土地活用で一括借り上げ（サブリース）するメリット・デメリット

土地活用の必要性を認識していながら、最初の一歩を踏み出せないでいる土地オーナー様も少なくないでしょう。それは、賃貸マンション経営・アパート経営やビル経営などについて「自分にできるのだろうか」と言った不安を払拭できないことが原因のひとつと言えます。

しかし、その不安な気持ちは「危機意識」と言い換えることもできるため、必ずしもネガティブなものではありません。土地活用に慎重な人のほうが、かえって堅実な土地活用ができるため、成功する確率も高められるでしょう。

今回は、そんな土地オーナー様の不安を軽減する方法のひとつである「一括借り上げ」のメリット・デメリットについてご紹介していきます。「サブリース方式」とも呼ばれるこの方法のメリット・デメリットを詳しく知ることで、より堅実な土地活用の方法を検討できるようになりますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

一括借り上げ（サブリース）とは

そもそも、一括借り上げとはどのような方法なのでしょうか。この章では、以下の項目について解説します。

① 一括借り上げとは、サブリース（契約）とは

・一括借り上げ

土地オーナー様がご自身の土地に賃貸建物を建設し、その後サブリース会社が賃貸建物全体を借り受ける方法のことです。「全体 ＝ 一括」で「借り受ける ＝ 借り上げ」と言うことから、「一括借り上げ」と呼ばれています。

一般的な賃貸マンション・アパートでは、賃貸マンション・アパートオーナー様と入居者様の間で賃貸借契約を結びますが、一括借り上げ方式の場合は土地オーナー様（賃貸マンション・アパートオーナー様）と入居者様の間に、サブリース会社が介在します。

・サブリース（契約）

転貸借契約とも言い、サブリース会社と入居者様の間で交わされる賃貸借契約のことです。サブリース契約では、サブリース会社が賃貸マンション・アパートオーナー様（土地オーナー様）から借りている賃貸マンション・アパートを入居者様に貸しているため、「転貸借」と呼ばれます。つまり「また貸し」です。

② 一括借り上げの仕組み

一括借り上げではまず、土地オーナー様がご自身の土地に賃貸マンション・アパートを建設し、その後サブリース会社が賃貸マンション・アパート全体を借り受けます。

サブリース会社は賃貸マンション・アパート全体を借り受けたあと、賃貸マンション・アパートの各部屋を入居者様に貸します。入居者様の募集や賃貸マンション・アパートの管理などを行なうのもサブリース会社です。つまり、一括借り上げは、賃貸マンション・アパートオーナー様（土地オーナー様）の賃貸マンション・アパート管理業務が必要ない方法と言えます。

賃貸マンション・アパートオーナー様（土地オーナー様）とサブリース会社は、マスターリース契約を結びます。これは、「一括賃貸借契約」と呼ぶこともあります。

なお、お金の流れとしては、入居者様がサブリース会社に家賃を支払い、サブリース会社が家賃収入のなかから賃料として賃貸マンション・アパートオーナー様（土地オーナー様）に支払うという仕組みです。賃料は、賃貸マンション・アパートの入居率が異なっても変わりません。そのため、賃貸マンション・アパートオーナー様は入居者様がいなくても賃料が得られますが、満室になっても賃料が増える訳ではないということになります。

③ 管理方法

一括借り上げは、賃貸マンション・アパートオーナー様（土地オーナー様）が管理業務をサブリース会社に一任します。

そのため、一括借り上げ方式を採用すると、賃貸マンション・アパートオーナー様は建物（賃貸マンション・アパート）や入居者様の管理をする必要はありません。

一括借り上げ（サブリース）に向いている土地活用

一括借り上げに向いている土地活用としては、次のような例が挙げられます。

基本的にこれらの事業を行なう場合には、事業を軌道に乗せるためのノウハウが必要です。そのため、土地オーナー様自身がノウハウを熟知していなければ、これらの土地活用事業を行なうことは難しいでしょう。その点、一括借り上げ方式を使えば、土地活用法のノウハウを熟知していない土地オーナー様でも、事業をはじめられます。

土地活用のノウハウと一括借り上げ方式の関係

土地オーナー様ご自身が賃貸マンション経営・アパート経営のノウハウを熟知しており、軌道に乗せられるという確信をお持ちならば、一括借り上げ方式を利用する必要はないかもしれません。

