サ高住を建てて土地活用する - 東建コーポレーション

「サービス付高齢者向け住宅（サ高住）」とは、高齢の単身者や高齢の夫婦のみ世帯が入居して、介護・医療と連携したサービスが受けられる賃貸住宅のことです。そのため、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）ではバリアフリー構造であることが求められます。

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）は社会的なニーズも高いため、土地オーナー様が土地活用を考えるときの選択肢になり得るでしょう。今回は、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営のメリット・デメリットや運営方法などを詳しくご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）とは

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）は、高齢者の入居にマッチさせた特殊な賃貸マンション・アパートです。一般的な賃貸マンション・アパートには、高齢者にとって様々な不都合があります。それらの不都合を取り除いた賃貸住宅がサービス付高齢者向け住宅（サ高住）です。

しかし、高齢者に便利な賃貸住宅にすれば、すべてサービス付高齢者向け住宅（サ高住）になるという訳ではありません。サービス付高齢者向け住宅（サ高住）について、国土交通省は次のように定義しています。

登録基準

賃貸住宅を建てて、そこを「サービス付高齢者向け住宅（サ高住）」にするには、国土交通省に登録しなければなりません。登録基準は非常に厳しく、次のようになっています。

＜住宅＞

＜サービス＞

＜契約＞

＜事業者の義務＞

＜指導監督＞

＜住宅＞

＜サービス＞

＜契約＞

＜事業者の義務＞

＜指導監督＞

なぜサービス付高齢者向け住宅（サ高住）が登場したのか

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）が登場し、その建設を国（具体的には国土交通省）が支援するようになった背景には、日本の超高齢社会があります。単身の高齢者や高齢の夫婦のみ世帯が増加し、今後さらに要介護・要支援の高齢者や認知症の高齢者も急増する見込みです。

そのため、要介護状態になっても住み慣れた街で自分らしい暮らしを続けられる住宅が必要になりました。

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）は、市区町村の介護施策やまちづくりと連携したり、地域の医療・介護サービスと連携したりすることで、超高齢社会対策の一助となります。そこで、国は高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）をつくるなどして、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）の建設をサポートしているのです。

老人ホームとは違う、病院とはまったく異なる

「サービス付高齢者向け住宅（サ高住）」と「老人ホーム」を混同されてしまう方もいらっしゃるかもしれません。しかし、これらは別物です。また、当然ですがサービス付高齢者向け住宅（サ高住）は病院ともまったく異なります。

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）のベースは賃貸住宅ですが、老人ホームは介護施設であり、病院は医療施設です。

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）は「介護・医療と連携したサービス」を提供しなければなりませんが、それは介護サービスでも医療サービスでもありません。あくまで「連携したサービス」になります。

この介護・医療と連携したサービスというのは、少なくとも安否確認と生活相談サービスです。もちろん、この内容より手厚くしても構いませんが、最低限、安否確認と生活相談を実施すればサービス付高齢者向け住宅（サ高住）の要件のひとつはクリアできます。

老人ホームでは「介護サービスそのもの」を、そして病院では「医療サービスそのもの」を提供しているので、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）とは異なることがお分かり頂けるでしょう。

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）を経営するメリット・デメリット

土地オーナー様が土地活用としてサービス付高齢者向け住宅（サ高住）を建設・経営することのメリット・デメリットを詳しくみていきましょう。

メリット

土地活用としてのサービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営には、次のようなメリットがあります。

ひとつずつ詳しくみていきましょう。

① 需要が高い

土地活用には様々な種類が存在するため、土地活用を検討している土地オーナー様は、需要が高い事業を選ぶことが大切になります。そのなかで、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営は需要が高い事業のひとつと言えるでしょう。

需要があるビジネスに参画することは、ビジネスの難しさを減らすことにつながります。つまり、成功率が高くなるということです。高齢者が安心して住むことができる賃貸住宅は不足しています。高齢者が増え続けていることを踏まえても、「サービス付高齢者向け住宅（サ高住）の需要は高い」と言えるでしょう。

② 社会貢献になる

社会貢献になるという点も、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営のメリットと言えるでしょう。土地活用を通じて社会貢献ができることは、土地オーナー様にとって大きな喜びになるはずです。

昨今の超高齢社会は、深刻な社会問題になっています。サービス付高齢者向け住宅（サ高住）の建設により、安心して住める場所がなくて困っている高齢者を救済することは社会問題の解決に寄与するため、社会への貢献につながるのです。

