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columnNo.21土地を売った場合の税金(譲渡税)について

土地を売った場合の譲渡税について

譲渡所得とは

土地を売却したことによって生じた所得を「譲渡所得」といい、譲渡所得に対する税金は不動産所得、給与所得などの所得とは分離して計算します。

なお、譲渡所得は、譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えるものを「長期譲渡所得」、5年以下のものを「短期譲渡所得」として区分しています。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の金額は、以下のように計算します。

{ 収入金額 – (取得費 + 譲渡費用 }× 税率

譲渡所得の計算方法 ~ 収入金額、及び収入時期 ~

① 収入金額
収入金額とは、土地の売却金額(土地を売ったことによって買主から受け取る金額)です。収入金額には、固定資産税・都市計画税の精算金(※)も含まれますので注意しましょう。

※固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されます。したがって、土地等の不動産の売買にあたっては、売主と買主それぞれの負担額について、年税額を日割りで按分することによって精算する方法が一般的です。

② 収入時期
譲渡所得の収入を計上すべき時期は、原則として「資産の引渡しがあった日」となりますが、「契約の効力発生の日」の所得として申請することも認められています。

例)

・平成X110月1日 売買契約の締結

・平成X2年3月31日 引渡し

原則として、引渡し日である平成X2年の所得として申告(平成X3年3月15日までに申告)することになりますが、売買契約の締結日である平成X1年の所得として申告(平成X2年3月15日までに申告)することもできます。
売買契約の締結日と資産の引渡し日

譲渡所得の計算方法 ~ 取得費、及び取得日 ~

① 取得費
取得費とは、土地を取得するにあたって支出した金額(購入代金、及び取得に要した費用の合計金額)をいいます。
土地を他から購入した場合の取得費は、次に掲げる金額を含めて計算します。
取得費
1 購入代金
2 土地を購入するために支払った仲介手数料
3 売買契約書に貼付した印紙代
4 取得時の登記費用(登録免許税、司法書士の報酬)
5 不動産取得税
6 その他取得のために要した費用
② 取得費の特例
取得費が不明な場合や①により計算した取得費が、収入金額の5%より小さくなる場合には、概算取得費として収入金額の5%を取得費とすることができます。
③ 取得日
資産の取得日は、原則として、「資産の引渡しを受けた日」となりますが、「契約の効力発生の日」を取得の日として選択することもできます。

以下に、資産の取得原因ごとの取得日を記します。

取得原因 取得日
他から購入した場合 引渡しを受けた日、又は売買契約の効力発生日
相続により取得した場合 被相続人(亡くなられた方)が取得した日
贈与により取得した場合 贈与者が取得した日

譲渡所得の計算方法 ~ 譲渡費用 ~

「譲渡費用」とは、土地を売るために直接かかった費用のことです。したがって、修繕費や固定資産税など、その資産を維持・管理するためにかかった費用などは譲渡費用になりません。

譲渡費用の主なものは次の通りです。

譲渡費用
1 土地を売るために支払った仲介手数料
2 売買契約書に貼付した印紙代(売主が負担したもの)
3 測量費
4 農地の宅地転用費
5 土地を売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
6 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

税額の計算方法

土地を譲渡した場合の税額は、不動産所得や給与所得とは合算せずに、以下のように計算します。

{ 収入金額 – (取得費 + 譲渡費用) }× 税率

税率については、資産の所有期間によって以下のようになっています。

所有期間5年以下
(短期譲渡所得)
所有期間5年超
(長期譲渡所得)
所得税及び
復興特別所得税
30.63% 15.315%(※)
住民税 9% 5%(※)

※10年超の居住用の土地を譲渡した場合、譲渡所得6,000万円以下の部分に対して軽減税率(所得税、及び復興特別所得税10.21%、住民税4%)の適用があります。

各種特例について

土地・建物を売った場合の譲渡所得については様々な特例があります。

それぞれ細かな要件がありますが、その特例を受けることにより譲渡税を軽減することができます。

主な特例を以下に示します。

譲渡所得の特例一覧
1 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
2 収用交換等の場合の譲渡所得の5,000万円の特別控除の特例
3 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
4 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の税率の特例
5 土地や建物などの固定資産を同種の固定資産と交換した場合の特例
6 特定の居住用財産の買換えの特例
7 特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例
譲渡所得

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