収益を得られる事業でもありません。市民農園の利用者は、トマトやカボチャ、ジャガイモなどといった安価な野菜をつくるので、土地の使用料が高くなると利用する人は居なくなるでしょう。

市民農園はビジネスとしては成立しづらいので、市民の憩いの場を提供するというボランティア精神が必要になります。

日本には市民農園ビジネスも存在していますが、それは中長期的なビジネスモデルとなっているため、短期の土地活用で大きな利益を追求するのは難しいでしょう。

⑦ 自販機設置

メリット

自動販売機経営も、コインパーキングや太陽光発電と同じように、装置を設置してスタートし、撤退するときは装置を外すだけで済みます。さらに、自動販売機の持ち運びはコインパーキングの装置や太陽光発電の装置よりも簡単です。

自動販売機経営は、手軽にはじめて手軽に撤退できるという点で、短期の土地活用に向いている事業と言えるでしょう。

デメリット

短期の土地活用における、自動販売機経営のデメリットはあまりないでしょう。

強いて挙げるならば収益性の悪さですが、短期土地活用の3原則である「初期投資を少なくする」「早期撤退が可能な方法を考える」「撤退費用を少なくする」と言う点を満たしているので、そのデメリットは小さいと言えます。

ただ、短期土地活用する土地に一定の広さがあるのであれば、自動販売機経営を行なうよりも土地をそのまま貸したほうが良いかもしれません。収益性はそれほど変わらない可能性が高いからです。

まとめ
土地活用をしたいならプロに相談しませんか

今回は、短期で土地活用する方法について詳しくご紹介しました。短期での土地活用には様々な方法が存在しますが、決して簡単な訳ではないため、検討段階から土地活用の専門会社に相談したほうが賢明でしょう。

短期の土地活用が本当にベストな選択なのか、短期によるリスクはあるのか？東建コーポレーションでは、土地オーナー様のご希望をお聞きしながら親身になってご相談に応じ、土地活用を全面的にバックアップさせて頂きます。ぜひ、お気軽に土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、2019年12月時点の情報に基づいて作成されています。