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不動産賃貸業とは?土地活用で不動産賃貸業を開業する方法

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不動産賃貸業とは?土地活用で不動産賃貸業を開業する方法

「不動産賃貸業」と言えば、長い間、代々土地を引き継ぐ地主様が主役でした。しかし近年では、働き方改革の影響もあり、副業として不動産投資を行なう、いわゆる「サラリーマン大家さん」も登場するなど、多くの人から注目を集めている業態です。

不動産を貸出して賃料を得る「不動産賃貸業」は、時間的な制約を受けにくいため、副業としても成立するだけでなく、収入面でも魅力的な事業であり、なによりも「不動産資産を所有する」という夢のある業態であるため、現在においても、参入希望者は増加傾向にあります。

不動産賃貸業とは

不動産賃貸業とは

「不動産賃貸業」とは、「不動産」を誰かに「賃貸」することを、「業(なりわい)」とする、いわゆる「大家さん」のことを指すのが一般的です。

厳密に言えば、「建物を貸すのが大家さん」、「土地を貸すのが地主さん」と呼び名が分かれますが、大家さんと地主さんは、いずれも不動産を貸すことで利益を得ることを業(なりわい)としていますので、どちらも「不動産賃貸業」に該当します。

不動産に該当するものは、民法で『「不動産」は、土地および土地に定着している物をいう(86条1項)』と規定されており、それ以外は「動産」となります。

「土地に定着しているもの」には、建物、立木、橋、石垣などがこれにあたりますが、一般的に不動産賃貸業における不動産とは、更地、駐車場、資材置き場、畑などの土地か、アパート、賃貸マンション、貸しテナントなどの建物のことを言います。

不動産賃貸業の開業に必要な資格や届出

不動産賃貸業の開業に必要な資格や届出

不動産賃貸業を始めるにあたっては、開業から1ヵ月以内に「個人事業の開業等届出書」の提出が義務付けられています。「個人事業の開業等届出書」は提出しなかったとしても罰則はありませんが、確定申告を「青色申告」で行ない、最大65万円の所得控除などの節税メリットを得るためには、提出しておく必要があります。

資格については、事前に取得が必要なものはありませんが、取得にあたって、不動産賃貸業についての理解を深め、成功の確率を上げ、失敗のリスクを軽減するための知識が必要な資格は、たくさんあります。

不動産賃貸業に関連する資格

日商簿記検定
複数ある簿記検定の中で、最も知名度が高い「日商簿記検定試験」では、難易度に応じて、初級・3級・2級・1級の4種類に分かれています。
法人名義で不動産賃貸業を行なう場合、経理の知識を身に付けることで、決算書(「貸借対照表」「損益計算書」「キャッシュフロー計算書」などの一式)を自ら作成することができますので、毎年の税理士顧問料(20~30万円ほど)を節約することができます。また、決算書を読み解けるということは、自分の不動産賃貸業の経営状態、次に賃貸住宅を建てるときの融資獲得見込み、所得税負担の将来的な推移予測などが分かるようになるということでもあります。
宅地建物取引士
通称、宅建士と言われる国家資格です。宅建試験に合格することで、宅建士として、不動産の売買や賃貸物件のあっせんをする際に、その土地や建物について専門知識を有していないお客様に詳しい説明(重要事項説明)をすることができるようになります。
また、法人で不動産賃貸業を営む場合、法人の定款に「不動産売買業」も併せて記載しておけば、資格取得後、自ら土地建物の売買を行なうこともできます。
ファイナンシャルプランナー(FP)
ファイナンシャルプランナーは、主に家計にかかわる金融、税制、不動産、住宅ローン、保険、教育資金、年金制度など幅広い知識を備え、相談者の目的を叶えるためにサポートする、お金のエキスパートのことです。
「日本FP協会」と「金融財政事情研究会」(きんざい)が資格試験を実施している国家資格(FP技能士)と、「日本FP協会」が資格試験を実施している民間資格(AFPやCFP®)があります。
マンション管理士
マンション管理士は、部屋ごとに所有者が異なる分譲マンションの区分所有者や、管理組合に対して、マンション管理のエキスパートとして、助言やアドバイスなどのコンサルティングを行ないます。また、そのために必要な専門知識を持つことを証明する国家資格です。

上記以外にも、土地活用プランナー、不動産コンサルティングマスター、任意売却取扱主任者、税理士、公認会計士、司法書士、保険外交員、インテリアコーディネーターなど、不動産賃貸業に関連する資格は多岐に渡りますが、いずれの資格も、不動産賃貸業を行なうにあたって取得しなければならないわけではありません。

