columnNo.15アパート･賃貸マンション建築による 相続税対策と借入れのポイント

「アパート・賃貸マンションを建築すると相続税対策に有効ですよ」とよく聞きますが、なぜ相続税対策になるのでしょうか？

アパート・賃貸マンション建築による相続税対策効果は簡潔に言うと、アパート・賃貸マンションを建築することにより、建物と土地の相続税評価が下がるため、相続税を節税することができるのです。

ケーススタディ

例として、月極駐車場として活用していた「相続税評価額3,000万円の土地」に、「7,000万円 の借入れをしてアパートを建築した場合」の相続税の節税額を見てみましょう。

この事例でみると、アパートを建築したことにより相続財産の評価額を4,510万円減少することができます。

『利息の支払いをなるべく少なくしたいのですが、借入れでアパート・賃貸マンションを建築しないと相続税対策にならないのですか？』といった質問を受けることがあります。

本当のところはどうなのでしょうか？

確かに、相続税の計算はプラスの財産からマイナスの財産（借入れ）を控除して行なわれますので、借入金が残っていれば、正味財産は少なく計算されます。

しかし、その分プラスの財産である建物も新たに得ていますので、自己資金で建てても、借入金で建てても、現金を建物に交換している点は変わりません。いずれの場合も賃貸建物を建てることで、土地と建物の評価が下がり、相続税対策になるのです。

ケーススタディ

【仮定条件】：

所有財産は現金1億円＋土地1億円＝2億円
アパート建設費5,000万円

借入金で建設した場合

• 1）建築費：     5,000万円
  現金保有：10,000万円
• 2）全額借入金にて建築
• 3）借地権割合50％・借家権割合30％の場合

• A：5,000万円×0.6（※1）×［1-0.3］（※2）＝2,100万円
• B：10,000万円×［1-0.5（※3）×0.3（※4）］＝8,500万円

• 1）建築費：5,000万円
  現金保有：10,000万円
• 2）全額借入金にて建築
• 3）借地権割合50％・借家権割合30％の場合

10,000万円（※a）＋2,100万円（※b）＋8,500万円（※c）ー5,000万円（※d）＝15,600万円

相続税評価額：15,600万円

自己資金で建設した場合

• 1）建築費：     5,000万円
  現金保有：10,000万円
• 2）全額自己資金にて建築
• 3）借地権割合50％・借家権割合30％の場合

• A：5,000万円×0.6（※1）×［1ｰ0.3］（※2）＝2,100万円
• B：10,000万円×［1-0.5（※3）×0.3（※4）］＝8,500万円

• 1）建築費：5,000万円
  現金保有：10,000万円
• 2）全額自己資金にて建築
• 3）借地権割合50％・借家権割合30％の場合

5,000万円（※a）＋2,100万円（※b）＋8,500万円（※c）＝15,600万円

相続税評価額：15,600万円

※1：固定資産税評価額 ／ ※2：借家権控除 ／ ※3：借地権割合 ／ ※4：借家権割合

※a：現金保有分／ ※b：アパート ／ ※c：貸家建付地評価額 ／ ※d：借入金

但し、現金も借入金も相続財産です。そのため、相続人は借入金の返済義務も相続することになりますので、資産と負債のバランスを考える必要があります。

金融機関等の金利が低い昨今では、借入れを活用して現金を残す方法は有効ですが、借入期間が30年間と長期になりますので、間取りや設備など、しっかりと事業計画を検討し、相続後のことも視野に入れた、無理のない返済計画を検討しましょう。