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建築用語辞典

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不動産の鑑定評価の方法
  • 会社更生法

    (カイシャコウセイホウ)

    「会社更生法」とは、経営破綻に陥った企業を倒産させることなく、事業を継続しながら会社を再建することを目的とする法律を言う。株式会社の再建の手続きとしては最も一般的なもので、支払不能や債務超過による大企業の救済のために利用されることが多い。「会社更生法」は、株式会社のみを対象とするが、民事再生法は株式会社以外の法人のほか、個人をも対象とする。申し立てが行なわれた裁判所は、管財人を選任し、経営陣は退陣しなければならず、管財人が事業継続と並行して再建計画を行ない、企業再建を目指す。「会社更生法」では、担保権者が会社の財産を競売することができず、担保権者は会社の財産を評価した金額の範囲内で配当を受けるだけとなり、債権者は債権回収のための行動を制限されることになる。

  • 限定価格

    (ゲンテイカカク)

    「限定価格」とは、一般的な市場取引とは異なる限定した不動産にのみ成立する価格 のこと。例えば、大規模マンションを建設する際に、どうしても必要な一区画を市場価格より高く買い上げる場合等に設定される。または隣接した土地を購入する場合、もとの土地と合わさることで、他人が購入するよりも土地全体としての利用価値が高まり、最終的には地価は上昇して取得者が大きく得をすると考えられる土地については、隣接者に限り「限定価格」が発生することがある。「限定価格」は、不利益を全く被らない人に対しては全く無意味であり、「限定価格」が公表されることはない。なお、「限定価格」に対して一般に公表される市場価値に基づいた不動産価格については「正常価格」と呼ばれる。

  • 再調達原価

    (サイチョウタツゲンカ)

    「再調達原価」とは、価格時点において土地や建物をもう一度調達することを仮定した場合、どのくらいの額が必要とされるのかを割りだした、適正な原価の総額のこと。請負者が発注者に対して、すみやかに使用できる状態で受け渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとされている。時代の移り変わりによる資材や工法などの変化などにより求めることが難しい際は、置換原価を「再調達原価」として評価。建築物ならびに敷地の場合、土地の「再調達原価」あるいは借地権の価額に建物の「再調達原価」を加算して算出する。「再調達原価」の算出方法には、対象である不動産から直接求める直接法と、近似している不動産から間接的に求める間接法とがある。

  • 事情補正

    (ジジョウホセイ)

    「事情補正」とは、取引時期の時点修正と共に、補修正される要因のひとつ。成立した取引事例について、何らかの特別な事情があるため取引価格に影響を及ぼし、一般的な取引水準からかけ離れてしまったとみなされた場合、評価する不動産と適正に比較ができるように取引価格を補正すること。例えば、売主が借金返済などの事情により早急に現金化する必要があり、不動産を売却するような場合、売主は一般的な相場よりもある程度において低い価格で売却せざるを得ない。その場合、取引価格は一般的な事例よりも低くなるため、そのまま比較対象に用いてしまうと、適正な比較ができなくなってしまう。そのため、一般的な水準の価格に補正する「事情補正」を行なう。

  • 時点修正

    (ジテンシュウセイ)

    「時点修正」とは、不動産鑑定評価の際に事情補正と共に行なわれる価格判定作業のひとつ。常に変動する不動産価格において、取引事例あるいは賃貸事例の取引時点で、対象となる不動産の価格(賃料)水準に変動がみられると認められた場合、価格及び賃料を価格時点におけるものに修正する必要がある。
    「時点修正」の一般的な方法は、両時点間における不動産の価格(賃料)水準の変動率を算出し、事例の価格に掛け合わせる方法になる。例えば、対象となる不動産の価格と市場の価格と照らし合わせ、値下がりしていた場合に10%程の減価をするなどである。そのため市場価格で検討していた不動産価格から大きく変動する結果となることも起こり得る。

  • 正常価格

    (セイジョウカカク)

    「正常価格」とは、不動産鑑定評価基準によって「市場性を有する不動産について現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で成立するであろう市場価値を表示する適正な価格」と定義づけている。ここで述べられる条件とは、市場に参加する人がそれぞれの意思に基づいて、参加または退出が可能であること、取引の形態について市場参加者が制約されたり、売り急ぎや買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと、対象となる不動産がすでに相当の期間市場に公開されていることが挙げられる。土地と建物に適用される言葉で、不動産売買の現場でよく用いられる。会話のうえでは、「時価」が正常価格に相当することが多い。

  • 特定価格

    (トクテイカカク)

    「特定価格」とは、市場での一般的な価値を考慮できないような不動産価格のこと。例えば、会社更生法によって更生目的の財産評価をする場合に適用されるケースなど。不動産の価格は4種類あり、その中のひとつ。不動産の中には、一般的な市場で流通されないようなものも存在している。その場合、市場価値をそのまま価格に反映せずに、様々な事情や特殊な事情を考慮して、適正な価格を付ける必要がある。そのような価格のひとつが「特定価格」だ。他には「限定価格」や「特殊価格」といったものがある。市場で認められる一般的な価格については「正常価格」と呼ぶ。その不動産の置かれている状況によっては、「特定価格」として価格を求めなければいけないことがある。

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