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建築基礎講座

建築物(賃貸物件)は、法で定める建ぺい率・容積率の範囲内の規模で建築します。

2. 容積率

1) 容積率とは

容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことであり、市街地環境の総合的な維持、公共施設と建築物のバランス維持のため、建物の密度を規制する規定です。

2) 延べ面積とは

延べ面積
延べ面積とは、建築物の各階の床面積の合計です。各階の床面積は各階の外壁・柱等の区画の中心線で囲まれた部分の面積です。(一定の要件を満たす賃貸物件等の共用部分は、面積から除外されます。) 許容延床面積 = 容積率 × 敷地面積 例えば、容積率150%の場合、敷地が100坪なら建物の延床面積は150坪までであるということです。

3) 容積率の制限

容積率は、地域・地区で次に示す通り様々な制限があります。

  • (1).都市計画で定められる容積率

《 容積率一覧表 》

地域・区域 原則

第1種低層住居専用地域

第2種低層住居専用地域

5/10・6/10・8/10・10/10・15/10・20/10のうち都市計画で定める割合

第1種中高層住居専用地域

第2種中高層住居専用地域

第1種住居地域

第2種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

準工業地域

10/10・15/10・20/10・30/10・40/10・50/10のうち都市計画で定める割合

工業地域

工業専用地域

10/10・15/10・20/10・30/10・40/10のうち都市計画で定める割合

商業地域

20/10・30/10・40/10・50/10・60/10・70/10・80/10・90/10・100/10・110/10・120/10・130/10のうち都市計画で定める割合
用途地域の指定のない区域 5/10・8/10・10/10・20/10・30/10・40/10のうち特定行政庁が定める割合
  • (2).前面道路の幅員による容積率

前面道路幅員(2以上ある場合はその幅員の最大のもの)が12m未満の場合

商業系用途地域、工業系用途地域、用途地域の指定のない区域
前面道路幅員(m)×10分の6
住居系用途地域、特定行政庁が都市計画地方審議会の議を経て指定する区域
前面道路幅員(m)×10分の4
  • (3).建築基準法上の容積率(基準容積率)

(2)の数値と(1)の指定容積率とのいずれか低い数値が限度となります。

  • (4).2以上の異なる容積率制限にわたる敷地の容積率

建築物の敷地が、2以上の異なる容積率の制限を受ける地域または区域にまたがる場合、建ぺい率の場合と同様に、それぞれの地域または区域に存する敷地部分の面積割合を、それぞれの地域または区域の容積率に乗じ、それぞれの数値を合計し、敷地全体の面積で除したものをその敷地の最高限度の容積率とします。

都市計画による指定容積率の計算

  • (5).容積率の緩和

容積率については、次のような緩和措置がありますが、適用されるか否かは個々のケースにより異なりますので、注意しましょう。

  • 特定行政庁等による許可等により緩和される場合
  • 前面道路等との関係により例外的な取り扱いがなされる場合
  • 住宅の用途に供する地階の容積率の緩和等

4) 誘導容積制度

都市における住居機能の適正な配置を図るため、高層住宅の建設を誘導すべき地区(高層住宅誘導地区)を都市計画において位置づけ、容積率の引き上げ、斜線制限の緩和、日影規制の適用除外等を行う制度をいいます。

制度の概要

(1) 対象地域
高層住居誘導地区は住居と住居以外の用途とを適正に配分し利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域で400%の容積率が指定されている地域のうち、地方公共団体が都市計画を定めるものとする。
(2) 都市計画で定める計画事項
高層住居誘導地区の都市計画には、以下の事項を定めるものとする。
  • 住宅の用途の供する部分の床面積の合計が延べ面積の3分の2以上である建築物に係る容積率最高限度(600%)
  • 建築物の建ぺい率の最高限度(市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。)
  • 建築物の敷地面積の最低限度(市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。)
(3) 当該地区における建築規制の特例
住宅部分の床面積が全体の3分の2以上の建築物について
  • 容積率の緩和:住宅割合に応じて容積率を引き上げる(最大600%)
  • 斜線制限の緩和:商業系用途地域と同じ制限を適用(道路斜線制限勾配1.25→1.5など)
  • 前面道路幅員による容積率制限の緩和商業系用途地域と同じ制限を適用(幅員×0.4→幅員×0.6)

《 指定容積率400%の商業地域での例 》

-敷地物-敷地
(一つの敷地に一つの建物で計算)

連担(隣接する土地を一体化した土地)する複数敷地で、既存建築物に配慮して建築する場合、当該複数の敷地を一体のものとして規制を適用 全体で容積率400%

<非住居系用途地域の場合>

  • 前面道路幅員による容積率制限
    :最大の前面道路幅員(m)×0.6
  • 道路斜線制限:勾配1.5
    (セットバック距離に応じて緩和)

土地活用や賃貸マンション・賃貸アパート経営をお考えなら、土地活用のパイオニア「東建コーポレーション」にお任せ下さい。こちらのページでは、建築に関する基礎知識をご紹介しております。建築の基礎を学ぶことは、賃貸マンション・賃貸アパート経営を行なう上で非常に大切。建物を建てるのにあたっては、建物の高さや採光をはじめ、制限や決まりが多くあります。ぜひ建築の基礎知識を学ぶのに、当コンテンツをお役立て頂けたらと思います。また、土地活用に関するご質問やお悩みがありましたら、東建コーポレーションにご相談下さい。土地活用・不動産経営のプロとして、オーナー様のご希望に添った土地の有効活用をご提案致します。

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