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駅近の狭小地を賃貸マンションで土地活用

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駅近の狭小地を賃貸マンションで土地活用

「狭小地は土地活用が難しい」と言われることも少なくないため、狭小地の土地を所有されているオーナー様は、その土地をどのように活用すれば良いか迷われてしまうかもしれません。

しかし、狭小地であっても駅近であれば話は大きく変わります。駅近の狭小地であれば、賃貸マンションなどで土地活用することもできるからです。もちろん賃貸マンション以外の活用法も存在します。今回は「駅近の狭小地」を土地活用する方法について詳しくみていきましょう。

狭小地とは

狭小地とは

狭い土地のことを狭小地と言いますが、法律で「何平方メートル以下を狭小地と定める」と決められている訳ではありません。ただ、不動産業界では一般的に20坪(66平方メートル)以下の土地を狭小地と呼ぶことが多いようです。

三角や台形と言った「変わった形」の土地のうち、正方形や長方形の土地を利用すると、使いにくい形の土地が残ってしまいます。これが狭小地になります。

狭小地は使いにくいことから、周辺の土地より坪単価が安くなる傾向があります。

狭小地や変形地の活用が難しいと言われる理由

狭小地や変形地の活用が難しいと言われる理由

狭小地や変形地での土地活用が難しいと言われているのは、その土地に建てる建物の建設コストが高くなってしまうためです。住宅密集地の奥に狭小地があったり、土地が変形していたりすると、重機を入れることができない可能性があります。そのような場合には、人の手で建材を運ばなければならないため、作業賃や人件費を押し上げてしまうのです。

また、狭小地に賃貸住宅を建てると、1平方メートル当たりの建設費が高くなります。建物の建設費は、規模が大きくなるほど総額は上がりますが、一般的に、1平方メートル当たりの建設費は下がります。これは、規模が違っても建てる日数はほぼ変わらないといった人件費の問題や、大量発注によるコスト削減など、様々な理由があります。

駅近の立地なら活用法も豊富

駅近の立地なら活用法も豊富

土地活用で敬遠されがちな狭小地ですが、駅近の土地であれば別格です。例えば、駅近狭小地には、次のような土地活用法があります。

  • ①賃貸マンション経営・アパート経営
  • ⑥コインロッカー
  • ②賃貸併用住宅
  • ⑦コインランドリー
  • ③オフィス経営
  • ⑧広告看板
  • ④テナント経営
  • ⑨自動販売機
  • ⑤駐車場
  • ⑩宝くじ販売所
  • ①賃貸マンション経営・アパート経営
  • ⑥コインロッカー
  • ②賃貸併用住宅
  • ⑦コインランドリー
  • ③オフィス経営
  • ⑧広告看板
  • ④テナント経営
  • ⑨自動販売機
  • ⑤駐車場
  • ⑩宝くじ販売所

それぞれのメリットとデメリットを考えていきましょう。

① 賃貸マンション経営・アパート経営

駅近の狭小地の土地活用で最もおすすめしたいのは、賃貸マンション経営です。そのため、賃貸マンション経営については次の章でより詳しく解説していきます。

アパート経営も駅近狭小地には向いていますが、「おすすめ度」は賃貸マンション経営より落ちてしまいます。

駅近の狭小地の土地オーナー様は、賃貸マンション経営による土地活用と、それ以外の土地活用を比較してみて下さい。

② 賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、例えば3階建ての住宅を建て、1~2階を賃貸住宅にして土地オーナー様が3階に住む、といった形態の住宅のことです。

メリット
駅近狭小地を賃貸併用住宅で土地活用するメリットとしては、家賃収入を得ながら土地オーナー様が新築住宅に住めるという点が挙げられます。家賃を住宅ローンの返済に充当すれば、家計への負担も大幅に減らすことができるでしょう。
また、賃貸併用住宅であれば、自宅の管理と賃貸住宅の管理を同時に行なうことができます。さらに、相続税対策や固定資産税対策を行なっていくことも可能です。
デメリット
駅近狭小地に賃貸併用住宅を建てるデメリットとしては、賃貸マンションやアパートに比べ収益性が落ちることが挙げられます。
また、自宅でありながら「他人と同じ建物の中に住む」ことになるため、いわゆる「迷惑住人」を入居させてしまった場合、土地オーナー様が直接被害を受けることになるでしょう。

③ オフィス経営

駅近狭小地でオフィス経営を行なうメリット・デメリットを考えてみましょう。

メリット
延べ床面積が狭いオフィスでも、駅近であれば借りたいと考える企業はあるでしょう。最近は、会社の事務所以外で仕事をするテレワーカーと言う働き方を取り入れている企業も多くなっています。そのため、狭いオフィスはテレワーカーたちの働き場所として重宝されるでしょう。
起業家向けのコワーキングスペースとしての需要も増加しています。
デメリット
駅近狭小地でのオフィス経営のデメリットとしては、用途が限定されてしまうことが挙げられます。「テレワーカーたちの働き場所に向いている」と言うことは、言い換えれば「一般企業の一般的な事務所には狭すぎる」と言うことでもあります。
そのため、駅近狭小地でのオフィスのオーナー様は、特殊なニーズを持っている借り手を探さなければなりません。