不動産業界への就職や、すでに不動産業界で働いている方が、キャリアアップのために取得する場合に役立つ資格が多いと言えるでしょう。

自分自身の不動産賃貸業に最も直接的に役立つ資格としては、自身の賃貸経営の状況分析や、将来の経営計画を立てるのに役立つ、「日商簿記検定」がオススメです。

土地活用に活かせる10の資格を紹介

不動産賃貸業を始めるために必要な費用

不動産賃貸業を始めるために必要な費用

「不動産賃貸業」を始めるために必要な費用とは、ズバリ賃貸するための不動産を取得する費用のことです。

すでに土地をお持ちの地主様であれば、土地をそのまま賃貸することも、土地を担保に金融機関から融資を受けて賃貸住宅を建築するといった方法も可能であるため、実質的に「不動産賃貸業を始めるために、費用はほとんど必要ない」と言えます。

一方、土地を持っていない場合は、自己資金で土地を購入する必要が生じます。土地を担保に金融機関から融資を受けるためには、抵当権が付いていない土地が必要になるためです。

これを打開する方法としては、ランドセットという手法があります。ランドセットとは、土地と建物を同時に購入して担保とし、金融機関から土地と建物両方の取得費用の融資を受ける方法です。ただし、この方法は、総事業費に土地購入の価格も含まれることになるため、利回りが大きく圧迫されてしまいます。新築の賃貸住宅の取得に、土地の入手から入る場合は、立地条件がよく、かつ、お値打ち価格の土地を見つけることが必須条件と言えます。

不動産賃貸業を始めるまでの流れ

不動産賃貸業を始めるまでの流れ

「不動産賃貸業」を始めるまでの、実務的な流れはシンプルです。

例えば、「①土地を買って」、「②不動産屋さんに賃貸募集を依頼する」の2段階。

もしくは「①所有地に、建築会社に依頼して賃貸住宅を建ててもらって」、「②不動産屋さんに入居仲介、建物管理を依頼する」の2段階、といった具合です。

ただし、「長期安定経営が可能な不動産賃貸業を始めるための流れ」と考えた場合、必要なステップをしっかり踏んでいくことが大切です。以下に、不動産賃貸業を成功に導くために必要となるステップについて、賃貸住宅を建設する場合をモデルケースとして解説します。

①目的確認・自己分析

なぜ、不動産賃貸業を行なうのか、不動産賃貸業を行なうことで、叶えたいことは何か、また金融資産や個人収入など、実現可能な事業規模はどのくらいか。

②土地の調査や分析

所有している土地や、購入を検討している土地の、周辺人口や人口推移、周辺施設、賃料相場などを総合的に分析する。

③土地活用法の決定

①、②の結果に基づき、どのように土地を活用するのかを決定する。例えば、商業地ではなく住宅地としての人気が高いため、土地活用の方法を賃貸住宅に決定するなど。

④企画立案

③で定めた土地の活用方法を、さらに具体的に詰めていく。
例えば、駅からは遠いが小学校が近く、ファミリー層の需要が高く見込めるため、2LDKなどのファミリータイプの間取りにするなど。

⑤設計

④で企画立案した計画を、実際の図面に落とすなどして可視化する。土地に無駄なスペースはできていないか、最適な建物配置、設備配置になっているか。

⑥コスト管理

⑤の設計を検討しながら、併せて事業計画の収支を確認し、削減できるコストはないか、利回りは適正か、このまま計画を進めた場合に、想定外のコストが掛かるようなことはないか、などをチェックし、場合によっては、計画の修正や見直しを行ないます。

⑦事業全体のマネジメント

不動産賃貸業を行なうにあたっては、事業開始後のマネジメント、つまり管理方法を決めておくことも重要です。
賃貸住宅の入居仲介・建物管理であれば、45年の実績とノウハウがある、東建コーポレーションにお任せ下さい。

上記のように、不動産賃貸業を始めるには、いくつかのステップを経ることが必要となります。不動産賃貸業も事業です。確実に成功するために入念な事前準備を行なうのは、事業者として当然の姿勢と言えるでしょう。しかしながら、上記のいずれのステップにも専門知識が求められますので、不動産賃貸業を始めるにあたっては、ぜひ、東建コーポレーションまでご相談下さい。

