「定期借地権Q&A」

ジャストランド 定期借地権の土地活用

定期借地権Q&A

  • 土地は本当に戻ってくるのか
    定期借地権は、旧借地法の普通借地権とまったく異なるものと考えて下さい。言うなれば、土地の利用権です。旧法では、契約期間が満了しても土地所有者に正当事由が認められない限り更新されていました。これに対し定期借地権は、期間が満了すれば借地権は消滅することは法的に明らかです。保証金も少額で借地契約がなされているわけですから、裁判実務においても借地権の消滅は容易に認定されるはずです。また、借地権の消滅が認定されている以上、高額の立退料もありえず、土地明け渡し実務は以前に比べて容易になりました。
  • 50年は長すぎて不安
    50年の契約は、自分の代をこえて子供たちの代まで続くものとなります。契約の存続は法律で保護されているとはいえ、きちんと登記しておくことでさらに安心できるでしょう。どうしても長いと感じるなら、10〜20年の「事業用借地権」か、30年以上の「建物譲渡特約付き借地権」も選択できます。ただし借り手のニ−ズに左右されるため、選択できないケースもあります。この「一般定期借地権」 の50年は国際的に見ると短い期間ではありますが、50年という期間よりも、50年の安定収入と必ず戻る安心感を評価していきたいものです。
  • 権利金と保証金の決め方は
    普通借地権と言われる従来の借地権では、土地を貸す場合、権利金や保証金の授受が行なわれることが一般的となっていました。
    「一般定期借地権」など長期間の定期借地権が利用されるときも、権利金や保証金の授受が定着されるものだと思われます。ただし金額については、定期借地権の存続期間の長短や、地代の水準、さらに立地条件などによって異なります。首都圏で現在行なわれている、期間50年の「一般定期借地権」を利用した分譲住宅の保証金は、土地価格の1.5〜2割程度となっています。
  • 保証金の活用方法は
    土地に定期借地権を設定して、保証金を得るということは、売却することなく土地の一部を現金化するということです。保証金の活用方法としては、保証金を元本として預貯金などでの運用、その運用益を将来の相続税の納税貸金とするか、他の土地の整備もしくは賃貸住宅の建築資金として活用するのも良いでしょう。
  • 権利金と保証金の税務上の扱いは
    権利金の場合、その額が貸した土地の価格に対して2分の1以下であれば、通常の不動産賃貸収入とされ、総合課税で計算された所得税と住民税がかかります。ただし、権利金が土地価格の2分の1以上であれば、土地の売却と同様の扱いになり、分離課税により譲渡所得税と住民税がかかることになります。
    保証金の場合は、償却などによって返還する必要のない分を除き、税金はかからないものとみられます。ただし保証金が高額になると、経済的利益を算出し、権利金と合計して土地価格の2分の1以上となった場合、譲渡所得税・住民税が課税される場合があります。
  • 地代の決め方と値上げ方法
    定期借地権での土地の賃貸について、地代収入がいくらになるという算出式はなく、貸し手と借り手の合意、需要と供給のバランスで決められます。今後、固定資産税や都市計画税は相当変動することが予想されます。したがってまず純地代を決め、それをペースに一般物価の上昇や固定資産税の変動を反映させるようにきちんと契約しておくのが良いでしょう。また、借りる側にとっても将来の値上がりの根拠が分かり、納得してもらいやすいでしょう。定期借地権付き分譲住宅では、土地価格の1.5〜2割程度の保証金で、地代は近隣マンションの管理費+駐車場料金程となっています。
  • 定期借地権を設定した土地は物納できるのか
    定期借地権は、更地として返還されることも、その期日も決まっているので、定期借地権を設定した底地の物納は問題なくできます。その評価額は、更地価格に一定の割合を乗じた(借地権割合を差し引いた)価格になります。ただし、期間30年以上の「建物譲渡特約付き借地権」の場合は、期間満了時に建物を時価で買い取ることが条件となっています。また、その建物には賃借権が付いていることが多いため、土地だけを対象とする現在の物納制度では難しいと考えられます。
