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建築用語辞典

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    不動産用語集
  • 清算金

    (セイサンキン)

    「清算金」とは、換地を行なったときに資産価値が不均等になった場合、均等を図るために交付したり徴収したりするお金のこと。土地区画整理事業などにより区画整理前の土地である従前地の代わりに交付される換地は、従前地の地質、水利、環境などが合致するように割り当てられるが、誤差が生じることがある。換地計画で設定した地積と道路などの工事が終わったあとの実測した地積では誤差が生じたり、定まった区域の中にいくつかの換地を当てはめなければならなかったりすることなどが原因。例えば、従前の土地が200㎡で地価は20万円/㎡の場合資産価値は4,000万円。換地が160㎡で地価が30万円/㎡の場合資産価値は4,800万円となる。この場合差額の800万円を土地所有者から徴収することになり、このお金を「清算金」と呼ぶ。

  • 生産緑地

    (セイサンリョクチ)

    「生産緑地」とは、良好な生活環境の保持や災害の防止、将来の公共施設整備に対する土地の確保を目的として、市街化地域内の農地に指定される地域のこと。生産地域の指定により、所有者には営農義務が生じる。また固定資産税が優遇され、相続税が猶予される。市街化区域内にある農地が「生産緑地」に指定されると、そこでの建築物の新築、宅地造成などを行なう際、市区町村長の許可が必要となる。また、農産物の生産集荷施設や市民農園など農業に関係する施設以外は原則として許可されていない。また、「生産緑地」の指定がされた告示の日から30年が経過する場合、また主な従事者が死亡した場合は、「生産緑地」の所有者は市区→トル町村長に対してその生産緑地を時価で買い取ることを申し出ることが可能となっている。

  • 生産緑地法

    (セイサンリョクチホウ)

    生産緑地法は、市街化区域内において、農業・林業・漁業の用に供されている農地や林地等の緑地のうち、500㎡以上のまとまった公害・災害の防止に適し、かつ公共用地に適している土地を都市計画において保全することを目的として1974年に制定さた。その後、1992年にこの法律が改正され、「三大都市圏の特定市(※下表参照)の市街化区域内農地」について「宅地化すべき農地」と「保全すべき農地」の区分けがされることになった。「宅地化すべき農地」は高い固定資産税や譲渡税が課せられるが、一定の条件にあてはまる賃貸住宅建設や一定の相手先に対する土地譲渡などの場合、税制上の優遇措置が受けられる。「保全すべき農地」は固定資産税負担は少ないが、宅地などへの転用には厳しい条件が付くなどの制約がある。

  • 正常価格と正常賃料

    (セイジョウカカクトセイジョウチンリョウ)

    「正常価格と正常賃料」とは不動産売買や賃貸をするときの時価、あるべき価格のことを言う。「正常価格と正常賃料」がなんたるかは細かく議論すると色々な要素があるが、そのときの社会情勢、経済状態を考慮して適正とされる価格や賃料と考えることができる。周知の通り不動産の価格は常に変動しており、不動産バブルのときや、逆に世界的金融危機のときなどは極端な価格設定になることも。市場の変化によって価格が変わる性質のものは時期によって正常な数値が変化することはもちろんだが、購入する側、借りる側は個人の事情によっても求める額が変わってくる。あくまで「正常価格と正常賃料」とは不動産の鑑定評価によって算出される客観的な数字である。

  • 正当事由

    (セイトウジユウ)

    「正当事由」とは、土地や建物の賃貸借契約において、貸す側が更新を拒否したり、解約を申し入れたりするときに必要とされる事由のこと。普通、賃貸借契約は期間満了、解約の申し入れによって終了することができるが、土地や建物に関しては借りる側の保護のため、更新拒否などの場合に「正当事由」が要求される。「正当事由」は、裁判での判例をもととして、貸し主、借り主が土地や建物の使用を必要とする事情や賃貸借に至る経緯、土地や建物の利用状況、立ち退き料などにより判断される。しかし、「正当事由」がないと土地、建物の賃貸借をやめることができないという規定が土地や建物の賃貸借を妨げているとして、一定条件に該当するときに契約の更新を認めないという特約を結ぶことを可能にする法律が施行された。

