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建築用語辞典

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    宅建用語集
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    権利関係
  • 一般先取特権

    (イッパンサキドリトッケン)

    「一般先取特権」とは、一定の債権について、債務者の財産から他の債権者より優先的に弁済を受ける権利。先取特権は、目的物が売却や賃貸された場合の代金や賃料の請求権のほか、目的物が滅失・損傷した場合の保険金や損害賠償の請求権などにも及び、これを物上代位と言う。民法では、「一般先取特権」として、①共益の費用、②雇人の給料、③葬式の費用、④日用品の供給の4種類をあげ、これらの原因から生じた債権を持つ者は、債務者の総財産の上に先取特権を持つと定めている。①共益の費用とは、各債権者の共同利益のためにした費用の債権、②雇人の給料とは、給料で生計を維持している労働者の給料、③葬式の費用とは、債務者がその身分に応じて行った自身とその親族の葬式費用、④日用品の供給とは、食料品など日常生活を営む上での必需品などを指す。なお、一般の先取特権の優先順位としては、①共益の費用、②雇人の給料、③葬式の費用、④日用品の供給の順となる。

  • 入会権

    (イリアイケン)

    「入会権(いりあいけん)」とは、村や町などの一定集落の住民たちが共同で土地をまとめて、伐木やキノコ、タケノコ、山菜採りなどの共同利用を行う慣習的な物権。入会権が設定された土地のことを入会地(いりあいち)と言う。山の所有権を調べると、「○○○他10名」などの記載があるので、すぐに分かる。「入会権」の構成員は、「入会権」に名前を連ねる人たちすべての持ち分となり、個人での持ち分はない。入会権は、民法により、共有の性質を有する入会権には共有の規定を適用(民法263条)
    し、共有の性質を有しない入会権には地役権の規定を準用(民法294条)するとしている。

  • 公信力

    (コウシンリョク)

    「公信力」とは、登記を信頼して不動産の取引をした者は、それがたとえ名義人が本当の権利者ではなくとも、規定通りの要件のもと、その権利を取得することが承諾されること。ただし、日本の場合、登記には動産の場合を除いて公信力は承諾されない。そのため、登記を信頼して不動産の取引をする場合、本当の所有者に対して権利を主張することが不可能である。不動産に「公信力」がないのは、登記官による現地調査が行なわれず書類上の処理をしており、取引の実態を把握していないためと言われている。例えば、真の所有者がAである土地にも関わらず、登記簿上Bとなっていた場合、それを信じて、CはBから土地を購入して、所有権移転登記をしたが、Cは真の所有者であるAに負けてしまい、保護されません。

  • 債権者の差押え

    (サイケンシャノサシオサエ)

    「債権者の差押え」とは、民事法上の申し立てにより、債権者が債務者の財産を確保すること。この場合の債権者のことを「差押債権者」と言い、財産の確保から回収に至るまでの手続きのことを「民事執行手続」と言う。この手続きには、「強制執行手続」と「担保権の実行手続」があり、不動産の場合は「不動産執行手続」となる。
    一定期日までに金銭を返還しないなど債務を遵守しない債務者に対し、債権者は債権の回収を確保する目的で裁判所へ申し立てをすることにより、執行機関の強制力をもってその財産を差押さえ、換価し、配当を得ることで債権を回収することが可能。このことによって債務者は、国の権力により強制的に売買などの財産の自由な処分が禁止される。

  • 実質的無権利者

    (ジッシツテキムケンリシャ)

    「実質的無権利者」とは、何らかの手段を用いて申請書類を偽造し、登記名義上の所有者となった者のこと。不動産には公信力がないため、この登記を信頼して不動産の取引をした譲受人も実質何の権利も取得できない無権利者となる。したがって、本当の所有者と取引をした者に対しては、たとえ登記名義上の所有者となっているとはいえ、権利を対抗・主張することができない。
    例えば、Aが所有する土地の申請書類を偽造して登記の移転を受けたB(実質的無権利者)から譲り受けたC(譲受人)は実質の無権利者となる。一方、Aから買ったD(実質所有者)がいた場合、Dは、登記がないとしてもB、及びCに対して所有権を主張することができる。

