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アパート経営のメリットとデメリット - 東建コーポレーション

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アパート経営のメリットとデメリット(リスク)

アパート経営を行うと、どんなメリットとデメリットがあるのでしょうか?
何か新しいことを始める場合、メリットとデメリットを事前に把握しておくことは基本と言えるでしょう。
そこで本記事では、アパート経営のメリットとデメリット(リスク)を解説。そしてデメリット(リスク)については、対応策も含めて分かりやすく解説します。

アパート経営の6つのメリット

アパート経営の6つのメリット

アパート経営を行うことで得られるメリットは、①安定収入が得られる、②相続税が節税できる、③固定資産税の負担を軽減できる、④所得税を抑えることができる、⑤資産を増やせる、⑥自己資本を減らさずに新居が得られる、の6つが挙げられます。
では、なぜアパート経営を行うことで、上記6つのメリットを得ることができるのでしょうか?それは、賃貸建物を建築して賃料収入を得るという、アパート経営という事業の構造に起因しています。

《アパート経営の事業としての仕組み》

アパート経営の事業としての仕組み

アパート経営という事業の仕組みにより、アパート経営を行うことで、
①安定収入が得られ、②相続税が節税でき、③固定資産税の負担を軽減でき、④所得税を抑えることができ、⑤資産を増やすことができる構造になっています。

例えば、相続税の節税を目的にアパート経営をした場合でも、安定収入は得られ、固定資産税も節税できるという訳です。

また、アパートにオーナー様の自宅部分を設ければ、⑥自己資本を減らさずに新居を得ることもできます。

つまり、アパート経営を行うことで得られる6つのメリットは、ひとつのパッケージになっているということです。
ここからは、アパート経営を行うことで得られる6つのメリットについて、詳しく解説していきます。

メリット1 安定収入が得られる

アパート経営のメリットのひとつめは「安定収入が得られる」ということです。アパート経営が安定収入を得られる理由としては、下記の5つが挙げられます。

  1. ①入居期間が長い
  2. ②季節など、時期によって収入が変動しない
  3. ③流行り廃りに左右されない
  4. ④不況・不景気に強い
  5. ⑤インフレに強い

ひとつずつ解説していきましょう。

①入居期間が長い

アパートで暮らす入居者様の平均的な居住期間は、大体2年から6年です。
つまり、一度入居が決まれば2年から6年間は、安定して家賃収入が見込めることになります。居住期間は単身よりもファミリーの方が長い傾向があるため、入居に重きをおくのであれば、ファミリー向け間取りの方が有利と言えます。

《 平均居住期間(全国)》
①入居期間が長い

6年以上 4~6年 2~4年 1~2年 1年未満

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観(2017年度上期)」より作成
②季節など、時期によって収入が変動しない

アパート経営は、季節や時期によって収入が変動する事業ではありません。「住まい」が不要となる季節や時期などはないためです。
また、「①入居期間が長い」で触れた通り、一度入居が決まれば、
2~6年は住み続けて頂くことができます。

アパート経営をする上で、どうしても退去は出ますが、例えば全10室のアパートが一度に10室すべて空室になるということは考えにくく、
1室ごとに入退去をしていくことが多いため、収入が大きく変動することはほとんどないと言えるでしょう。

③流行り廃りに左右されない

アパート経営における商材である「住まい」は、いついかなるときも必要な、生活の基盤となるものです。

そのため、世の中の流行などの影響を受けて入居率が下がるということは、ほぼないと言えるでしょう。

少子高齢化や人口減少の懸念もありますが、人口は急激に減るものではなく、また、アパート(貸家)も新しいものに更新されながら、供給量は変化していきます。つまり、「賃貸住宅の需要」自体は決してなくなることはないのです。

重要なのは、入居者様から選ばれる「住まい」を提供することにこだわりを持ち、入居者様から選ばれる高品質なアパートを建築することです。
それが、アパート経営を成功させるためのポイントとなります。

④不況・不景気に強い

不況や不景気になると、物価が下がり、消費意欲も低下するため、悪影響を受ける事業が多いと言えます。しかし、過去30年間を振り替えって見ると、バブル経済が崩壊した1991年においても、リーマンショックが起こった2008年においても、賃貸住宅の家賃水準は下がっていません。このことからも、アパート経営は、景気の影響を受けにくい事業であることが分かります。

