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建築用語辞典

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    宅建用語集
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    権利関係
  • 規約

    (キヤク)

    「規約」とは、不動産業界において「管理規約」と呼ばれることが一般的。区分所有建物において、区分を所有している者同士が利権関係を明確にするための規則である。区分所有建物は、利権関係が複雑であり、共同の利益に損害を与えるような行為は排除しなければならない。そのため、詳細な規則を設けることで円滑な共同生活を維持することが可能になる。「規約」を設ける際には、集会において区分所有者の75%以上、かつ議決権の75%以上の決議がなければ可決できない。定めるべきことに制約はなく、区分所有者の意思で設定することが可能。基本的には、管理を適正化することにあるため、管理費を滞納した際の措置や災害時の対応等が決められる。マンション分譲業者の単独による「規約」もある。

  • 規約共用部分

    (キヤクキョウヨウブブン)

    分譲マンションなど区分所有建物の共用部分には、法定共用部分、規定共用部分がある。
    専有部分とならない廊下や階段、エレベーター、共同の玄関などは法定共用部分、それに対し、本来専有部分となる建物の部分で、住民全体の共用とされるべきもの、集会室、管理事務室など、また規約により物置やガレージなど共用部分とされたものを規約共用部分と言う。

  • 規約敷地

    (キヤクシキチ)

    「規約敷地」とは、区分所有者が建物と土地を一貫して管理し、使用できるもののこと。区分所有法で定められている。土地については、規約に従い区分所有者の敷地と定められた場所に限る。しかし、建物の敷地でなくでも当てはまるものはあり、例えば、庭や通路、駐輪場などがこれに該当。また、建物と駐車場が数百メートル程離れていたとしても当てはまる。建物の敷地と強く関連して利用する土地は、「規約敷地」である。原則として、専有部分と切り離して処分はできない。しかし、設定も廃止も管理組合の意思で決定することが可能。そのため、総会に

  • 規約割合

    (キヤクワリアイ)

    分譲マンションに関して専有部分があった場合、敷地利用の割合を設ける必要があり、それを「規約割合」と言う。共用部分を共有する持ち分については、専有箇所の床面積次第という規定がある。一方、建物の敷地や共用部分を含まない附属施設などが共有に含まれるケースでは、変更や管理は「規約割合」があるものの、分譲する際に契約がなければ持ち分の割合の規定などは民法のそれが適用される。民法では均等に所有している、とみなされる。区分所有者の全員がマンションを建てて、各自区分所有建物を取得する際には、敷地権の割合を決めるが、一般的な定めはないため、あえて契約で決めていないのであれば平等になる。

  • 議決権

    (ギケツケン)

    「議決権」とは、区分所有法による各区分所有者の専有部分の割合を指す。分譲マンションなどの区分所有建物において、専有部分を所有している者のことを区分所有者と言う。この区分所有者は管理組合を結成し、集会(総会)において管理規約を議決したり、さまざまな議案を議決することができる。集会で決議をする際は、「議決権」の個数(頭数)と「議決権」の割合の両方で決議(判定)します。議決権の割合の方は、原則的な割合が区分所有法で定められていますが、管理規約で別の内容を定めることもできる。

  • 公正証書

    (コウセイショウショ)

    「公正証書」とは、公証人が個人や法人からの委託によって、公証役場で作成する契約書、及び同意書のこと。一般的には、不動産売買契約や不動産賃貸借契約、金銭消費貸借契約などがある。作成するには、当事者全員もしくは代理人が公証役場に出頭し、案文を公証人に提出。公証人は、書類の作成後に当事者全員に読み聞かせ、当事者全員に署名捺印させる。「公正証書」は、のちにトラブルなどが生じて裁判になった際、その内容が真実であるということに非常に強い効力を持つ。そのため、記載された内容が裁判において重要な証拠になる。「公正証書」に

  • 占有者

    (センユウシャ)

    「占有者」とは、その不動産を自分の物のように使用している者のこと。「占有」とは、事実上その不動産を支配している状態のことを指す。この状態においては、必ずしもその不動産の正当な所有者が保持しているとは言えない。事実上その不動産を自分の利益のために保持していたとしても、法的な所有権を持たない場合もある。そのため「占有者」と法的な権利を持つ所有者とは、全く異なるものとして区別できる。「占有者」が主張する占有権は、その不動産の所有者を明らかにするための一時的な過程において認められる。それは、「占有者」の生活を保護するためにあるが、正当な所有者が長期間にわたり権利を主張せず、無権利者の占有状態が長く継続した場合、その無権利者は取得時効によって所有権を取得する。

  • 専有部分

    (センユウブブン)

    「専有部分」とは、集合住宅において借主のみが利用するスペースや施設のこと。アパート・賃貸マンションの室内は専有部分であるが、バルコニーは非常時に住民全員の避難路となるため、共有部分とみなされる。「専有部分」と共有部分の区別は難しい場合があるが、簡単に言うと所有権が自分にあるかどうか。一般的な目安として「専有部分」とは壁や床、天井に囲まれた居住空間のことを指す。また、物の一部を「専有部分」とできるが、全体としては共有部分となることもある。例えば、居住空間を形作っているコンクリートの側面は「専有部分」となるが

  • 復旧

    (フッキュウ)

    「復旧」とは、区分所有建物が地震や火災、爆発などによって損害を受けた場合に、その損害を受けた部分をもとの建物の状態に戻すこと。例えば、分譲マンションなどの集合住宅における、専有部分の復旧に関しての取り扱いについて、専有部分は各区分所有者が単独で所有しているため、原則としては自治会などの決議がなくとも、区分所有者が単独で専有部分の復旧を行なうことができると、区分所有法や民法では定められている。しかし実際には、各集合住宅の独自の管理規約によって、専有部分を復旧する場合にも自治会への報告や承認の手続きを必要としているケースも。なお、専有部分の復旧にかかる工事費用などの一切の費用は、各区分所有者の自己負担となる。

  • 分離処分可能規約

    (ブンリショブンカノウキヤク)

    「分離処分可能規約」とは、建造物すべての専有部分所有者が、その敷地を利用する権利を意味する所有権を自ら保持しているとき、専有部分と敷地利用の権利を分離して処分を行なうことが禁止されているため、専有部分の所有者が専有部分のみを他者へ譲渡を行なう場合は、あらかじめそれらの分離処分が可能となる規約を契約条項として明記する必要があります。このことは、例えばアパート経営において、その全てを所有する者が、1棟すべてを社宅目的で企業などに提供する場合、その所有権のみを先方に譲渡し、建造物にかかわる敷地の所有権に関しては保持したい場合などには必須となる。ただし、これらの条項は登記において添付情報とはされていないため、手続き時には不要である。

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