  • 占有権

    (センユウケン)

    「占有権」とは、物を支配する権利のこと。占有に基づく権利のことを指す。法的に所有権が認められているにかかわらず、土地などの物を事実上保持、あるいは支配している状態を保護しようという権利である。「所有権」は、所有する者が法令の制限内において、その所有物を直接的・全面的に支配して、使用・収益・処分をする権利をいうのに対して、「占有権」とは人が物に対して事実上支配する状態を認める権利のことをいう。所有する意思を持って物を所持する場合を「自主占有」、他人のものを借りたり預かったりして所有する場合を「他主占有」という。また、所有権・地上権・質権などに基づかない占有のうち、権利があると誤信して占有している場合を善意占有、権利がないことを知りながら占有している場合を悪意占有という。

  • 対抗要件

    (タイコウヨウケン)

    「対抗要件」とは、すでに当事者間で成立した権利関係を他人に対して主張するための法律要件のこと。「第三者対抗要件」とも言う。この場合の第三者とは、当事者以外のすべての人ではなく、同一の不動産を二重に譲り受けた者、地上権や抵当権の設定を受けた者、差押債権者を言う。こうした第三者に対しては対抗要件、つまり不動産においては登記によって物権変動を第三者に認めさせる。ちなみに第三者として混同されがちだが、第三者とはみなされない者は、不法占拠者、背信的悪意者(悪意者かつ、信義則から反した目的や態様によって権利を取得した者)、詐欺などの犯罪行為により他人の登記申請を妨げた者である。

  • 抵当権

    (テイトウケン)

    「抵当権」とは、金融機関から融資を受ける際に不動産を担保として設定する権利のこと。不動産を担保として住宅ローンを借り、ローンを返済することができなかった場合、抵当権が実行される。この際、担保が設定されていた不動産が競売にかかり、ローンの返済に充てられる。「抵当権」を設定することによって、金融機関はリスク回避を図っているのである。設定にあたり、登記や契約書の作成などは必要ない。お互いの意思表示さえあれば、「抵当権」の効力が発揮されるため注意が必要。住宅ローンを利用する場合、ほぼ確実に不動産が担保として設定さ

  • 背信的悪意者

    (ハイシンテキアクイシャ)

    「背信的悪意者」とは、不動産の物件に変動があった(つまり、他人がすでにその不動産を購入した)事実を知っていながら、悪意を持って、その購入者に嫌がらせをしたり、購入者を害する目的で、不動産を購入したりする人のこと。不動産を二重譲渡(2人の人に同じ不動産の売買契約を締結)した場合、通常は先に登記を備えた者が勝つというのが不動産変動のルールであった。一方で、もう一方の人より先に契約したとしても、登記を先にしてしまえば、先に契約をした人に対抗できるというものである。一般的に、二重譲渡があった場合、先に登記をした方が所有権を主張できることとなる。「背信的悪意者」は、登記を備えても保護されない。登記がされていないことを「登記の欠缺」と呼ばれる。

  • 引渡し

    (ヒキワタシ)

    「引渡し」とは、譲渡人が占有している土地や建物を、譲受人や代理人などに移転させ、譲受人が自分の利益のために支配できるようにすること。例えば、完成した新築住宅の所有権を請負業者から建築主に移転することが、最もポピュラーな「引渡し」と言える。土地の引渡し場合は、囲いを作り、譲受人の所有地であることを示す看板を立てたり、建物の「引渡し」の場合には、鍵の譲渡などが同時に行なわれたりする。また、鍵の譲渡の他に、引渡し書、中間検査済証、完了検査済証、各種設備機器のマニュアル、及び保証書などの書類の「引渡し」も行なう。なお、建物の引渡し前には、完成した建物を確認する内覧会が通常行なわれ、その際には、契約書や仕様書通りの仕上がりになっているかの確認が大切だ。

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