《 地価と民営家賃の推移(過去30年)》
地価と民営家賃の推移(過去30年)
1988年
(昭和63年)
1993年
(平成5年)
1988年
(平成10年)
2003年
(平成15年)
2008年
(平成20年)
2013年
(平成25年)
2018年
(平成30年)
地価 242,000 234,000 165,700 127,600 126,900 106,300 114,100
民営家賃 51,989 65,309 66,137 64,808 64,722 63,005 64,041

民営家賃(非木造)  
地価(全国居住地)

⑤インフレに強い

インフレ(インフレーション)とは、物の値段が上昇し、反対にお金の価値が下がることを意味しています。そのため、現金や預金といった資産の価値は減少しますが、アパートは建物という現物資産であるため、インフレになると価値が上昇します。さらに言えば、インフレによってお金の価値が下がる訳ですから、金融機関からの借入金の負担も下がることになります。つまり、借入金額が実質的に目減りすることになる訳です。

インフレになると、物価を抑えるために日本銀行が金利を引き上げる可能性があります。しかし、物価と共に家賃も上昇していく傾向があるため、アパート経営はインフレに強い事業と言えます。
逆に、物価が下がるデフレーションが起きた場合でも、前述の通り、家賃は下がりにくい特徴があります。

《 日本のインフレ率の推移(過去40年)》
日本のインフレ率の推移(過去40年)
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989
7.81 4.92 2.74 1.90 2.26 2.03 0.60 0.13 0.68 2.27
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
3.08 3.25 1.76 1.24 0.70 -0.13 0.14 1.75 0.67 -0.34
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
-0.68 -0.74 -0.92 -0.26 -0.01 -0.28 0.25 0.06 1.38 -1.35
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
-0.72 -0.27 -0.06 0.34 2.76 0.79 -0.12 0.47 0.98 0.48
2020
-0.06

上表のように、インフレ率はプラスの年もあれば、マイナスの年もあります。
コロナ禍の影響を受け、2020年のインフレ率はマイナスになりましたが、今後どうなるかは未知数と言えます。

メリット2 相続税が節税できる

アパート経営の二つ目のメリットとして「相続税の節税」があります。
アパートを建築することは、現金を建物(アパート)に変えることを意味します。
そして、現金よりも建物の方が相続税評価が低いため、保有資産を減らさずに相続財産の評価額を引き下げることができます。さらに、自宅などの自ら使用する建物よりも、「他人に貸し出す建物」の方が、相続税評価額は低くなります。

その効果は、アパートの建築に要した費用の、実に60%ほどにまで達します。つまり、1億円のアパートを建築した場合、約6,000万円分も相続資産の評価を引き下げることができるということです(税務計算上引き下げられるということで、資産が減ってしまう訳ではありません)。

また、金融機関から受けた借入(債務)金額は、相続財産から差し引く(控除する)ことができます。これを、「債務控除」と言います。
アパート経営を行うことは、非常に大きな相続税対策効果を持つと言えるでしょう。相続税対策については、下に紹介する記事にて、さらに詳しく解説しています。

メリット3 固定資産税の負担を軽減できる

アパート経営の三つ目のメリットは「固定資産税の軽減」です。
アパートを経営を行うことによる固定資産税の負担軽減効果は、次の4つに分類されます。

  1. ①土地の固定資産税評価が6分の1になる
  2. ②建物の固定資産税評価が、3年間2分の1になる
  3. ③支払った固定資産税を、経費に計上できる
  4. ④家賃収入を使って、固定資産税の納税ができる

ひとつずつ、解説していきましょう。

①土地の固定資産税評価が6分の1になる

住宅は、国民の生活の基盤です。そのため、住宅に対する税制は優遇されており、保有しやすいようにできています。
それは、アパートに代表される賃貸住宅も同様です。具体的には、住宅用地の特例として、住宅1戸あたり200㎡までは土地の固定資産税評価を6分の1に、200㎡を超える部分に対しても3分の1に税額を軽減する優遇措置を受けることができます。

200㎡とは約60坪ですので、10戸のアパートであれば、約600坪までの土地の固定資産税評価が6分の1になることになります。
固定資産税とは別に、都市計画税という、都市計画区域内の市街化区域を対象に課税される税金がありますが、こちらも同様に優遇措置を受けることができます。

