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第4回O様Spiaggia・プラージュ(神奈川県相模原市)

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ビジネスホテルから自宅併用賃貸住宅へ
息子様への資産と事業の承継

交通の要衝にあることから、幕末の頃より、商業や工業の街として栄えてきた神奈川県相模原市。

相鉄線「上溝」駅からわずか1分の場所に、白と黒のツートンカラーがひときわ目立つ地上7階建てのマンション「Spiaggia(スピアッジャ)」が建っています。

この場所は平成29年までテナント付きのビジネスホテルだったそうですが、亡きご主人の跡を継いだオーナーのO様(70代)は、どのような経緯から賃貸事業に転じたのでしょうか。

ビジネスホテル
▲建替え前(ビジネスホテル)
右矢印
Spiaggia外観
▲建替え後(Spiaggia)

ビジネスホテルから賃貸マンションへ

オーナーのO様
オーナーのO様

「突然のことでした。長男からホテルをやめると聞かされたのは……」

オーナーを務めるご自身の賃貸マンションの7階にあるご自宅で、O様は微笑みながら経緯を話し始めました。 O様は、平成16年にご主人様が亡くなると、その跡を継いでビジネスホテルの運営に尽力されてきました。ご長男様(40代)とふたりのお嬢様がいらっしゃいますが、お嬢様はすでに嫁がれ、ご長男様はご自身のお仕事を持たれていました。そこで、必然的にO様がご主人様の跡を継いでビジネスホテルを切り盛りされてきたと言います。

「アルバイトを雇っていましたが、早朝と夜は私がホテル業務を担当していました。また、夜中に何かあってもすぐに対応できるよう、フロントの隣の部屋に住み込んでいました。休みは正月と盆に2、3日ぐらい。年も年なので、そろそろやめたいなと考えていましたね」

そんなO様の気持ちがご長男様にも伝わったのか、ホテル運営に携わって約10年が経った平成27年、ご長男様から、ビジネスホテルをやめて、マンションに建て替えようと相談されたのでした。

「長男は、祖父や父親が自ら事業を興してきた姿を見て、自分も何かをやりたかったのかなと思います。私としても、息子が、ホテルのフロントにぽつんと1日中座っているよりも、自分の好きな仕事をやってもらったほうが安心します。だからそのときは、名義を長男に移して、好きにやればいいと言いました。でも、『それはできないから一緒にやって』と言われました」

実際、建替え計画や完成後の運営はご長男様がご自身で行なっています。O様は、たまに事務仕事などをされる程度だそうです。

賃貸住宅建設に向けて

亡きご主人のお父様が農業地域だった上溝駅周辺で、近隣農家向けに農機具を扱う会社を興したのがそもそもの始まりでした。

その後、ご主人様が跡を引き継ぎ、所有していた土地に1、2階がテナント、3、4階がホテルという4階建ての建物を建設しました。

また、ホテルの隣には焼き肉屋と居酒屋が入る2階建ての貸店舗と、貸店舗付き集合住宅の4階建てのビルを建設し、ご主人は計3棟のビルを所有されていました。

工業団地がある相模原へ向かうには、上溝を経由するルートがメインだったため、ホテルは商用で訪れるビジネスマンが多く利用されていたそうです。

建替え前の所有建物
▲左から建替え前の「貸店舗」「ビジネスホテル」「貸店舗付き集合住宅」

弊社営業担当の松山自身も、このビルの前を車でよく通っていたことで、「建設から数十年が経ち、老朽化が進んでいるこの建物にいつも目が留まっていた」と言います。

「この辺りを車で通るのですが、見た目に老朽化しているビルがあったんです。バルコニーあたりを見ると、カーテンがなくて部屋の中は真っ暗で空きがあるのが分かりました。そこで、登記簿を調べてみると、賃貸業やビジネスホテルをなさっていることが分かりました。すぐさま、お話だけでもと思い、ご自宅を訪問したところ、出迎えてくれたのがご長男様でした」と松山。

営業担当の松山
弊社営業担当の松山

ご長男様は当初、固定資産税と老朽化のためにかさむ修繕費に年々圧迫される経営状態や、相続税への対策は考えていたものの、建替えにはあまり乗り気でなかったそうです。

松山は、その後も半年に1回のペースで訪問していましたが、相手にされずじまいだったそうです。

それが初めての訪問から1年半を過ぎた頃、ご長男様のほうから「そろそろ相続税対策をしないと。何か考えてくれないか」とお電話を頂いたのでした。
そのときの様子を松山はこう話します。「ご長男様は、設備関係のお仕事をなさっているため、大手も含めて様々なハウスメーカーをご存知でした。何社かご相談されたようですが、最後は弊社を選んで頂けました」

また、ご長男様からは弊社が一番良かったと言って下さったそうで、その理由を松山が聞くと、「他社と比較検討した結果、配置計画が良かった」と言われたそうです。
こうして、テナントと賃貸住宅、O様とご長男様の居住空間を一体化させた7階建ての貸店舗付きマンションA棟と、3階建ての貸店舗付きマンションB棟への建替プランがスタートしたのです。

