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建築用語辞典

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    宅建用語集
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    権利関係
  • 悪意

    (アクイ)

    「悪意」は、自分の行なうことが法律上、何らかの効果(事実)があると知っている上で、それを行なうこと。権利関係上では、「悪意は事情を知っている」、「善意は事情を知らない」という意味になる。民法などの規定において、事実を知っているかどうかによって行為の効果に違いが生じることがあり、一般に悪意の場合には不利になる。
    例えば、AがBに不動産を虚偽で売却した上で登記をした場合、その登記済みの不動産をCが買収した場合、CがそのAB間の取引が虚偽であることを知っていた(悪意である)ときには、ABはCに対して当該不動産の所有権移転が無効であると主張できる。しかし、Cが知らなかった(善意である)ときには、その主張はできない。

  • 仮装譲渡

    (カソウジョウト)

    「仮装譲渡」とは、虚偽表示のひとつ。虚偽表示の例として、Aが自己所有の不動産に対する債権者からの差押えを逃れるために、仲間のBと通じてA所有の不動産をBに売却したように偽装して、登記名義もBに移転するというような場合である。A、Bをそれぞれ仮装譲渡人、仮装譲受人と言う。この場合、AB間でなされた仮装の売買契約の意思表示は、真に権利関係の変動を生じさせる意図(内心的効果意思)がないため、虚偽表示にあたる。虚偽表示は、表示行為に対応する内心的効果意思を欠き、また、当事者(表意者・相手方)間においてはその効力を認める意味がない。したがって、虚偽表示の効力は、少なくとも当事者間においては無効である。

  • 強迫

    (キョウハク)

    「強迫」とは、人に脅されて契約をしてしまうこと。詐欺と似ているが、詐欺はだまされて契約すること、「強迫」は恐怖感を与えられて契約してしまうという違いがある。「強迫」により脅かされ、もしくは身体に危害を加えられて契約をしてしまった人は、「強迫」を行なわれたという事実があった後、いつでも契約を取り消しすることができ、それによって影響を受ける第三者への責任を取る必要も発生しない。つまり、「強迫」によって不動産売却をしてしまった人は、その後その土地建物が何も知らない第三者に転売されたとしても、売買契約を取り消しして不動産を取り戻すことができる。善意、悪意にかかわらず、第三者に対して弁済責任が生じることもない。

  • 債権者

    (サイケンシャ)

    「債権者」とは、特定の人に対し金銭の支払いや一定の行為(給付)の要求、並びにそれを受領したり、保持できたりする権利を持つ者のこと。これらの権利は、相手側の立場から見ると「債権者」に対する義務である。このことを「債務」と言い、この義務を負う者のことを「債務者」と呼ぶ。また、このような法律関係のことを「債権債務関係」と言う。例として、物の売買の際は売主が「債権者」で、買主は「債務者」である。住宅ローン、不動産ローンなどで考えると、銀行側が「債権者」となる。双方の合意のうえで売買契約が成立した場合、この両者の間には債権と債務が発生し、「債権債務関係」になる。これに基づき、「債権者」は「債務者」に対して支払の要求をすることができ、「債務者」は支払いに応じる義務がある。

  • 詐欺

    (サギ)

    「詐欺」とは、他人を欺いて金品を奪ったり損害を与えたりすること。不動産詐欺には、価値のない物件を高値で売りつける、他人の不動産を無断で売却する、不動産物件に理不尽な要求を突き付けて不当に安く買い叩いてしまうなどのパターンがある。代表的な「詐欺」としては、登記簿を改ざんしたり「印鑑証明書」を偽装したりするなどして、登記簿上の所有者になりすまし、買主から金銭を奪い取る「地面師」と呼ばれる詐欺グループによる犯行。「詐欺」によりだまされたと気付かずに意思表示(契約)をしてしまった場合でも、民法に基づいて取り消しが可能である。ただし、「詐欺」と意思表示(契約)との間には関連性が必要とされており、「詐欺」が動機を決定付けた場合にのみ、その「詐欺」に基づく意思表示は取り消しが可能なものとなる。