《 固定資産税と都市計画税の税率
(地域により異なります)》
  • 固定資産税
    課税標準額 × 税率(標準的な税率1.4%)
  • 都市計画税
    課税標準額 × 税率(標準的な税率0.3%)
《 アパートを建築することによる、
固定資産税・都市計画税の軽減効果 》
アパートを建築することによる、固定資産税・都市計画税の軽減効果
住宅用地の軽減措置
住宅用地の軽減措置
②建物の固定資産税評価が、3年間2分の1になる

新築住宅には、新築後3年間、建物の固定資産税が減額される措置があります。これには、アパートなどの賃貸住宅も含まれ、1戸当たり120㎡までの固定資産税が2分の1に減税されます(賃貸マンションなどの3階建て以上の耐火・準耐火建築物や、長期優良住宅[※]については、5年間適用されます)。

この新築住宅の固定資産税減額措置は、令和2年度の税制改正によって2年間延長され、令和4年3月31日までに新築された住宅(アパート含む)に対して適用されます(令和3年3月現在)。
一方、都市計画税については、土地の場合と異なり、建物の軽減措置はありません。

ただし、建物は経年により価値が減少するため、都市計画税は経年と共に減少していきます。(固定資産税も、併せて減少していきます)

※長期優良住宅…長期にわたり良好な状態で使用することができるよう、耐久性や耐震性などが一定の基準を満たす住宅。

■固定資産税・都市計画税の減税措置
固定資産税 都市計画税
税率 1.4% 0.3%
住宅
(※1)
アパート 3年間 固定資産税額(※3)の
1/2を減額
減額なし
マンション等(※2) 5年間 固定資産税額(※3)の
1/2を減額
土地 小規模住宅用地(※4) 評価額×1/6 評価額×1/3
一般住宅用地(※5) 評価額×1/3 評価額×2/3
※1 令和4年3月31日まで新築の場合
※2 3階建て以上の耐火・準耐火建築物
※3 1戸あたり120㎡相当分までを限度
※4 住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分
※5 小規模住宅用地以外の住宅用地
③支払った固定資産税を、経費に計上できる

アパートは、アパート経営という事業を行うために建築された建物です。そのため、アパートの土地・建物に掛かる固定資産税・都市計画税は、事業を継続する上で必要な経費として計上することができます。

更地や自宅などの場合、固定資産税や都市計画税はただ納めるだけですが、アパート経営においては、経費に計上できるため、所得税を軽減することができるのです。

厳密には「メリット3 固定資産税の負担を軽減できる」には該当しませんが、納める税金の総額を減らすことができるため、結果的に税金の負担を減らすことができます。

④家賃収入を使って、固定資産税の納税ができる

アパート経営では、家賃収入から金融機関への返済金や、必要経費を支払った残りの金額が収入となります。そして、必要経費の中には、固定資産税や都市計画税も含まれます。裏を返せば、アパートの敷地や、建物に掛かる固定資産税・都市計画税は、家賃収入によって賄うことができるということです。

つまり、毎年自分の収入から支払っていた固定資産税・都市計画税の「マイナス」が、アパート経営を始めると、アパートの家賃で税金を払い、さらに手残り収入が得られる「プラス」に転換されるイメージです。

メリット4 所得税を抑えることができる

アパート経営は、所得税も抑えることができます。
アパート経営によって得られる家賃収入は、「不動産所得」に該当します。不動産所得は、不動産収入から経費を差し引いた金額になるため、経費に計上できる金額が多ければ、所得を少なくすることができ、所得税を抑えることができるのです。

不動産所得 = 不動産収入 - 経費

ここで効果を発揮するのが、「減価償却費」です。
減価償却費とは、アパートの取得に要した金額(建築費など)を、建物構造別の耐用年数に応じた期間に分けて計上することができる経費のことです。 建物は古くなると価値が下がります。噛み砕いて言えば、この「毎年下がった分の建物の価値」を経費として計上できると言うことです。
建物構造に応じた、減価償却費の計上期間と償却率(※)は、下表の通りです。

※建物の取得価額に償却率を乗じた金額が、1年あたりの減価償却費になります。

《 賃貸住宅の耐用年数と償却率 》
建物の構造 耐用年数 償却率 建物取得価額1億円の場合の
減価償却費(年)
木造 22年 0.046 460万円
軽量鉄骨造 19年 0.053 530万円
27年 0.038 380万円
重量鉄骨造 34年 0.030 300万円
鉄筋コンクリート造 47年 0.022 220万円

