土地活用の東建コーポレーションが、歴史から見る借家経営「昭和時代の借家」について解説します。

歴史から見る借家経営

昭和時代の借家

昭和時代の借家の歴史についてご紹介します。

借家が急増?昭和初期の不況で空き家が目立つ

昭和に入ると、同潤会によって東京代官山に文化アパート(2階建23棟、3階建13棟)が建てられ、また、日本初の独身女子用アパート「大塚女子アパート」(部屋数157個、教員、記者、学生などが入居)が完成するなど東京市内では借家が急増しました。
しかし、昭和2年に発生した金融恐慌による不況にみまわれ、昭和6年頃には東京で地価と建築費が下落し、東京都内の空き家は4万5千戸に達しました。その後、昭和8年にはアパート建築規則が公布され、関西では電鉄会社が郊外の沿線で次々とアパート経営を開始しました。
さらに、昭和12年には戦時体制の強化によって防空法が公布され、鉄骨・鉄筋コンクリート造の建物が増加するようになりました。この頃の東京では一戸建の持ち家はまだ少なく、二軒長屋などの木造の借家が一般的でした。

太平洋戦争の終戦で深刻な住宅難に

昭和20年に太平洋戦争が終戦となり、戦災焼失による住宅不足に資材不足も重なって深刻な住宅難が生じました。東京では、戻った疎開者の激増で借家の部屋代が高騰。鹿児島市では住宅難で横穴生活者が400余人を超え、余裕住宅の強制開放措置が始まるなど、全国での住宅不足は420万戸に達しました。

農地改革の実施で、小作地の8割が開放される

昭和21年から昭和24年にかけ、地主と小作人との封建的な主従関係の解消を目指した農地改革が実施されました。この改革では、不在地主(注1)の小作地全部と、在村地主の小作地のうち都府県で平均一町歩(約1ヘクタール)、北海道で四町歩を超える農地を国が買い上げ、小作農民に売り渡しました。これにより、改革直前の小作地の8割(約190万町歩)が解放されました。
また、昭和21年には、庶民金庫が簡易住宅建設資金の融資を開始。さらに、昭和22年には土地台帳・家屋台帳法が公布され、家屋税法の廃止で、以後、固定資産税となりました。この頃から不動産業者が急増し始め、中には悪質業者も現われてトラブルが増加しました。

(注1)不在地主
地主がその所有農地の所在地に居住していない場合を言う。

借地法・借家法の改正で借地・借家人の権利が拡大 高度経済成長期をむかえ、地価の高騰が顕著に

昭和29年末の「神武景気」以降、日本経済は高度成長期をむかえ、昭和30年代半ばから企業は工場やオフィス用地を、一方、庶民はマイホームを求めるなど、土地需要の急増で土地価格が高騰し、「土地こそ資産」という「土地神話」(注2)が広がって行きました。
昭和41年に借地法・借家法が改正され、借地・借家人の権利が拡大。続く昭和42年に、住宅公団が「3LDK型」を採用してリビングルーム流行のきっかけとなり、さらに、造り付け押入れや木製間仕切りなど、内装のパネル化が始まりました。また、昭和45年頃には家庭用ガス湯沸かし器の普及が始まりました。

(注2)土地神話
日本の地価は、戦後の高度経済成長期を通じて一貫して上昇を続け、「土地を所有していれば必ず儲かる」という神話を生んだ。そのため銀行は企業などへの融資に際し、土地担保主義に傾倒。土地神話に基づいた過剰融資が不良債権発生の源となったとされる。

土地の供給と有効利用の促進などを目的とした土地税制が実施

昭和44年の税制改正では、「土地の供給及び有効利用の促進」を図るため、5年以上の長期保有土地の譲渡所得にかかわる税負担を大幅に軽減することとし、従来の総合課税方式を改め分離比例課税方式を採用しました。
また、その税率を当初は低く次第に高くすることにより、土地所有者に対して売り急ぎ心理を助長することで宅地供給の促進を図ろうとしました。

