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コロナ時代に強いアパート経営 - 東建コーポレーション

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with コロナ・アフターコロナ時代に強いアパート経営

コロナ禍の影響により、観光や飲食をはじめとした様々な業界がダメージを受けました。これからは、感染予防と日常生活を共存させる「withコロナ」の時代と言われています。

ワクチンや治療薬の開発によりコロナ禍から脱却し、「アフターコロナ」の時代を迎えたとしても、以前のような経済環境には戻らないでしょう。

そんな中、コロナ禍にあっても堅調な経営を維持しているアパート経営が、今、注目を集めています。

土地オーナー様を取り巻く、相続税や固定資産税の負担解消に起因した土地活用ニーズは、コロナ前と何も変わっておりません。むしろ、コロナ禍の今だからこそ、アパート経営に有利な状況が生まれています。

この記事では、withコロナ、アフターコロナの時代だからこそ、アパート経営を始めるチャンスである理由について解説します。

アパート経営は、景気の影響を受けにくく、
コロナに強い!

アパート経営は、景気の影響を受けにくく、コロナに強い!

賃貸経営の中でも、「住まい」を貸すアパート経営は、景気の変動によって需要が失われることがない、不景気に強いビジネスとして知られています。

新型コロナウイルスの影響により、様々な業種・業界で事業活動に影響が出ていますが、賃貸マンション・アパートにおいては、家賃が大幅に下落したり、空室率が急激に上昇するような事態は起きておらず、アパート経営は堅調に推移しています。

景気の影響を受けにくいアパート経営は、コロナ禍に強いビジネスであり、withコロナの時代に最適なビジネスと言えるのです。

東建コーポレーション 自社物件の月別入居率の推移
(サブリース対象物件)

東建コーポレーション 自社物件の月別入居率の推移(サブリース対象物件)
5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
総戸数 188,258 192,958 193,994 194,165 195,508 195,705 196,858 198,067 199,297 200,898 199,499 197,286
18年4月期 入居率 97.5% 96.5% 96.3% 96.3% 96.1% 96.1% 95.9% 95.6% 95.6% 96.0% 97.6% 98.1%
総戸数 200,567 204,926 205,809 206,265 207,708 207,883 209,074 210,312 211,413 212,519 210,510 208,089
19年4月期 入居率 97.4% 96.7% 96.5% 96.3% 96.3% 96.3% 96.3% 96.2% 96.3% 96.8% 98.2% 98.6%
総戸数 211,611 216,253 216,801 217,338 218,514 218,232 219,310 220,576 221,699 222,678 220,660 218,262
20年4月期 入居率 98.0% 97.3% 97.3% 97.1% 96.9% 97.0% 96.7% 96.5% 96.5% 97.0% 98.2% 98.6%

※東建コーポレーション2020年4月期決算資料より、抜粋。

※入居率の算出は、居住用建物の場合、竣工引渡しまたは退去後2ヵ月経過した物件、事業用建物の場合、竣工引渡しまたは退去後3ヵ月経過した物件を対象としています

コロナ禍は、アパート経営を始めるチャンス!?

コロナ禍は、アパート経営を始めるチャンス!?

アパート経営は、1.超低金利が長期に見込める2.高い入居率が期待できる3.ライバル物件が少ない4.建築費用が抑えられるという、「4つの条件」が揃ったときに始めることができたら、最高のタイミングと言えます。

実は、新型コロナウイルスの影響で、これらの「4つの条件」がすべて揃う状況にあるのです。

それは一体どういうことなのか、ひとつひとつ解説していきましょう。

アパート経営を有利にする「4つの条件」

1.超低金利が長期に見込める

1.超低金利が長期に見込める

日本では、これまでも「量的・質的金融緩和」と言われる超低金利政策を実施して来ましたが、新型コロナウイルスによる経済への影響は世界に広がり、今や世界的に金利の低下が起こっています。
各国の中央銀行が、政府の資金調達を支えるために国債を大量購入して金利を引き下げた結果、世界的な低金利時代に突入したのです。

ここでポイントとなるのは、コロナ禍が収束してもただちに金利が上昇するとは限らないという点です。つまり、アフターコロナの時代も含め、超低金利の期間が長期化する可能性が高いということです。

1.超低金利が長期に見込める

超低金利が長期に見込めるという状況は、アパート経営を始めるタイミングとしては、非常に有利と言えます。

アパート経営においては、金融機関からの融資によって、賃貸住宅の建築資金を調達することが一般的ですが、超低金利により借入金利が低くなるほど、家賃収入を多く手に残すことができ、収益性が高まるからです。

これまでも「超低金利」ではありましたが、「長期に超低金利が見込める」タイミングというのは稀であり、収益性の高い経営が見込める今の状況は、アパート経営を始めるチャンスと言えます。

2.高い入居率が期待できる

2.高い入居率が期待できる

コロナ禍による経済への影響は、多くの人に倒産リスクリストラのリスク給与減少リスクを感じさせるのに十分なものでした。その結果、長期に多額の住宅ローンを組んでまでマイホームを持つことに慎重になる人が増えました。これは、賃貸住宅への入居需要を増加させる追い風となっています。

また、マイカーローンなどの返済を遅延させてしまうと、住宅ローンを組むことができなくなりますが、コロナ禍の影響により収入が減少し、こうした、ローンの返済が滞るケースが増えてくると、住宅ローンを組みたくても組めないという人も増加することが予想されます。これも、賃貸住宅を選ぶ人が増える要因となります。