上表の通り、仮に建築費1億円の木造アパートの場合、年間460万円を経費に計上できることになります。
アパート経営で計上できる経費には、他にも固定資産税や都市計画税、金融機関に支払う返済利息なども含まれます。
そのため、減価償却費が経費計上できる期間中は、アパート経営によって得た家賃収入に掛かる所得税を、大きく抑えることができます。

メリット5 資産を増やすことができる

資産を増やすことができる、というのも、アパート経営のメリットです。
資産とは、金銭や土地、建物、証券などの、経済的に価値があるものの総称として扱われるのが一般的です。しかし、会計的には、そこに将来的に収益をもたらすことが期待される経済的価値が加わります。つまり、収益を生む財産が「資産」と言える訳です。

アパートも、家賃収入という収益を生み出す「資産」です。
資産を増やすための方法には様々な選択肢がありますが、概ね共通しているのは、資産を購入し、購入した資産からの収益で、再び資産を購入(再投資)する、という行程を繰り返すことです。この行程を踏む上で、アパート経営には、現金を使わずに土地を活用することで資産構築が始められるというアドバンテージがあります。

メリット5 資産を増やせる
※実質利回りとは、ネット利回りとも言われ、賃料収入からローン返済金や必要経費を差し引いた金額を、総事業費で割った数値を指します。

上図のケースでは、現金と土地をそれぞれ活用した場合、収益に10倍の差が生じています。これは、再投資できる金額にも、10倍の差が付くということです。

ご存じの通り、土地の価値は高額です。そのため、土地という有効に活用できる財産を所有しているのに、現金のみで資産構築を図るというのは非効率ですし、もったいないと言えるのではないでしょうか。

メリット6 自己資本を減らさずに新居が得られる

住まいの新たな選択肢として「賃貸併用住宅」が注目を集めています。
「賃貸併用住宅」とは、入居者様に貸す賃貸部分と、オーナー様が居住する自宅部分をひとつの建物に併せ持つ、新しい住まいの形です。

自宅部分を含む建物全体の建築費の返済を、賃貸部分から得られる家賃収入を使って賄うことができれば、自己資本を減らさずに新居を得ることができます。また、次の世代に建物を承継する際に、自宅部分も賃貸用にできる選択肢があることなどが特徴です。

詳しくは、下記の「マイホームと家賃収入を実現する『賃貸併用住宅』」にてご確認下さい。

アパート経営の7つのデメリット(リスク)と対応策

アパート経営の7つのデメリット(リスク)と対応策

アパート経営は、それ自体にほとんどデメリットはありません。経営が順調であれば、収支的な問題はありませんし、実務のほとんどは業務を委託した不動産管理会社が行うため、時間的、労力的な負担も掛からないからです。

アパート経営におけるデメリットとは、アパート経営の「リスク」に置き換えることができます。
以下に、アパート経営を行う上での7つのリスクと、その対策方法について解説します。

《 アパート経営におけるデメリット(リスク)発生の仕組み 》
アパート経営におけるデメリット(リスク)発生の仕組み

アパート経営のリスクは、他の事業でも当てはまるような事柄を原因として発生することがほとんどであることが分かります。裏を返せば、無理のない資金調達を行い、ニーズを捉えたアパートを建て、適正家賃で貸し出す。そして、定期的なメンテナンスを行って商品価値を維持するという、事業を成功させるための王道を進むことで、リスク回避ができるとも言えます。

一方で、これらの7つのリスクは、それぞれのリスクが連動する性質があります。例えば、家賃が下落した(④家賃下落リスク)ために、返済を持ち出して行わなければならなくなった(①返済リスク)などです。そのため、これらのリスクは、ひとつでも発生したら、直ぐに対策を講じて解決することが重要です。

ここからは、アパート経営の7つのリスクと、その対応策について解説します。

リスク1 返済リスク

金融機関から、アパートを建築するための資金を借り受けた場合、毎月借入金の返済義務が生じます。この返済ができなくなってしまう、もしくは、自分の収入から持ち出しで返済しなければならなくなってしまうリスクが、「返済リスク」です。