土地活用コンサルティングとは?正しい知識を得て土地活用に役立てよう

不動産賃貸業の失敗事例と成功事例

不動産賃貸業の失敗事例と成功事例

「不動産賃貸業」を始めた結果、想定以上の成功を収めるケースもあれば、残念な結果を迎えてしまうケースもあります。成功にも失敗にも理由があり、それを紐解くことで次回に活かすことができますが、できることなら失敗はしたくないものです。
ここでは、不動産賃貸業の失敗や成功について、事例を交えて解説します。
まずは、失敗事例を見てみましょう。

間取りに関する、不動産賃貸業の失敗事例

不動産賃貸業に失敗してしまう要因には、様々なものがありますが、主な理由としては、「計画ミス」に集約されます。例えば賃貸住宅は図面の通りに完成するものですし、収支についても、設定家賃や返済割合などを、事前に確認することができるからです。

ここで問題になるのは、失敗理由を事前に確認することが難しいという点です。

例えば、以下の間取りには「おかしな点」が複数あります。

答えは間取図の右側部分にある、「解答ボタン」をクリックすることで、解答が展開して、確認できるようになります。

解答(このボタンを押すと、解答が表示されます)
  1. ①1DKだが、手前の部屋の広さをもう少し大きく取り、1LDKとした方が入居が付きやすい。
  2. ②脱衣所がない。
  3. ③靴箱がない。
  4. ④居室が和室。(現在和室は賃貸では人気がない)
  5. ⑤トイレを出た後、キッチンで手を洗うことになる。
  6. ⑥キッチンにまな板を置くスペースがない。
  7. ⑦バルコニーが西を向いている。
  8. ⑧単身・カップル・ファミリーの、どの層向けなのか、コンセプトがあいまい。
  9. ⑨玄関からダイレクトに部屋全体が見えてしまう。

間取りに関する、不動産賃貸業の成功事例

次に、東建コーポレーションの賃貸住宅の間取りを紹介します。

女性視点で快適性の高い生活空間

間取りひとつ取っても、長年のノウハウが集約されているのが分かります。

賃貸住宅における間取りは、マイホームの間取りを検討する場合とは違う視点で考え、限られたスペースを最大限に活用することを追及しなければなりません。

なぜなら、1戸でも並び戸数を増やすことができれば、不動産賃貸業の収益性は大きく向上するからです。また、大切な土地を活用する上では、一切の無駄を省くための建物配置計画を十分に突き詰めることは必須と言えます。

設備についても同様に、高い入居率を維持できる住環境を実現するための、根拠に基づいたものである必要があります。

■ 不動産賃貸業に失敗する理由

間取りを例に挙げてご説明しましたが、不動産賃貸業に失敗してしまう理由は、「コレをやったらダメ」というように、明確な失敗方法があるというよりも、不動産賃貸業を行なう上で満たすべき要素のひとつひとつが、理にかなったものになっているか否かが重要です。

下記に、賃貸住宅の失敗要因を、事例と併せて一覧表で紹介します。

不動産賃貸業 賃貸住宅における失敗事例一覧表

失敗要因 失敗事例
立 地 交通アクセスが悪く、周辺に生活施設もあまりない場所に賃貸住宅を建てた結果、空室だらけになってしまった。
間取り 近隣に工場があったので、そこを頼りに単身者向け間取りで賃貸住宅を建てたあと、工場が撤退し、入居者ニーズを失ってしまった。
家 賃 地域の家賃相場とかけ離れて高い家賃を設定した結果、空室だらけになってしまった。
地域の家賃相場より低い家賃を設定してしまい、利益が損なわれてしまった。
返済期間 融資の返済期間を短く設定した結果、毎月の返済金額が膨大になり、経理上は黒字なのに、経営が立ち行かなくなってしまった。
支出の把握 家賃収入や返済金額は想定していたが、固定資産税や所得税の見積もりが甘く、思っていたような利益を得ることができなかった。
事業計画 相場を無視した家賃で事業計画を作成してしまい、事業開始後すぐに家賃を下げることになってしまった。
敷地への建物配置計画に、草地が多く含まれていて、毎年草刈り費用が掛かることに、事業開始後に気づいた。
建築費 賃貸住宅を建てたあと、建築費が相場とかけ離れていたことに気づいた。
入居仲介 空室が埋まらないのでおかしいと思ったら、仲介業者のサイトに、自分の物件が掲載されていなかった。もしくは掲載情報に誤りがあった。
建物管理 毎年、「これが普通」だと思って管理会社に支払っていた入退去時の原状回復費が、実は相場よりずっと高額だった。
修繕計画 修繕の要・不要の判断が付かず、建物修繕をおろそかにし続けた結果、建物の老朽化が進んでしまった。
リフォーム 管理会社から、頻繁にリフォームの依頼を受け、言われるがままに応じていたが、本来必要ではなかった。
リフォーム費用が相場とかけ離れていた。
リフォーム工事の内容が不十分なものだった。
サブリース契約 保証内容に対して、保証料が高額なサブリース契約をしてしまった。
実際には誠実に履行されないサブリース契約を結んでしまった。
成功&失敗事例から土地活用を学ぶ