昭和48年に農地の宅地並み課税がスタート 都心初の単身者用ワンルームが建設

昭和48年(1973年)度の税制改正では、土地の供給促進のために市町村税として「特別土地保有税」が創設され、また、「農地の宅地並み課税」もスタートしました。
昭和49年には、国土庁が地価公示価格の上昇率が、年32.4%で史上最高と発表。
昭和57年(1982年)度の税制改正では、土地譲渡所得の長期・短期の区分を10年とし、10年を超える長期譲渡所得については4,000万円超の部分を2分の1総合課税に、また、所有期間10年超の居住用財産についての買い替え特例を創設するなど、土地の投機的な取引の抑制と優良な住宅地の供給促進の二つの目的の両立を目指しました。

賃貸経営が社会的に認知される昭和50年頃には賃貸建物を専門とする建設業者が登場

昭和50年代には、住宅メーカーは規格型の賃貸マンション・賃貸アパートを発売。一方、昭和50年を前後して、賃貸マンション・賃貸アパートや貸店舗などの賃貸建物を専門とする建設業者が誕生し、賃貸経営が安定した事業であると社会的に認知されるようになりました。
またこの頃には、全国的な道路整備の進展で、飲食店などのロードサイドビジネスが盛んになり、貸店舗や店舗付賃貸住宅が数多く建てられました。

「ワンルームマンション」「犬と暮せるマンション」「学生マンション」などが建設

昭和58年には、住宅都市整備公団が間取りを用地節約のため南面3室型から南面2室型に変更。東京都新宿区に都心初の単身者用「ワンルームマンション」が建設されました。その後昭和61年に、関東初の「犬と暮せるマンション」(家賃は85,000円~95,000円)が東京千住に完成。昭和63年に、エアコン・電話・有線テレビ付きの「学生マンション」(専有面積16.5平方メートルのワンルームで家賃59,000円)が東京都八王子市に登場。さらに、「高齢者用マンション」が建設されました。また、マンションなどでは床のフローリング施工がブームとなり、その一方で騒音トラブルも増加しました。

「家賃保証制度」や「一括借り上げ制度」も登場

昭和60年代になると、自社で建築した賃貸マンション・賃貸アパートについて、「家賃保証制度」や「一括借り上げ制度」を採用する建設業者が現れ、空室によって家賃収入が途絶え、賃貸経営が成り立たなくなるリスクが一定期間軽減もしくは排除されるようになりました。

プラザ合意を受け、バブル経済に突入

日本政府は日米貿易摩擦を回避するため、昭和60年(1985年)9月に先進5ヵ国が協調して為替レートをドル安に進める「プラザ合意」(注3)を行ないました。「プラザ合意」を受けて、日本政府は外国為替相場に介入し、円高に誘導。「プラザ合意」前夜の東京市場では、1ドル=242円でしたが、昭和63年の年初には、1ドル=128円を付けました。日銀では、円高で競争力の落ちた国内の輸出産業や製造業を救済するために円高対策として5回にわたる公定歩合の引き下げを実施し、当時としては戦後最低の2.5%になりました。
その結果金融市場では、急激な円高により米国債券などに投資していた資金に為替差損が発生。運用資金は主に為替リスクのない国内の株式市場や不動産市場に向けられ、株式市場では株価が上昇し、不動産市場では地価が上昇しました。また、金融機関による融資が膨らみ、個人や企業の含み益が拡大し、資産・担保価値が増大し、バブル経済を形成することになります。

(注3)プラザ合意
1985年9月、ニューヨークのセントラル・パークの南に建つ、プラザ・ホテルで開かれたG5(米国、イギリス、西ドイツ、フランス、日本の先進5ヵ国蔵相・中央銀行総裁会議)での合意事項の通称。ドル高の修正に向け、G5で協調介入を実施することで合意した。

土地活用や賃貸マンション・賃貸アパート経営をお考えなら、土地活用のパイオニア「東建コーポレーション」にお任せ下さい。昭和時代に入ると東京都内を中心にアパートが急増したものの、太平洋戦争によって住宅の多くが失われたため、一転して住宅難が広がりました。その後、単身者向けのワンルームマンションや学生向けマンションが建設されるなど、現在の賃貸物件の礎が築かれていきます。こちらのページには、昭和時代の借家や土地に関する歴史について時系列順で分かりやすくまとめました。ぜひご覧頂き、借家経営にお役立て下さい。東建コーポレーションは、土地活用・不動産経営のプロとして、オーナー様のご希望に添った土地の有効活用をご提案致します。