「返済リスク」は、アパート経営の収支が悪化した場合に起こるため、その原因は様々です。

具体的には、後述する「空室リスク」や「金利上昇リスク」などが該当しますが、ここでは、直接的に「返済リスク」に結び付く、返済期間の長短について、焦点を当てて解説します。

《 返済期間の長短のよる、返済金負担の違い(※) 》
返済期間の長短のよる、返済金負担の違い

上記のように、融資金額は同じでも、返済期間が35年の場合と20年の場合では、一月あたりの返済金額に大きな差が生じています。
返済期間が短ければ短いほど、家賃収入に対する返済金の負担が大きくなるため、その分「返済リスク」が大きくなります。
※返済金利は1%で試算しています。

「返済リスク」を回避するには、返済期間を30年は確保したいところです。

ただし、例えばアパートの構造体が木造の場合とRC造の場合では、固定資産税額は大きく違いますし、アパートの建築計画ごとに、収支の内訳が異なります。そのため、支出を総合的に考えた上で、「何室までなら空室になっても返済ができる」、「〇%までなら家賃が下がっても返済ができる」というように、自身の事業計画に基いて、具体的にリスクを想定した方が、より堅実と言えるでしょう。

リスク2 空室リスク

空室リスクとは、入居が付かないことで家賃収入が得られなくなるリスクのことです。家賃収入が得られなくなると、金融機関への返済金の負担が大きくなったり(返済リスク)、修繕費用が捻出できない(修繕費リスク)といったリスクに繋がってしまいます。

アパートの間取りや設備は、アパートを建築した時点で決まります。
建築後の建物に変更を加えることは容易ではありません。仮にリフォームをするとしても、リフォームのための資金を新たに借り受けると、返済金額が上がってしまいます。かといって安易に家賃を下げてしまうと、収益が減少してしまいます。

結局、返済リスクや修繕費リスクに近づいてしまう訳です。
そのため、空室リスクを回避するための対策は、事業計画の立案段階ですべてが決まると考えて、事業計画を検討すべきと言えるでしょう。
ここで重要となるのが、市場調査(マーケティング)です。

アパート経営における市場調査は、人口推移や世帯数の推移、アパートの着工戸数の推移、最寄り駅までの距離や、周辺の生活施設、近隣物件の入居率など、実に様々な項目にわたって調査が行われます。

しかしながら市場データには、例えば「人口が〇%増えていれば大丈夫」というような、全国どこでも通用するような明確な判断基準はありません。地域によって人口は違いますし、産業や発展の形も千差万別だからです。

市場データは、実際に入居仲介を行う中での入居者様の声や、入居希望の傾向など、実務に基づく知識や経験と照らし合わせてこそ、精度の高い情報になります。

空室リスクを回避するためには、市場調査の結果に基づく計画を立てることが重要ですが、市場調査の結果を正しくアパート計画に反映させるのは、専門知識がなければ難しい、ということです。
そのため、市場調査は、土地活用に関して豊富な経験と実績を持つ専門会社や、専門家へと依頼することをお勧めします。

リスク3 金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、金融機関からの借入金の返済途中に金利が上昇し、毎月の返済金額が増加することで、手残り収入が減少してしまうリスクのことを言います。

金利は、物価と同じように、需給関係で上下します。例えば、お金を借りたい人や、金額が増えた場合に、金利が上昇することになります。
景気が良くなれば商売を広げようという人が増え、お金を借りたい人が増えるため、金利も上昇する傾向になり、不景気の場合は、その逆となります。

《 金利が変動する要因 》
景 気 物 価 海外金利 為 替
好景気 不景気 上 昇 下 落 上 昇 低 下 円 安 円 高
金 利 上 昇 下 落 上 昇 下 落 上 昇 下 落 上 昇 下 落

さらに、国の政策などによっても、金利は変動します。例えば現在は、景気の回復を図るための超低金利政策が行われています。

このように、金利の変動には様々な要因があり、予測は困難です。そのため、金利上昇リスクに対する備えとしては、アパートの事業計画段階で、金利が上昇した場合のシミュレーションを行い、将来金利が上昇した場合でも安定経営が可能かどうかを事前に確認しておくことで、金利上昇リスクに対する備えになります。