不動産賃貸業で成功するには

不動産賃貸業で成功するための方法は、大きく分けて2つあります。

ひとつは、血の滲むような努力を経て、自ら不動産のエキスパートになること。もうひとつは、信頼できるパートナーを見つけることです。

不動産賃貸業で成功を収めた人の中には、ただただ幸運によって、上表の失敗要因をすべて回避した人もいることでしょう。しかし、そうした場合の幸運の正体は、本人が気付いていないうちに、信頼できる建築会社や管理会社との縁に恵まれたためと言って良いでしょう。

東建コーポレーションでは、「東建4つの適正審査制度」によって、失敗要因をすべて取り除いた建築計画のみ、ご契約を頂いております。
ぜひ、一度ご相談下さい。

不動産賃貸業の法人化について

不動産賃貸業の法人化について

「不動産賃貸業」は、個人で行なう(個人事業主)以外にも、法人を設立して開業することも、個人経営から法人経営に切り替える(法人化)こともできます。

個人事業主と法人の違いは様々ですが、法人で不動産賃貸業を営む最大の目的は、節税のためと言えるでしょう。

不動産賃貸業は、どんなときに法人化するの?

法人名義で不動産賃貸業を行なうメリットは、社会的な信用を築きやすい、事業が継続して好調であれば個人事業主より多くの融資を受けられるようになる、経費に計上できる項目が増えるなど、たくさんありますが、最大のメリットはなんと言っても納税金額が低く抑えられることにあるでしょう。

ただし、法人経営による節税メリットは、一定の所得金額を超えて、初めて発揮されます。

理由は、個人が納めることになる所得税・住民税・個人事業税の納付金額と、法人が納めることになる法人税の納付金額が、一定の所得金額を境に逆転するためです。

まず、個人で不動産賃貸業を行なう、個人事業主の所得に掛かる税金を見てみましょう。

個人事業主の所得に掛かる税金

■所得税

課税される所得金額 税 率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

■住民税

課税される所得金額 税 率
一律 10%(市町村民税6%+都道府県税4%)

■個人事業税

課税の対象となる所得 税計算
事業所得(給与や年金は対象外) ( 事業所得 - 290万円 )×5%

出典:国税庁(2020年8月現在)

次に、法人で不動産賃貸業を行なった場合の所得に掛かる税金を見てみましょう。
法人に掛かる税金を、一般的な規模である、資本金または出資金の額が1,000万円以下の中小法人として税率を計算し、表にまとめました。

法人の所得に掛かる税金

■法人税(中小法人の場合)

所得の区分(年間所得) 法人実行税率
400万円以下 21.52%
400万円超~800万円以下 23.20%
800万円超 33.59%

税理士有資格者にて作成

このように、所得税と法人税では所得による税率が異なります。一般的には、所得金額が900万円から1,000万円を超えたら、法人化を検討する段階と言えるでしょう。

ただし、不動産賃貸業を法人で行なう場合、決算書の提出義務が生じます。決算書作成には専門知識が必要になるため、税理士と顧問契約を結んで作成を依頼するのが一般的ですが、顧問料として年間約20万円ほど(事業規模により上昇)が掛かります。

土地活用したら法人化したほうが良いか?

まとめ 
不動産賃貸業を始めるなら、東建コーポレーションまでご相談下さい。

まとめ不動産賃貸業を始めるなら、東建コーポレーションまでご相談下さい。

これまで、たくさんの土地オーナー様の不動産賃貸業を成功に導いてきた東建コーポレーションでは、長期安定経営を実現するためのノウハウを蓄積しています。

入念な市場調査と事業検討を行ない、土地オーナー様のご希望を十分に反映させた事業計画を企画立案、ご提案することが可能です。

不動産賃貸業についてのお悩みは、ぜひお気軽に東建コーポレーションにご相談下さい。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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