  • 成年

    (セイネン)

    「成年」とは、人の心身が十分に発達し一人前と認められる年齢のことであり、いわゆる大人のこと。未成年は「成年」の反対の言葉だ。国や地域により「成年」の年齢は異なり、国際法による「成年」は18歳以上。だが、日本の法律においては20歳以上を成年者としている。これは民法第4条の「満二十歳をもって「成年」とする」という規定によるもの。また20歳未満でも結婚している場合は民法第753条により、成年者とみなされる。しかし飲酒、喫煙などの公法に関しては20歳以上で「成人」とみなされ、私法上のみの適用となっている。また例外的に、天皇・皇太子・皇太孫は満18歳で「成年」だ。成年者は単独で有効な契約を結ぶことができるが、未成年者が法律行為をする場合は原則として法定代理人の同意が必要となる。

  • 成年擬制

    (セイネンギセイ)

    成年擬制とは、未成年でも婚姻した場合、民法上成年と同じように扱うという制度のこと。この成年擬制により親権者の同意を得ずに単独で法律行為が可能となる。日本では男子18歳、女子16歳で婚姻が可能となるが、20歳未満の場合未成年者とみなされ、心身ともに未熟であり、法律行為を単独で行なう能力がないと考えられているため、法律行為を行なう場合、親権者の許可が必要。婚姻すると、家を借りるなどの契約や子供の世話に関する事柄を単独で行なうことが必要となってくるが、未成年の場合単独で法律行為を行うこ行為をするいため、未成年の婚姻者が独立した結婚生活を送れるようにする目的で作られた制度が成年擬制である。また、離婚した場合でも効力はなくならない。これは成年擬制適用中に行なった取り引きの保護や婚姻中に生まれた子供の親権の安定を確立することに役立つ。

  • 成年後見人

    (セイネンコウケンニン)

    「成年後見人」とは、認知症、知的障害、精神障害などのために判断能力が十分でない人に変わって、不動産や預貯金などの財産の管理をしたり、介護サービスや施設の入所などに関する契約を結んだり、遺産分割の協議などの支援をする人のことである。「成年後見人」に関する制度を成年後見制度と言う。この成年後見制度には大きく分けると2種類ある。法廷後見制度と任意後見制度だ。法廷後見制度には、後見、補佐、補助の3種類があり、判断能力の程度など本人の事情に合わせて選ぶことができる。法廷後見制度は、家庭裁判所によって選ばれた「成年後見人」が本人の利益を考え、本人を代理して契約などの法律行為を行なったり、本人が法律行為をする場合に同意を与えたり、本人が同意を与えずに法律行為をした場合にあとから取り消したりすることで本人を保護・支援するものである。

  • 政府系ファンド

    (セイフケイファンド)

    「政府系ファンド」とは、国の政府が出資する政府系投資機関が運営するファンドのこと。国富ファンド、ソブリン・ウェルス・ファンド、略してSWFとも呼ばれる。豊富な天然資源である石油・ガスなどによる収入や貿易黒字などで出た外貨準備高などの国家資産を財源とする。将来のための資金の蓄えや、赤字が膨らんだ場合の埋め合わせ、また対外債務の支払いなどの目的で運営。債券、株、それに伴う為替などの資産にも投資し、海外企業への直接投資、不動産投資などを行なう。また自己運用だけでなく外部運用機関への委託運用もする。運営内容は国家機密であることが多く情報が開示されない場合が多い。政府系ファンドには、伝統的ポートフォリオ投資タイプ、長期絶対リターン追求タイプ、プライベートエクイティタイプなどがある。

  • 政令指定都市

    (セイレイシテイトシ)

    人口50万人以上で、政令において指定された都市。

    「指定都市」「指定市」「政令市」とも称される。

    政令指定都市は、都道府県より事務・財源・権限の一部が移譲されるため、市独自の政策を展開することができる。また、区を設置することもできる。

    現在、札幌、仙台、さいたま、千葉、横浜、川崎、相模原、新潟、静岡、浜松、名古屋、京都、大阪、堺、神戸、岡山、広島、北九州、福岡、熊本の20都市が政令指定都市に指定されている。

    政令指定都市

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