しかしながら、金利が上昇する場合、併せて物価(家賃含む)も上昇する傾向があるため、実際には金利が上昇しても、返済金負担の上昇は緩やかになる可能性が高いと言えます。

また、アパート経営を行う中で蓄えた家賃収入の一部を使って、返済金の一部を前倒しで返済(繰り上げ返済)することでも、元金と利息を含めた毎月の返済金そのものを軽減することができます。

リスク4 家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、アパート経営を始めた当初の設定家賃では入居が付かなくなり、家賃を引き下げることになってしまうリスクを言います。

しかし、家賃下落リスクの対策を考える前に、まず注意しておきたいポイントは、そもそも設定家賃は適正なのか、というところです。適正家賃を決めるのは、オーナー様でも建築会社でもなく、地域の相場です。そのため、地域の相場家賃を大きく超えた金額の家賃を設定している場合は、家賃は下がって当たり前です。これを家賃下落リスクとは言えません。

しっかりと市場調査を行い、地域の相場に見合った適正な家賃を設定していること、それを前提として、家賃下落リスクについての対策をご紹介していきます。

  1. ①ノウハウの豊富な建築会社でアパートを建築する
  2. ②定期的にアパートを清掃、メンテナンスする
  3. ③家賃が下がることを、あらかじめシミュレーションする
①ノウハウの豊富な建築会社でアパートを建築する

アパートは個人用住宅とは異なり、敷地を最大限に活かし、利益を最大化するという使命をもって建築されるものです。そのため、アパート建築には特有のノウハウがあります。キッチンひとつ取っても、広ければ広いほど良い、とはいきません。入居者様に喜んで頂くことができ、かつ無駄なスペースは作らないことが重要です。

こういったノウハウは、居室の間口(横の広さ)と奥行(縦の広さ)のバランスや、部屋同士の組み合わせ方、生活動線の計算など、数え上げたらきりがないほどです。

家賃下落リスクを防ぐためには、こうしたノウハウが反映された、家賃が下がりにくいアパートを建築することが、予防策になります。

②定期的にアパートを清掃、メンテナンスする

アパートは、「築年数が経過すると家賃が下がる」ではなく、「築年数が経過して、外観が汚れたり、設備が陳腐化するなどして、入居者様に敬遠されるようになると家賃が下がる」ことになります。

アパートは経年と共に劣化していくのに、何の手入れもしなければ、家賃は維持できなくなります。しかし、築年数が経っても、建物を綺麗に保ち、室内設備の整備をしっかりと行っていれば、急激な家賃の下落は防止することができます。

それには、月に1度はアパートを点検し、清掃を行ったり、必要に応じてメンテナンスを行うことが重要です。定期的に必要なメンテナンスを行うことで、大規模な修繕費の発生も抑えることができます。

③家賃が下がることを、あらかじめシミュレーションする

アパート経営を始める前に、どのくらい家賃が下がっても経営を維持できるかを事前にシミュレーションして、把握しておくことも大切です。

アパート経営においては、家賃収入から返済金や必要経費を差し引いた金額が手残り収入となるため、家賃が下がった場合の影響を正しくシミュレーションする必要があります。家賃の下落によって収益が大きく下がってしまう場合、前述した金利上昇や空室のリスクが複合して起こった場合に、返済金リスクが発生してしまう恐れがあります。

家賃下落リスクの大きさを事前にシミュレーションしておけば、事業計画の段階で、計画の見直しを図ることができます。

家賃が下がることを、あらかじめシミュレーションする

リスク5 修繕リスク

修繕リスクとは、アパート経営の収入に対して修繕費の負担が大きく、経営が苦しくなってしまうリスクのことです。

建物は、家具や家電、自動車のように、長い期間を掛けて消費のためのサービスを提供し続ける、耐久消費財です。そのため、建物は経年により劣化しますので、修繕自体は必ず求められます。

ここで問題となるのは、修繕に要する「コスト」です。修繕費用の「金額」を抑えることができれば、修繕リスクへの対策ができます。具体的には、下記が挙げられます。

  1. ①耐久性の高いアパートを建築する
  2. ②定期的な建物点検、メンテナンスをする
  3. ③修繕費用を積み立ててプールしておく
①耐久性の高いアパートを建築する