④ テナント経営

駅近狭小地でのテナント経営のメリット・デメリットをみていきましょう。

メリット
駅近狭小地のテナントは、狭いテナントでもビジネスを展開できる業種や業態に歓迎されるでしょう。
例えば、最近は「メロンパンしか売らないパン屋」「タピオカドリンクしか売らないドリンクバー」といった専門化した飲食店の出店も増加しています。専門化した飲食店は最小の調理器具で運営できるため、テナントの面積が狭くても問題ないのです。むしろ、狭いテナント物件のほうが家賃も安く好ましいと言えるでしょう。
また、駅近であれば、専門化した飲み物や食べ物の売上も期待できます。
デメリット
駅近狭小地でのテナント経営のデメリットとしては、高い家賃を設定できないことが挙げられます。他の広い面積の駅近テナントより賃料を安く設定しなければ、借り手が現れない可能性が高いからです。
そのため、テナントが利益を上げたとしても、テナントオーナー様(土地オーナー様)の利益はそれほど増えないかもしれません。

⑤ 駐車場

駅近狭小地での駐車場経営のメリットとデメリットをみていきましょう。

メリット
駅近狭小地での駐車場経営のメリットとしては、利用率が高くなることが挙げられるでしょう。駐車場経営による収益は、利用率に左右されます。駅近は駐車場ニーズが高いため、「常に満車」も期待できるのです。
デメリット
駅近狭小地での駐車場経営のデメリットとしては、土地を立体的に使えないことが挙げられるでしょう。そのため、収益性も落ちてしまいます。
駐車場は土地の面積分しか使えませんが、賃貸マンションであれば土地を立体的に使えます。
そのため、狭小地においては空間の有効活用が重要と言えるでしょう。もちろん、駐車場においても立体式と言う手段が存在しますが、狭小地において立体駐車場を建設することは難しいかもしれません。

⑥ コインロッカー

駅近狭小地でのコインロッカー経営のメリット・デメリットをみていきましょう。

メリット
駅近であればコインロッカーのニーズが高いため、高い利用率を期待できます。これがコインロッカー経営のメリットです。コインロッカーは土地の広さに合わせて設置することができるため、狭小地でも特に問題ありません。
デメリット
駅近狭小地でのコインロッカー経営のデメリットとしては、収益性の低さが挙げられるでしょう。
それでも管理は必要な事業なので、駅近狭小地でのコインロッカー経営は「忙しいものの儲けにくい事業」になる可能性があります。

⑦ コインランドリー

駅近狭小地でのコインランドリー経営のメリット・デメリットをみていきましょう。

メリット
コインランドリーも、狭い土地であれば洗濯乾燥機を置く台数を少なくすれば良いので、コインロッカー経営同様、その土地に合った事業規模にすることができます。この柔軟さは、コインランドリー経営のメリットと言えるでしょう。
また、簡易な建物を建てて洗濯乾燥機を置くだけで良いという簡便さも魅力です。
デメリット
駅近狭小地でのコインランドリー経営のデメリットはコインロッカーと同じで、「収益性が低い」「利用単価を高く設定できない」「管理が必要」「忙しいものの儲けにくい事業」と言った点が挙げられます。

⑧ 広告看板

駅近狭小地での広告看板経営のメリット・デメリットをみていきましょう。

メリット
広告看板経営のメリットとしては、手間がかからないことが挙げられます。また、看板の大きさも調整できるので、狭小地に合った看板を置くことが可能です。
駅近であれば看板を見る人も多いため、広告主を集めやすいでしょう。これも駅近狭小地ならではのメリットと言えます。
デメリット
駅近狭小地での広告看板経営の収益性も、決して高いとは言えません。

⑨ 自動販売機

駅近狭小地での自動販売機経営のメリット・デメリットをみていきましょう。

メリット
駅近狭小地を無駄なく使える点はメリットと言えるでしょう。
デメリット
コインランドリーや広告看板と同様に、収益性は高くありません。

⑩ 宝くじ販売所

駅近狭小地での宝くじ販売所経営のメリット・デメリットをみていきましょう。

メリット
宝くじ販売所は、人が1人座れるスペースと、最小限の事務用品が置ける場所を確保できれば開設できます。そのため、狭小地向けの事業とも言えるでしょう。また、駅近であれば宝くじファンを多く取り込むこともできます。
デメリット
駅近狭小地での宝くじ販売所経営のデメリットとしては、事業を開始することが簡単でないことが挙げられます。宝くじを運営している銀行の審査を受けなければ実施できません。