建替え前の平面図
▲ 建替え前の平面図
右矢印
建替え後の平面図
▲ 建替え後の平面図

- 建替え後の賃貸マンション2棟 -

左:A棟「7階建ての貸店舗付きマンション(Spiaggia)」右:B棟「3階建ての貸店舗付きマンション(プラージュ)」
▲ 左:A棟/7階建ての貸店舗付き賃貸マンション(Spiaggia)
右:B棟/3階建ての貸店舗付き賃貸マンション(プラージュ)

移転・立退き問題とコンビニの誘致

ご契約を頂くには、大きなハードルがありました。

この案件は、すでに入居していた整骨院やクリーニング店、美容院、学習塾など、テナント7店舗の移転問題が解決しない限り、建替え自体ができないのです。

「このテナントで、事業をして生計を立てられている方がいます。新しい場所に移ったら、これまでのお客様が付いてくるとは限りません。場所が悪ければ新規のお客様を確保できないというリスクもあります。移転に同意頂けるのか、また、オーナー様側の都合で移転して頂くわけですから、移転費用や移転先の内装、営業補償などオーナー様に相当な費用がかかると想定しました」と松山は当時を振り返りながら語ります。

オーナーのO様
建替え当時を思い出しながら語る
松山(左)とO様(右)

そこで支出を抑えるために、テナント様には建築中に一時的に移転して頂き、完工後にまた入居して頂くように考えました。また、工事は2期に分けてテナント様が一時的に移転する期間を最小限に抑えるようにしました。

「ただ、移転してもらうのに建替えなんて言うと不安になってしまうかもしれませんから、大々的に公表するわけにはいきません。お話のしやすいテナント様からお声がけしました」と松山は話します。

すると、店主の中には、建替えを機に店じまいをされる方や、オーナーに世話になったから立退き料は要らないと言って下さる方々もいたそうです。

最終的には7店舗中、2店舗が撤退、5店舗が復店することで話がまとまりました。
一方、12戸あった賃貸住宅のほうは、家賃滞納が多かったことから、スムーズに立退きが完了しました。

店舗の移転問題以外にも、資金の調達(融資)が大きなハードルでした。

建替えの規模が大きいため、必要となる融資額もかなりの金額になりました。そのため、古いビルが建つ700坪強の土地だけでは担保が足りないとみる銀行が多かったのです。

そこで松山は、マンション完成後の収益性を上げるためにコンビニエンスストアの誘致を提案しました。

「家賃を多く頂けるのは物販事業者です。そこで、この辺はコンビニの進出が遅れていたこともあり、数社に話をもちかけたところ、最も条件が良かったコンビニに入ってもらうことになりました」と松山。

コンビニからは、道路の配置や駐車場の確保などの希望が出されました。それらを受け入れ、コンビニの要望と、テナントの視認性を重視した配置に決定。融資もコンビニを誘致できたことで21件目の金融機関にしてようやく取り付けることができ、契約締結にたどり着いたのでした。

プラージュ(1階にコンビニを誘致)
▲ プラージュ(1階にコンビニを誘致)

これからの暮らし

賃貸事業はご長男様が承継し、ホテルの経営という重責から解放されたO様は、こう話します。

「この年になって私名義で高額ローンを組むのはやはり不安でした。でも、いざ賃貸を始めると、お家賃もきちんと頂いて、固定資産税や相続税の問題も目途が立ったのですから、ひと安心です。これからは趣味を持って老後を楽しもうかな、なんて思っているんですよ」

ご長男様はO様のご自宅のお隣りで暮らし、お嬢様も6階に住まわれているそうです。
O様とお嬢様は、食事に出かけられると、ご長男様に「今、ここにいるから、来たらどう?」とメールを送ることもあり、ご家族で一家団欒の時間を過ごされることも少なくないそうです。

ただ、あれだけ長い間ご自身で事業をなさってきた方です。一線を離れて寂しくはないのでしょうか。

「ゴミ置き場のゴミが散らかっていたら自分で片付けるなど、入居者様の生活を一番に考えて生活しています。地震がきてエレベーターが止まったらどうしよう、なんてことまで気になってしまいますね」

微笑みながらそうお話しされるO様には、長年培ったサービス精神はいまだ健在のようです。

建替え後の賃貸マンション経営も順調
▲ 建替え後の賃貸マンション経営も順調
営業担当 松山
営業担当 松山

今回は、弊社が扱う案件の中でもトップクラスの規模を誇りました。テナント様の退去対応や、融資の調達、テナントに入居する企業の誘致等、やるべきことがたくさんありましたので、私もあらゆる企画会議に参加し、気合を入れて臨みました。
規模が大きいため、大変なことも多かったですが、オーナー様ご家族のこういったお話を聞くと、本当に頑張ってよかったなと改めて感じました。

東建コーポレーションで管理している物件の「オーナー様インタビュー」をお届けします。
第4回に登場して頂いたのは、神奈川県相模原市でビジネスホテルを切り盛りされてきたO様です。長男様からビジネスホテルをやめてマンションに建替えようと提案されますが、テナントの移転問題や、資金の調達が大きな課題となりました。
そこで支出削減のために工期を2期に分け、テナント様が移転する期間を最小限に抑え、マンション完成後の収益性を上げるために、コンビニエンスストアの誘致を提案。これによりテナントの移転は無事完了し、融資も取り付けることができました。

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