修繕リスクは、建物の老朽化に対して、修繕が追い付かない状況になってしまった場合に発生することが多いと言えます。

このような状況に至ることを極力防止するためには、耐久性の高いアパートを建築することが必要です。ここで言う耐久性とは、「劣化耐久性能」のことを言います。

建物が自然劣化する原因としては、大きく雨、空気、害虫が挙げられます。また、アパートの建築地によっては、雪や塩害、道路交通による微振動なども、建物の耐久性を落とす要因となります。

《 建物の耐久性を落とす要因と、建物が受ける影響 》
耐久性を落とす要因 建物が受ける影響
木造 鉄骨造 RC造

雨漏り、酸性雨、
気温、結露
木材の腐朽、乾燥、木材の収縮による反り・割れ 錆の発生 コンクリートの中性化(※)、凍害による膨張、亀裂
空気
炭酸ガス
害虫
シロアリ
シロアリ被害

※コンクリートは元々アルカリ性であり、中性化すると、内部の鉄筋に錆が発生します。

建物の自然劣化を完全に食い止めることはできません。しかし、高い「劣化耐久性能」を持つアパートを建築することで、こういった建物の耐久性を落とす要因による影響を抑えることができます。

②定期的に建物点検、メンテナンスをする

建物にメンテナンスの必要性が出てくるのは、建築後10年以上を経過したときからです。しかし、定期的な点検は、建築後から継続的に行った方がよいと言えます。

建物の定期点検は、人間で言えば健康診断のようなもので、人間の病気と同じように、建物の問題も早期発見・早期治療が大切だからです。

定期点検は、できれば月に1度は行いたいところです。点検の担当や時期、点検箇所などのルールがしっかりと整備されている不動産会社に管理を委託していれば安心と言えます。また、点検結果の報告の仕組みも、写真などの画像を添えて報告をしてくれる不動産会社の方が、親切で安心できます。

③修繕費用を積み立ててプールしておく

修繕リスクについての最大の不安は、いつ、いくらくらいの修繕費が必要になるか分からない、という点にあるのではないでしょうか?

だからこそ、もしかしたら経営が行き詰ってしまうかもしれない、収入よりも支出の方が多くなってしまうかもしれない、という不安を抱いてしまいます。しかし、いつ、いくらの修繕か掛かるかを完全に予測することはできません。

そこで、修繕に使うための資金を、家賃収入の一部から毎年ストックしておく方法をお勧めします。目安としては、アパートの建築費の0.6 %ほどを、修繕費用として毎年積み立ててプール(蓄える)しておけば、必要に応じた修繕に対応していくことができるでしょう。

また、後述する火災保険への加入によっても、修繕リスクを軽減することに繋がります。

リスク6 災害リスク

災害リスクは、アパートが火災や地震、水害などの被害を受けることにより、高額な修繕費の負担が発生してしまうリスクのことです。
対応策としては、まず火災保険・地震保険への加入が挙げられます。

《 火災保険の補償対象 》

アパートの火災保険では、下記の被害に対して補償があります(保険会社により補償内容に違いがあります)。

被害の種別 内 容
火 災 失火・延焼・ボヤなどの火災の損害
落 雷 落雷による損害
破裂・爆発 ガス漏れ等による破損・爆発の損害
風災・雪災・雹災 風災・雪災・雹災の損害
水 災 台風や豪雨等による洪水等の水災の損害
水漏れ 排水管の故障などにより発生した水漏れなどの損害
飛 来 飛来物によって受けた損害
騒擾(※)・集団行
動等に伴う暴力行為
集団行動など、暴力行為・破壊行為による損害
盗 難 盗難による盗取・損壊・汚損などの損害
不測かつ突発的な
事故
入居者様が掃除中、掃除機をドアにぶつけて破損したなどの、
うっかり物を壊してしまった場合による損害

※騒擾(そうじょう)…集団によって起こされた騒ぎや秩序の乱れを指す言葉。

上記のように、火災保険は落雷や風災などの様々な損害についても補償しています。

例えば台風で飛ばされてきた物があたって外壁に傷が付いた場合や、水害による浸水被害についても、補償の対象となります。

ただし、地震による被害や、地震によって起こった津波による被害については、火災保険の補償対象にはなりません。また、火災であっても、その原因が地震である場合は、火災保険の補償対象になりません。そのため、必ず地震保険にも加入するようにしましょう。