駅近の狭小地で賃貸マンションを経営するメリット

駅近の狭小地で賃貸マンションを経営するメリット

様々な駅近狭小地の土地活用法を紹介しましたが、どの土地活用のメリットも、賃貸マンションのメリットを超えることは難しいでしょう。駅近狭小地には、賃貸マンションが特にマッチしているのです。

駅近の土地には、「利便性の高さ」と言う土地活用を有利にする絶対条件があります。そのため、駅近の土地であれば土地活用を成功させられる可能性が高いのです。

だからこそ土地オーナー様は、様々な選択肢の中から収益性が高い事業を選択することができます。

賃貸マンションは様々な土地活用の中でも、特に高い収益性が期待できる土地活用法です。狭小地の場合、規模のメリットを活かした土地活用は向いていませんが、賃貸マンションは小規模でも事業化することができます。

こういった特徴を考慮すると、賃貸マンションは駅近狭小地において最適な土地活用のひとつと言えるでしょう。

さらに「この条件」が加わると有利さが増す

駅近狭小地に、次の要素が加わると、さらに賃貸マンション経営が有利になります。

  • 近隣の商業施設が充実している
  • 近隣に企業、学校、病院がある
  • 騒音が少ない
  • 治安が良い
  • 安定した収入を得たい
  • まとまったお金が必要
  • 税金対策をしたい
  • 地域や社会に貢献したい

これだけの条件が揃っている場合には、どの土地活用専門会社も土地オーナー様に賃貸マンション経営をおすすめするでしょう。

駅近の狭小地は「都市型ワンルーム」で有効活用を

駅近の狭小地は「都市型ワンルーム」で有効活用を

土地活用専門会社が駅近狭小地の土地オーナー様には「都市型ワンルーム」の賃貸マンション経営をおすすめします。

駅前の狭小地の土地活用に向いている都市型ワンルームとは

都市型ワンルームは、ワンルームマンションの一種で、都市生活に必要な機能を備えたものを指します。例えば、街の雰囲気に合わせて豪華な仕様にしたり、防犯設備を充実させたりしたものです。

東建コーポレーションでは都市型ワンルーム賃貸マンションとして、次の6つのブランドをご用意しています。

都市型ワンルーム賃貸マンション

土地オーナー様のご予算やグレード、仕様によって選ぶことができます。

東建コーポレーションが、都市型ワンルームをおすすめするのは、様々な市場調査により、駅前の狭小地に最適であるという確信を得ているからです。

その根拠としては、次のような点が挙げられます。

  • 単身世帯は2030年まで増加する
  • 東建なら、コンパクトで高機能な賃貸マンションを建てることができる
  • 単身世帯は2030年まで増加する
  • 東建なら、コンパクトで高機能な賃貸マンションを建てることができる

どれも土地オーナー様にとって非常に重要なポイントですので、より詳しく解説していきます。

都市部(市街地)での土地活用

単身世帯は2030年まで増加する

駅近狭小地に賃貸マンションを建てる場合、どうしても単身世帯向けのワンルームが多くなります。しかし、その単身世帯こそ土地活用には魅力的なのです。

ご存知の通り日本の人口は減少傾向にありますが、単身世帯は2030年まで増加することが予測されています。また、全世帯に占める単身世帯の割合は、2040年まで増え続けると予測されているのです。

そのため、単身世帯向け都市型ワンルーム賃貸マンションのニーズは、今後も高まると考えられます。しかもその賃貸マンションが駅近にあれば、入居者様集めに苦労することはないでしょう。

東建なら、コンパクトで高機能な賃貸マンションを建てること
ができる

賃貸マンションにおいても機能性を求める人は少なくありません。特に最近は防犯性を求める人が多いでしょう。東建コーポレーションの都市型ワンルーム賃貸マンションは、「コンパクトながら高機能」をコンセプトにしています。

エントランスのオートロックは標準装備で防犯性に優れており、システムキッチンやバルコニーなど魅力的な設備も多数含まれているのが特徴です。東建コーポレーションなら、こういった狭小地でも高機能な賃貸マンションを建てることができます。

まとめ
駅近狭小地の土地オーナー様は一度ご相談下さい

まとめ 駅近狭小地の土地オーナー様は一度ご相談下さい

今回は、駅近の狭小地での土地活用法についてご紹介しました。例え狭小地であっても、駅近であれば収益性が高い土地活用を実施できることがお分かり頂けたのではないでしょうか。駅近の狭小地であれば、土地活用の中で特に高い収益性が期待できる賃貸マンションがおすすめです。

土地活用の東建コーポレーションでは綿密な市場調査を行なった上で、その土地に賃貸マンションが向いているのか、別の土地活用法が適しているのかを判定致します。駅近の狭小地をどのように活用すべきかお悩みの土地オーナー様は、ぜひお気軽に土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、201912月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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