③ 空室リスクが少ない

賃貸住宅の経営において、空室は大きなリスクと言えます。空室とは、借り手が見つからない状態のことです。しかし、需要が高いサービス付高齢者向け住宅（サ高住）は借りたい人が多いため、空室リスクが低いと考えることができるでしょう。

④ 行政の補助や税制面での優遇がある

国は、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営に乗り出す人を補助したり税制面で優遇したりしています。

その補助のひとつが「サービス付高齢者向け住宅（サ高住）整備事業」です。この事業の補助の内容は、次のようになっています。

また、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）を建てると、固定資産税や不動産取得税の軽減といった税制面の優遇も受けられます。そのため、土地オーナー様はその分、自己資金の持ち出しを減らすことができる訳です。

デメリット

土地活用としてのサービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営には、次のようなデメリットがあります。

ひとつずつ詳しくみていきましょう。

① 初期投資が高額になりやすい

そもそも賃貸住宅経営での土地活用は、駐車場経営やトランクルーム経営などと比べて初期投資がかさみます。それがサービス付高齢者向け住宅（サ高住）になると、さらに建築コストがかさむことになるでしょう。

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）はバリアフリー構造にしたり、部屋の広さの基準があったりするため、どうしても建築費が高くなってしまうからです。

② 転用しにくい

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営には、転用の際に支障が出るリスクがあります。

例えば、何らかの事情でサービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営を中断し、その建物を一般的な賃貸住宅として貸し出すことになったとします。そのときの家賃は、一般的な賃貸住宅と同じレベルにまで落とさなければなりません。

高齢の入居者様であれば、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）の利便性を考慮して、多少高い家賃でも納得するでしょう。しかし、一般的な賃貸住宅の借主は、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）の利便性を特に必要としている訳ではありません。そのため、「元々サービス付高齢者向け住宅（サ高住）だったので、家賃を高めに設定しています」と言う説明には納得しない可能性がある訳です。

では、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）を一般的な賃貸住宅に転用したとき、家賃を下げれば問題が解決するのかというと、そうでもありません。サービス付高齢者向け住宅（サ高住）の建設は、一般的な賃貸住宅よりコストがかかっているため、家賃を下げてしまうと土地オーナー様の「投資の回収期間」が長くなってしまうからです。それは、土地オーナー様の資金繰りが悪化するリスクを高めてしまう可能性があります。

③ 義務が多い、ルールが厳しい

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）は、国土交通省が定めている基準をクリアしなければなりません。その基準は建物だけでなく、サービスの提供にも及びます。

また、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）の経営者は、行政の指導監督を受けることになります。具体的には、行政に事業内容を報告したり、立ち入り検査を受けたり、指示を受けたりしなければなりません。

④ 法改正する可能性がある

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）は国が定めたルールであるため、そのルールが変わればサービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営にも多大な影響を与えます。ルールの変更とは、法律改正のことです。

医療や介護に関連する法律は目まぐるしく変わるため、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営にも「いつどうなるか分からない」と言うリスクがあります。

⑤ 高齢者の命と健康に「ある程度」責任を持つことになる

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）を求める高齢者の多くは、健康に関する心配を何かしら抱えているでしょう。そのため、いつ医療や介護が必要になるか分からない状態と言えます。

だからこそ、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）の経営者は入居者様の安否確認をしなければなりませんが、これは入居者様の命と健康について、ある程度の責任を持つことを意味します。

例えば、高齢の入居者様が部屋で亡くなっていて、それがしばらく発見されなかったという事態が起きれば、その責任も大きくなってしまうでしょう。医療従事者や介護従事者ほどの重い責任ではありませんが、決して安易な気持ちでははじめられない事業であることは確かです。

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）の管理・運営について

土地オーナー様がサービス付高齢者向け住宅（サ高住）で土地活用する場合の管理方法や運営方法としては、次のような物が挙げられます。

ひとつずつ詳しくみていきましょう。

① 一括借り上げ方式

一括借上げ方式とは、土地オーナー様と土地活用専門会社が連携し、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）を経営する仕組みです。まず、土地オーナー様が自身の土地に、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）を建設します。そして建物が完成したら、土地活用専門会社が一括借上げをします。

その後のサービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営は土地活用専門会社が行なうため、入居者様の募集や家賃管理、入居者様管理といった業務を土地オーナー様が行なう必要はありません。