《 地震保険の補償対象 》

地震保険では、地震、噴火、またはこれらを原因とする津波による損害(火災・損壊・埋没・流失)に対して、保険金が支払われます。
下表は、損害の規模に応じた、支払われる保険金額の概要です。

損害の程度 損害の程度を示す基準 支払われる保険金
基礎・柱・屋根などの
損害額が建物時価
(※1)の…
焼失・流失した部分の
床面積が建物の延床面積
(※2)の…
全 損 50%以上 70%以上 契約金額の100%
(時価が限度)
大半損 40~50%未満 50~70%未満 契約金額の60%
(時価の60%が限度)
小半損 20~40%未満 20~50%未満 契約金額の30%
(時価の30%が限度)
一部損 3~20%未満 床上浸水
または地盤面から
45㎝を超える浸水
契約金額の5%
(時価の5%が限度)

※1:時価とは、同等の建物を新たに取得する場合に必要な金額から、使用による消耗分を控除した金額です。

※2:延床面積とは、建物各階の床面積を合計した面積のことです。

火災保険と地震保険に加入することで、災害リスクへの対策となります。ただし、注意事項として、地震保険は単体で加入することはできず、火災保険とセットで加入する必要があります。そして、地震保険の保険金額は、火災保険の半分までが限度となります。

そのため、地震に対しては、建物の耐久性能を高くし、被害を最小限の抑えることも大切になります。また、地震に強いアパートを建築することは、入居者様の生活と安全を守るという意味でも重要です。

リスク7 入居者トラブルのリスク

深夜の騒音やゴミ出しのルールを守らない、迷惑駐車を頻繁に行うなど、トラブルや揉め事が多発するアパートに、長く住みたいとは誰も思いません。そのため、退去が発生しやすくなってしまい、経営に影響が及ぶことになります。

こうした入居者トラブルを防止するためには、入居審査を実施することで、トラブルを起こす恐れのある人を入居させないことが大切です。アパートの管理は、しっかりした入居審査の仕組みを持っている不動産会社に委託することをお勧めします。
もうひとつの対策方法としては、入居ターゲットを中所得者層以上に設定した高級賃貸マンションを経営し、高い家賃水準を保つことが挙げられます。価格と客層には相関関係があるためです。

低家賃は、それ自体が集客力を持っています。しかし同時に客層を低下させる諸刃の剣です。入居者様の中には、とにかく家賃が低い方が良いと考える方もいれば、高い家賃に安心感を覚え、高品質な住み心地を求める方もいらっしゃいます。そのため、品質の高い賃貸住宅を適正な家賃設定で賃貸することも、入居者トラブルのリスク回避となります。

まとめ アパート経営についてのご相談は、東建コーポレーションまでお声がけ下さい

アパート経営の7つのデメリット(リスク)と対応策

ここまで、アパート経営を行うメリットとデメリット(リスク)について解説してきました。アパート経営を行うことで得られる6つのメリットは、アパート経営という事業の仕組み上、6つ同時に得ることが可能であること。

また、デメリット(リスク)に対しては、市場調査に基づき、地域の入居需要が高いアパートを建築し、定期的に点検・メンテナンスをすることで品質を保つという、いわばアパート経営の王道と言える方法を取ることが、最善の対策であることについて、ご理解頂けたのではないかと思います。

東建コーポレーションでは、お客様がアパート経営を行う目的や、個別のお悩みを解決する、お客様にとって最適な事業計画をご提案させて頂きます。
土地活用、アパート経営についてのご相談は、豊富な実績と経験を持つ東建コーポレーションまで、お気軽にお声がけ下さい。

記事のポイントまとめ

アパート経営の6つのメリット

  • ・メリット1/安定収入が得られる
  • ・メリット2/ 相続税が節税できる
  • ・メリット3 /固定資産税の負担を軽減できる
  • ・メリット4 /所得税を抑えることができる
  • ・メリット5 /資産を増やすことができる
  • ・メリット6 /自己資本を減らさずに新居が得られる

アパート経営の7つのデメリット(リスク)と対応策

  • ・リスク1/返済リスク
  • ・リスク2/空室リスク
  • ・リスク3/金利上昇リスク
  • ・リスク4/家賃下落リスク
  • ・リスク5/修繕リスク
  • ・リスク6/災害リスク
  • ・リスク7/入居者トラブルのリスク

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