  • 善意

    (ゼンイ)

    「善意」とは、法律上影響を持つ事実を知らないこと。反対に、ある事実を知っていることを「悪意」と言う。疑いを抱いている状態は、明確に知っているとは言えないため「悪意」には該当しない。あくまでも、法律上の概念であり道徳的に用いられる「善意」とは根本的な意味合いが異なる。「善意」であることによって法律上保護されるケースがあるため、「悪意」か「善意」かは法律上非常に大切な分かれ目となる。例えば、虚偽表示に関する民法94条の中では、第三者が虚偽表示であることを知らない、つまり「善意」であるとき、当事者は虚偽表示の無効を主張できないとしており、善意である第三者を保護する役割を果たす。反対に知っていた場合には、当事者は無効を求めて主張することが認められる。

  • 第三者

    (ダイサンシャ)

    「第三者」とは、ある事柄について直接関与する以外の者のこと。不動産の物件においては、「第三者」に自分の土地所有の権利を示すために登記が必要となる。「第三者」への対抗要件に必要となるひとつの事例として挙げられるのは、同一の土地を当事者と他人が同じ人物から譲り受けた場合で、当事者と他人は、同じ土地を譲り受け、そこから利益を得ている状態である。その土地の所有権を主張する、つまり「第三者」への対抗要件として登記があるかどうかが重要。先に申請したほうが登記の権利を持つことになるため、すばやく自分名義の登記にしないと、権利の争いに負けることになる。ちなみに不動産に関する物権の変動は、当事者には登記なしでも対抗できる。

  • 通謀

    (ツウボウ)

    「通謀」とは、直接的あるいは間接的に意思の連絡を取ること。この場合、どちらから働きかけたのかということは関係ない。不動産取引においては、本人と相手方が売買契約をするつもりがないのに、お互いに「通謀」したうえで、あたかも売買契約をしたかのように見せかけることがあり、これは通謀虚偽表示と言い、このような虚偽表示は、原則的に無効となる。例えば、Aの有する土地が差し押さえられそうになっているときに、友人のBに頼んで、その土地はBに譲ったということにしておくという裏取引をするようなことだ。このような取引は法的には何の効力もなく、債権者はAから土地を差し押さえることが可能。第三者がかかわるような取引において「通謀」をすると、その人が一方的に大きな不利益を被ることになる。

  • 法律行為の要素

    (ホウリツコウイノヨウソ)

    「法律行為の要素」とは、権利義務の変動が生じる行為を成立させるために、法的に満たすべき項目のこと。具体的な項目として、成立要件・有効要件・目的の妥当性の3つ。例えば、ある人が意志を持って、何かを成し遂げたいと考え、それを法的に成立させるためには、この3つの要件を満たしている必要がある。基本的に、これらの要素には、その関係性を示した契約書などの証書や物的証拠、あるいは数値的根拠が必要。ただし、内容や場合によっては、数値化や物質量として把握できないものもあり、そのような場合には過去の判例や一般常識に照らして「著しい逸脱ではない」と判断された場合には、法律行為の要素として認められる可能性がある。

  • 法律効果

    (ホウリツコウカ)

    「法律効果」とは、法律要件を満たした場合に生じる権利や義務のこと。「法律効果」が有効になることを「発生」、それまでと異なる条件や内容が変わることを「変更」、錯誤や虚偽表示などにより契約を無効とする場合を「阻止」、そして、法律効果が失われることを「消滅」と言う。この「法律効果」は、法律行為の要素を満たした場合に発生し、この要素には成立要件・有効要件・目的の妥当性がある。そのため、これらの要素に変更が生じた場合は、変更された内容に応じて、「法律効果が」変更されることもある。不動産関係を例に取ると、土地や建物、マンションなどの権利の売買契約により、売主から買主に権利移転の義務が発生する。それに対して、買主には定められた金額・方法・期日で代金を支払う義務が生じる。

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