  • 定期借地権を設定した土地の税金は
    定期借地権の設定により土地が居住用にされる場合、地価税は非課税、固定資産税は6分の1に軽滅されます。今後、この地価税や固定資産税といった土地の保有コストにかかる税金は、確実に増加していくと思われます。その意味からも、土地の保有コストを軽減し地代収入もある定期借地権への期待は大きいのです。
  • 定期借地権を設定した土地を売却することは可能か
    定期借地権でも普通借地権でも、設定してしまえば、底地は借地者の専有となり土地所有者の自由にはならなくなります。定期借地権は時間の経過とともに土地の評価は更地に近づき、借地権者の権利は弱くなっていきます。また借地権者も転勤や移転を余儀なくされることがあり、そんなとき、借地権者は土地所有者に対して借地権の売却(名義変更)を求めてきます。もちろん借地権(残存期間のみ)を第三者に売却することも可能ですが、土地所有者の承諾が必要となります。このときが土地所有者にとって借地権を買い取るチャンスです。普通借地権と違い定期借地権は権利金が安いのですから、借地権の価値も低くなります。また残存期間が少なくなればなるほど、その価値は下がってきます。このため定期借地権の第三者への売却も難しくなるのです。ですから、借地権者に売却・相続・建て替えなどの事由が発生したときに借地権を買い取り、土地を売却できるのです。
  • 生産緑地に指定された農地の定期借地権活用は
    生産緑地に指定されている場合、残念ながら定期借地権が活用できるケースがほとんどありません。生産緑地は農地などとして管理しなければならず、建物などの建築には市区町村長の許可が必要である上、農産物、水産物、林産物用の施設に限り認められることになっています。以上のように用途が制限されるため、建物の所有を目的として土地を賃貸できるケースは全くといっていいほどありません。なお生産緑地以外の市街化区域内にある農地に関しては、簡単に宅地への転用ができますから、比較的自由に定期借地権を設定することができます。
  • 従来の借地からの切り替えは可能か
    新借地借家法は、平成4年8月1日以降に新規に締結された場合にしか適応できません。したがって旧法時に設定された借地権を新法の定期借地権に切り替えることは、原則として認められないのです。仮に旧法時の借地権を新法の定期借地権に切り替える合意をしたとしても、法的には旧法の借地権の法定更新の規定が強行であり、切り替えの合意はこれに違反したことになるため、法的には無効であると認定される可能性があります。したがって、どうしても切り替えたいと考えるなら、旧法時の借地契約を一度合意解除し、旧来の借地権を消滅させた上で、新たに新法に基づく定期借地契約をする方法が良いでしょう。この場合、土地所有者が力関係を利用して強引に借地人に承諾させたという事情の存しないことを明確にするため、立会い人を用意するなどの配慮が必要となります。
  • 戻ってきた土地に借地人が建てたアパートの居住者が付いてきたら
    借地人が建てたアパートなどの居住者は、借地契約の期間満了によって部屋を明けわたさなければなりません。これは、借地契約が満了しても更新されないことによって、借家契約の拠りどころがなくなるからです。ただし、居住者を保護する目的で最長1年間の明け渡し猶予がなされることもあります。しかしそのためには、借地契約が満了になる1年前までにそれを知らなかったことが条件で裁判所への請求も必要です。なお「建物譲渡特約付き借地権」の場合には、借地人または居住者が請求すると賃貸契約が成立するため、明け渡しの要求はできません。
  • 明け渡しをこばまれたとき
    新借地借家法では、「建物譲渡特約付き借地権」を除き、定期借地権の存続期間が満了したときは、借地人は建物を取り壊し更地にして土地を返還しなければなりません。もし、期間が満了したときに借地人が明け渡しや建物の取り壊しを拒否すれば、土地所有者としては訴訟を行なうなど法的な手続きによって建物の明け渡しを求めることになります。このようなケースに備えて、保証金を預かっておくのも保全策のひとつでしょう。
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