そのため、賃貸マンション・アパートオーナー様がどの程度ノウハウを熟知しているのかという点は、一括借り上げ方式を検討していく上で重要なポイントになるでしょう。

土地活用で一括借り上げ（サブリース）するメリット・デメリット

土地オーナー様が土地活用を行なう際に一括借り上げ方式を採用するメリット・デメリットを考えてみましょう。

一括借り上げのメリット

一括借り上げのメリットとしては、次のような点が挙げられます。

・安定した収入

一括借り上げ方式では、入居者様がいなくても一定の賃料が土地オーナー様に支払われます。そのため、収入の安定が期待できるでしょう。

・管理を任せられる

一括借り上げ方式では、土地活用事業を一括してサブリース会社に任せることができるので、入居者管理や建物管理も任せることになります。そのため、管理業務による負担を避けたい土地オーナー様にとっては大きなメリットと言えるでしょう。

・空き室リスクを回避できる

一括借り上げ方式は、入居率にかかわらず家賃が保証されています。そのため、土地オーナー様は空室リスクを負う必要がありません。

一括借り上げのデメリット

一方のデメリットとしては、以下のような点が挙げられます。

・賃料の値下げリスクを負う

一括借り上げ方式の場合、入居実績によってはサブリース会社から賃料の値下げを要請されることがあります。賃料が値下げされると、土地オーナー様の収入は減ってしまいます。こう言った賃料の値下げリスクは一括借り上げ方式のデメリットと言えるでしょう。（サブリース会社の定める契約書の内容により異なります。）

・大きな利益を得るチャンスをなくす

一括借り上げ方式は、リターンを減らしてリスクを減らす方法と言えます。そのため、リスク回避と引き換えに、大きな利益を得るチャンスは逃すことになってしまうということです。

仮に、一括借り上げ方式で賃貸マンション・アパートを建て、それが人気物件になって何十年にもわたって満室が続いた場合、土地オーナー様は「一括借り上げ方式を採用しなければ良かった」と後悔するかもしれません。したがって、長期的な利益とリスクを視野に入れながら検討していくことが大切になるでしょう。

・維持費が割高になる

これはサブリース会社の契約内容によって異なるため一概には言えませんが、原状回復費用や修繕費用と言った維持費が割高になるケースも存在します。そのため、サブリース会社を選ぶ際には維持費についてもしっかりと確認しておくことが大切になるでしょう。

サブリース会社を検討する際に気を付けたいこと（選び方）

ここまでの説明で、一括借り上げ方式を使った土地活用は「サブリース会社頼み」の部分が大きいことがお分かり頂けたのではないでしょうか。だからこそ、一括借り上げ方式を使った土地活用を行なう土地オーナー様は、土地活用のパートナーであるサブリース会社を慎重に選考しなければなりません。一括借り上げ方式を使った土地活用の成否は、サブリース会社が握っていると言っても過言ではないのです。

では、サブリース会社を選ぶ際にはどのような点に注意すれば良いのでしょうか。特に注意すべきポイントとしては、以下のような点が挙げられます。

土地オーナー様は、これらの点についてサブリース会社に尋ねてみましょう。

「どのように管理するのか、どのように運営するのか、どのように仲介するのか、どのようにトラブル対応するのか」と言った質問への回答に合理性があれば、そのサブリース会社は信頼に値するでしょう。できる限り複数のサブリース会社の担当者と会い、その質問の答えを比較していくことをおすすめします。

まとめ
有効に土地活用したいなら、プロに相談しませんか

今回は、土地活用で一括借り上げを利用するメリット・デメリットについてご紹介しました。今回の記事をご覧頂き、一括借り上げ方式での土地活用に興味を持たれた土地オーナー様は、ぜひこの機会に土地活用の専門会社に相談されてみてはいかがでしょうか。

土地活用の東建コーポレーションは、全国各地で賃貸マンション・アパートを供給し、サブリースで豊富な実績とノウハウを蓄積しています。土地オーナー様の土地を実際に拝見した上で、「どのような土地活用法が最適か」を土地オーナー様と一緒に考え、アドバイスさせて頂きます。 ぜひお気軽に土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、2019年12月時点の情報に基づいて作成されています。