不動産賃貸業とは？土地活用で不動産賃貸業を開業する方法

「不動産賃貸業」と言えば、長い間、代々土地を引き継ぐ地主様が主役でした。しかし近年では、働き方改革の影響もあり、副業として不動産投資を行なう、いわゆる「サラリーマン大家さん」も登場するなど、多くの人から注目を集めている業態です。

不動産を貸出して賃料を得る「不動産賃貸業」は、時間的な制約を受けにくいため、副業としても成立するだけでなく、収入面でも魅力的な事業であり、なによりも「不動産資産を所有する」という夢のある業態であるため、現在においても、参入希望者は増加傾向にあります。

不動産賃貸業とは

「不動産賃貸業」とは、「不動産」を誰かに「賃貸」することを、「業（なりわい）」とする、いわゆる「大家さん」のことを指すのが一般的です。

厳密に言えば、「建物を貸すのが大家さん」、「土地を貸すのが地主さん」と呼び名が分かれますが、大家さんと地主さんは、いずれも不動産を貸すことで利益を得ることを業（なりわい）としていますので、どちらも「不動産賃貸業」に該当します。

不動産に該当するものは、民法で『「不動産」は、土地および土地に定着している物をいう（86条１項）』と規定されており、それ以外は「動産」となります。

「土地に定着しているもの」には、建物、立木、橋、石垣などがこれにあたりますが、一般的に不動産賃貸業における不動産とは、更地、駐車場、資材置き場、畑などの土地か、アパート、賃貸マンション、貸しテナントなどの建物のことを言います。

不動産賃貸業の開業に必要な資格や届出

不動産賃貸業を始めるにあたっては、開業から１ヵ月以内に「個人事業の開業等届出書」の提出が義務付けられています。「個人事業の開業等届出書」は提出しなかったとしても罰則はありませんが、確定申告を「青色申告」で行ない、最大65万円の所得控除などの節税メリットを得るためには、提出しておく必要があります。

資格については、事前に取得が必要なものはありませんが、取得にあたって、不動産賃貸業についての理解を深め、成功の確率を上げ、失敗のリスクを軽減するための知識が必要な資格は、たくさんあります。

不動産賃貸業を始めるために必要な費用

「不動産賃貸業」を始めるために必要な費用とは、ズバリ賃貸するための不動産を取得する費用のことです。

すでに土地をお持ちの地主様であれば、土地をそのまま賃貸することも、土地を担保に金融機関から融資を受けて賃貸住宅を建築するといった方法も可能であるため、実質的に「不動産賃貸業を始めるために、費用はほとんど必要ない」と言えます。

一方、土地を持っていない場合は、自己資金で土地を購入する必要が生じます。土地を担保に金融機関から融資を受けるためには、抵当権が付いていない土地が必要になるためです。

これを打開する方法としては、ランドセットという手法があります。ランドセットとは、土地と建物を同時に購入して担保とし、金融機関から土地と建物両方の取得費用の融資を受ける方法です。ただし、この方法は、総事業費に土地購入の価格も含まれることになるため、利回りが大きく圧迫されてしまいます。新築の賃貸住宅の取得に、土地の入手から入る場合は、立地条件がよく、かつ、お値打ち価格の土地を見つけることが必須条件と言えます。

不動産賃貸業を始めるまでの流れ

「不動産賃貸業」を始めるまでの、実務的な流れはシンプルです。

例えば、「①土地を買って」、「②不動産屋さんに賃貸募集を依頼する」の２段階。

もしくは「①所有地に、建築会社に依頼して賃貸住宅を建ててもらって」、「②不動産屋さんに入居仲介、建物管理を依頼する」の２段階、といった具合です。

ただし、「長期安定経営が可能な不動産賃貸業を始めるための流れ」と考えた場合、必要なステップをしっかり踏んでいくことが大切です。以下に、不動産賃貸業を成功に導くために必要となるステップについて、賃貸住宅を建設する場合をモデルケースとして解説します。

①目的確認・自己分析

なぜ、不動産賃貸業を行なうのか、不動産賃貸業を行なうことで、叶えたいことは何か、また金融資産や個人収入など、実現可能な事業規模はどのくらいか。

②土地の調査や分析

所有している土地や、購入を検討している土地の、周辺人口や人口推移、周辺施設、賃料相場などを総合的に分析する。

③土地活用法の決定

①、②の結果に基づき、どのように土地を活用するのかを決定する。例えば、商業地ではなく住宅地としての人気が高いため、土地活用の方法を賃貸住宅に決定するなど。

④企画立案

③で定めた土地の活用方法を、さらに具体的に詰めていく。
例えば、駅からは遠いが小学校が近く、ファミリー層の需要が高く見込めるため、２ＬＤＫなどのファミリータイプの間取りにするなど。

⑤設計

④で企画立案した計画を、実際の図面に落とすなどして可視化する。土地に無駄なスペースはできていないか、最適な建物配置、設備配置になっているか。

⑥コスト管理

⑤の設計を検討しながら、併せて事業計画の収支を確認し、削減できるコストはないか、利回りは適正か、このまま計画を進めた場合に、想定外のコストが掛かるようなことはないか、などをチェックし、場合によっては、計画の修正や見直しを行ないます。

⑦事業全体のマネジメント

不動産賃貸業を行なうにあたっては、事業開始後のマネジメント、つまり管理方法を決めておくことも重要です。
賃貸住宅の入居仲介・建物管理であれば、45年の実績とノウハウがある、東建コーポレーションにお任せ下さい。