そして、土地活用専門会社は土地オーナー様に賃料を支払います。この賃料が土地オーナー様の収入になる訳です。

② 委託方式

委託方式と一括借上げ方式は似ているところがあります。一括借上げ方式は、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営のすべてを土地活用専門会社が土地オーナー様の代わりに行なう方法ですが、委託方式はサービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営の業務の一部を土地活用専門会社に依頼する方法です。そのため、建物の管理だけ委託することもできます。この場合、土地オーナー様は土地活用専門会社に委託料を支払います。また、入居者様の管理を委託することも可能です。

委託する業務の内容や委託料は、土地オーナー様と土地活用専門会社で話し合って決めることになります。

③ 自己管理方式

自己管理方式は、土地オーナー様自身がサービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営のすべてを行なう管理・運営方法です。

ただ、自己管理方式に意欲がある土地オーナー様でも、土地活用専門会社のサポートを受けることをおすすめします。サービス付高齢者向け住宅（サ高住）を建てるには、国が要求する条件をクリアしなければなりません。その内容すべてを、これまで土地活用したことがない土地オーナー様が建築会社に指示することは極めて難しいでしょう。

また、入居者様の安否確認をしたり、生活相談を受けたり、行政の指導監督を適切に受けたりすることも、初めてサービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営に挑戦する土地オーナー様には難関になるはずです。サービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営は高齢者の命と健康を預かる事業なので、土地活用専門会社のサポートを受け、万全の態勢で臨みましょう。

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）が向いている土地

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）に向いている土地には、次のような特徴があります。

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）は、都心部の土地でも、郊外の土地でも建てることができます。都心部であれば、病院や介護施設が多いので、入居している高齢者は安心できるでしょう。また、郊外は高齢者が好む静かな環境が整っています。最近は訪問医療や訪問看護、訪問介護も充実しているので、郊外でも高齢者が住みやすくなりました。

また、これはサービス付高齢者向け住宅（サ高住）に限ったことではありませんが、賃貸住宅経営は広い土地ではじめたほうが収益性は高くなります。1棟に入る戸数を多くすれば、それだけ家賃収入が上がるからです。

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）以外にも検討したい土地活用法

土地オーナー様がサービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営を検討する際は、その他の土地活用法も一緒に検討してみることをおすすめします。土地活用の「成功の秘訣」は、様々な選択肢のなかからご自身に合った方法を選択することです。

特に賃貸マンション経営・アパート経営は、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）と並行して検討していったほうが良いでしょう。賃貸マンション経営・アパート経営であれば、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営のデメリットを気にする必要がないからです。もちろん、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営のメリットを享受することはできませんが、それぞれのメリットを理解した上で検討していくことで、より堅実な土地活用を行なえるようになるでしょう。

土地活用を本格的に検討する場合には、土地オーナー様の土地との相性を考えることが大切です。その土地の特性はサービス付高齢者向け住宅（サ高住）のメリットを大きくするのか、それとも賃貸マンション・アパートのメリットを大きくするのかを比較していきましょう。

まとめ
土地活用でサービス付高齢者向け住宅（サ高住）を建てたいなら、プロに相談しませんか

今回は、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）を建てて土地活用するメリット・デメリットや、その運営方法などを詳しくご紹介しました。ぜひ、ご自身の土地がサービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営に適しているかどうかの参考材料としてお役立て下さい。

なかには、まだサービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営による土地活用のイメージが湧かない方もいらっしゃるかもしれません。しかし、実際にサービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営によって土地活用を成功させている事例も数多く存在します。

その一例として、郊外に2,500坪もの土地を保有していた土地オーナー様の事例があります。自身が高齢になったことで、「高齢者の困りごと」を解決したいという思いから、その土地にサービス付高齢者向け住宅（サ高住）を建てることにしたそうです。その土地オーナー様の目標は「高齢者同士で協力しあえる住まい」でした。

そして、バリアフリーを装備した建物であることはもちろん、事前に近隣の病院へ出向いて入居者様に万が一のことが起きたときの対応について相談するなどの熱意と配慮の結果、そのサービス付高齢者向け住宅（サ高住）は人気物件として高い支持を得ることに成功しています。

土地活用の東建コーポレーションでは、蓄積されたノウハウを最大限活用し、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）をはじめとする様々な土地活用法のなかから、最適なプランのご提案をさせて頂いております。土地オーナー様のご希望をお聞きしながら土地活用をサポートさせて頂きますので、ぜひお気軽に土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、2019年11月時点の情報に基づいて作成されています。