実際に、住宅金融支援機構の相談窓口に寄せられる、新型コロナウイルスに関連した住宅ローンの支払い相談件数は、令和2年2月の15件から、5月には約2,265件へと、151倍に増加しています。

住宅金融支援機構 住宅ローンの支払い相談件数の推移

お客さまコールセンターへの相談件数(新型コロナウイルス関連)

住宅金融支援機構 住宅ローンの支払い相談件数の推移

※お客さまコールセンターへの相談件数は、返済方法変更メニューのご案内等の一般的なご相談を受けた件数であり、実際に返済方法変更をお申込みされた件数ではありません。

出典)住宅金融支援機構 令和2年6月4日「PRESS RELESE」より

このような背景から、持ち家よりも賃貸住宅を選ぶ人が増える要因が強くなると、賃貸住宅へのニーズが高まり、高い入居率が期待できます。

特に、これから新たに建てられる賃貸住宅は有利と言えるでしょう。

3.ライバル物件が少ない

3.ライバル物件が少ない

2016 年には43万戸あった新設貸家着工戸数(※)は、以降減少を続け、2020年は新型コロナウイルスの影響もあり、28万戸程度まで激減すると見込まれています。さらに、今後も減少傾向は続くと予測されており、賃貸住宅の新規供給は減っていきます。

新設貸家着工戸数とは、その年に新築された住宅(新設住宅着工戸数)の内、アパートや賃貸マンションといった賃貸住宅の着工戸数のことを言います。

このことは、新たに賃貸マンション・アパートを建てるオーナー様にとっては、ライバル物件が少なくなるということであり、入居付けに有利に働きます。つまり、新規の貸家供給の少ない今が、アパート経営を始めるチャンスとも言えるのです。

新設住宅着工戸数の実績値と予測値(住宅の種類別)

新設住宅着工戸数の実績値と予測値(住宅の種類別)

①相続税制改正による影響:2016年には43万戸の貸家が着工

②2020年の貸家着工:2020年には28万戸程度まで貸家着工戸数が減少する見込み

新設住宅着工戸数の実績値と予測値(全体平均)

新設住宅着工戸数の実績値と予測値(全体平均)

covid-19による影響:covid-19(新型コロナウイルス)の影響により住宅全体の着工戸数が減少する予測

① バブル崩壊による影響

② 消費税増税前の駆け込み需要+阪神淡路大震災復興需要

③ 耐震偽装事件による建築基準法改正

④ リーマンショックによる影響

⑤ 消費税増税前の駆け込み需要

⑥ 相続税制度改正による貸家増

⑦ 消費税増税駆け込み需要

⑧ 新型コロナウイルスの流行

出所)実績値:国土交通省「住宅着工統計」(2020年10月現在)
予測値:NRI(2020年10月現在)

4.建築費用が抑えられる

4.建築費用が抑えられる

賃貸住宅を含む、住宅全体の着工戸数が減少するということは、賃貸住宅を施工する建築業者の仕事も減るということを意味します。

そして、建築業者の仕事が減るということは、賃貸住宅の建築にかかる人件費や材料費などの原価を抑えやすいという状況を生み出します。アパートや賃貸マンションの建築費を抑えることができれば、その分、高利回りの賃貸経営を行なうことができますし、金融機関から融資を受けて賃貸住宅の建築資金を調達する場合は、毎年の返済金額も減少します。そのため、リスクを低減でき、収益性の高いアパート経営を始めることができます。これも、アパート経営を始める大きなチャンスと言えます。

国土交通省「建築工事費デフレーター」に見る、
住宅建築工事費の推移

【建設工事費デフレーター】建設工事にかかわる名目工事費を基準年度の実質額に変換する目的で、国土交通省にて毎月作成、公表しているもの。
地域差や工種ごとに異なる建設工事価格の推移を、統計として把握できるように数値化したものです。

国土交通省「建築工事費デフレーター」に見る、住宅建築工事費の推移
①広い視野で見ると、建築費はゆっくりと上昇している
広い視野で見ると、建築費はゆっくりと上昇している

資本主義経済においては、貨幣価値が年々陳腐化していくのが基本です。
そのため、建築費は年々ゆるやかに上昇しています。

②狭い視野で見ると、不景気になると建築費が減少している
狭い視野で見ると、不景気になると建築費が減少している

2008年のリーマンショックを境に建築需要が減少し、工事原価が低減されたため建築費が低く抑えられるようになっています。

出所)国土交通省「建築工事費デフレーター」(2020年10月現在)

まとめ
withコロナの土地活用、アパート経営のご相談は、東建コーポレーションまでお声がけ下さい。

まとめ withコロナの土地活用、アパート経営のご相談は、東建コーポレーションまでお声がけ下さい。

コロナ禍による影響が、アパート経営を始めるチャンスを生んでいるとは言え、どのような賃貸住宅でも成功できるわけではありません。

東建コーポレーションでは、入居が見込める立地に、ニーズの高い間取りで建設し、適正な家賃設定で経営するという、アパート経営を成功に導く基本を「東建4つの適正審査制度」としてルール化し、お客様に安心・安全のアパート経営をご提供しております。

withコロナ時代の土地活用についてのご相談は、土地活用の東建コーポレーションまでお問合せ下さい。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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