上記のように、不動産賃貸業を始めるには、いくつかのステップを経ることが必要となります。不動産賃貸業も事業です。確実に成功するために入念な事前準備を行なうのは、事業者として当然の姿勢と言えるでしょう。しかしながら、上記のいずれのステップにも専門知識が求められますので、不動産賃貸業を始めるにあたっては、ぜひ、東建コーポレーションまでご相談下さい。

不動産賃貸業の失敗事例と成功事例

「不動産賃貸業」を始めた結果、想定以上の成功を収めるケースもあれば、残念な結果を迎えてしまうケースもあります。成功にも失敗にも理由があり、それを紐解くことで次回に活かすことができますが、できることなら失敗はしたくないものです。
ここでは、不動産賃貸業の失敗や成功について、事例を交えて解説します。
まずは、失敗事例を見てみましょう。

間取りに関する、不動産賃貸業の失敗事例

不動産賃貸業に失敗してしまう要因には、様々なものがありますが、主な理由としては、「計画ミス」に集約されます。例えば賃貸住宅は図面の通りに完成するものですし、収支についても、設定家賃や返済割合などを、事前に確認することができるからです。

ここで問題になるのは、失敗理由を事前に確認することが難しいという点です。

例えば、以下の間取りには「おかしな点」が複数あります。

答えは間取図の右側部分にある、「解答ボタン」をクリックすることで、解答が展開して、確認できるようになります。

間取りに関する、不動産賃貸業の成功事例

次に、東建コーポレーションの賃貸住宅の間取りを紹介します。

女性視点で快適性の高い生活空間

間取りひとつ取っても、長年のノウハウが集約されているのが分かります。

賃貸住宅における間取りは、マイホームの間取りを検討する場合とは違う視点で考え、限られたスペースを最大限に活用することを追及しなければなりません。

なぜなら、１戸でも並び戸数を増やすことができれば、不動産賃貸業の収益性は大きく向上するからです。また、大切な土地を活用する上では、一切の無駄を省くための建物配置計画を十分に突き詰めることは必須と言えます。

設備についても同様に、高い入居率を維持できる住環境を実現するための、根拠に基づいたものである必要があります。

■ 不動産賃貸業に失敗する理由

間取りを例に挙げてご説明しましたが、不動産賃貸業に失敗してしまう理由は、「コレをやったらダメ」というように、明確な失敗方法があるというよりも、不動産賃貸業を行なう上で満たすべき要素のひとつひとつが、理にかなったものになっているか否かが重要です。

下記に、賃貸住宅の失敗要因を、事例と併せて一覧表で紹介します。

不動産賃貸業で成功するには

不動産賃貸業で成功するための方法は、大きく分けて２つあります。

ひとつは、血の滲むような努力を経て、自ら不動産のエキスパートになること。もうひとつは、信頼できるパートナーを見つけることです。

不動産賃貸業で成功を収めた人の中には、ただただ幸運によって、上表の失敗要因をすべて回避した人もいることでしょう。しかし、そうした場合の幸運の正体は、本人が気付いていないうちに、信頼できる建築会社や管理会社との縁に恵まれたためと言って良いでしょう。

東建コーポレーションでは、「東建４つの適正審査制度」によって、失敗要因をすべて取り除いた建築計画のみ、ご契約を頂いております。
ぜひ、一度ご相談下さい。

東建7つの強み「適正審査」

不動産賃貸業の法人化について

「不動産賃貸業」は、個人で行なう（個人事業主）以外にも、法人を設立して開業することも、個人経営から法人経営に切り替える（法人化）こともできます。

個人事業主と法人の違いは様々ですが、法人で不動産賃貸業を営む最大の目的は、節税のためと言えるでしょう。

不動産賃貸業は、どんなときに法人化するの？

法人名義で不動産賃貸業を行なうメリットは、社会的な信用を築きやすい、事業が継続して好調であれば個人事業主より多くの融資を受けられるようになる、経費に計上できる項目が増えるなど、たくさんありますが、最大のメリットはなんと言っても納税金額が低く抑えられることにあるでしょう。

ただし、法人経営による節税メリットは、一定の所得金額を超えて、初めて発揮されます。

理由は、個人が納めることになる所得税・住民税・個人事業税の納付金額と、法人が納めることになる法人税の納付金額が、一定の所得金額を境に逆転するためです。

まず、個人で不動産賃貸業を行なう、個人事業主の所得に掛かる税金を見てみましょう。

次に、法人で不動産賃貸業を行なった場合の所得に掛かる税金を見てみましょう。
法人に掛かる税金を、一般的な規模である、資本金または出資金の額が1,000万円以下の中小法人として税率を計算し、表にまとめました。

このように、所得税と法人税では所得による税率が異なります。一般的には、所得金額が900万円から1,000万円を超えたら、法人化を検討する段階と言えるでしょう。

ただし、不動産賃貸業を法人で行なう場合、決算書の提出義務が生じます。決算書作成には専門知識が必要になるため、税理士と顧問契約を結んで作成を依頼するのが一般的ですが、顧問料として年間約20万円ほど（事業規模により上昇）が掛かります。

まとめ　
不動産賃貸業を始めるなら、東建コーポレーションまでご相談下さい。

これまで、たくさんの土地オーナー様の不動産賃貸業を成功に導いてきた東建コーポレーションでは、長期安定経営を実現するためのノウハウを蓄積しています。

入念な市場調査と事業検討を行ない、土地オーナー様のご希望を十分に反映させた事業計画を企画立案、ご提案することが可能です。

不動産賃貸業についてのお悩みは、ぜひお気軽に東建コーポレーションにご相談下さい。