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columnNo.7固定資産税の計算の仕組みとアパート建築による固定資産税対策

アパート・賃貸マンション等の敷地として利用されている土地は、固定資産税の大幅な軽減措置があります。

ここでは、アパート・賃貸マンション建築による固定資産税の節税効果についてご紹介します。

青色申告

固定資産税とは

固定資産税・都市計画税とは、毎年1月1日時点の不動産の所有者が納税義務者となり、課税団体である市区町村が税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税義務者がそれを納付する、賦課課税方式を取っています。

<計算式>

固定資産税:課税標準額×税率(標準税率1.4%)-減額金額=固定資産税

都市計画税:課税標準額×税率(標準税率0.3%)-減額金額=都市計画税

固定資産税・都市計画税は、固定資産税評価額を課税標準として計算し、固定資産税評価額は3年毎に見直すことになっています。

住宅や住宅用地については、課税標準や税額の軽減措置があります。

住宅用地の軽減措置

アパート・賃貸マンション等の敷地として利用されている土地(住宅用地)については、固定資産税の大幅な軽減措置が設けられています。

特例の内容(価格に特例率を乗じて、本則課税標準額を算出)

区分 住宅用地特例率
固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地
(戸数×200㎡まで)
1/6 1/3
一般住宅用地 1/3 2/3

例)10戸のアパートを3,000㎡の敷地の上に建築した場合

【 固定資産税 】

2,000㎡(200㎡×10戸)までは、価格×1/6が本則課税標準額であり、残りの1,000㎡(3,000㎡-2,000㎡)は、価格×1/3が本則課税標準額となります。

固定資産税

【 都市計画税 】

2,000㎡(200㎡×10戸)までは価格×1/3が本則課税標準額であり、残りの1,000㎡(3,000㎡-2,000㎡)は価格×2/3が本則課税標準額となります。

都市計画税

つまり、更地や駐車場用地などにしている場合に比べて、土地の上に住宅を建築することで、大幅な固定資産税・都市計画税の軽減を受けられるのです。

新築住宅に対する固定資産税の減額について

新築された住宅が、一定の要件に当てはまると、新築後一定期間、その住宅の家屋の固定資産税について減額を受けることができます。(都市計画税は減額されません)

要件
  • (1)平成30年3月31日までに新築していること
  • (2)床面積の1/2以上が居住用であること
  • (3)居住用の床面積が、以下を満たすこと
  • ・自己の居住用の場合
    …50㎡以上280㎡以下
  • ・貸家の場合
    …40㎡以上280㎡以下

※アパート・賃貸マンションなど複数の世帯が居住する家屋(共同住宅)の場合は、それぞれの世帯が居住する独立的に区画された部分ごとに判定します。
※共同住宅に、独立的に区画された部分の居住者が共同で使用する部分(共用部分)がある場合は、共用部分の床面積をそれぞれの独立的に区画された部分の床面積の比率であん分し、それを独立的に区画された部分の床面積に加算して判定します。

減額される税額 家屋の固定資産税額の1/2を減額(ただし1戸あたり120㎡が限度)
減額される期間 一般住宅の場合は3年間(3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年間)
長期優良住宅の場合は5年間(3階建以上の耐火・準耐火建築物は7年間)

例)平成27年新築70㎡(1戸当たり)が2戸の2階建共同住宅(貸家)の場合

2階建共同住宅(貸家)の場合
要件の確認
  • (1)平成27年新築 → ○
  • (2)2戸とも居住用なので床面積の全体が居住用 → ○
  • (3)2戸とも 40㎡≦280㎡ に該当 → ○
減額される税額 家屋の課税標準額(10,000,000円)× 1.4% × 1/2 = 70,000円
減額される期間 2階建のため、一般住宅の場合は3年間(長期優良住宅の場合は、5年間)

空家敷地の固定資産税・都市計画税の改正

住宅用地は、固定資産税の大幅な軽減措置(1/6に軽減等)がありますが、平成27年度から特定空家(※)の敷地となる土地については軽減措置の対象外となりました

※特定空家とは、以下のような空家を言います。

  • (1)倒壊等、著しく保安上、危険となる恐れのある状態
  • (2)著しく衛生上、有害となる恐れのある状態
  • (3)適切な管理が行なわれていないことにより、著しく景観を損なっている状態
  • (4)その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
空家敷地の固定資産税・都市計画税の改正

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