盛岡市の事例で解説！区画整理地の土地活用

皆さん、こんにちは！
私は、東建コーポレーション盛岡支店に所属する営業部員です。
今回は、以前話題になったニューヨーク・タイムズの記事『2023年に行くべき52ヵ所』で取り上げられました、岩手県盛岡市の土地活用についてご紹介します！

突然ですが、土地所有者様が土地活用を決めるきっかけには、どのようなタイミングがあるのでしょうか？
例えば、「こんな活用をしたい！」と思い立ったから。あるいは、相続等で土地を取得したから。都市計画が決定したから、なんて方もいらっしゃるかもしれません。
土地活用を始めるタイミングは、人により様々なきっかけがあります。
今回は、私の担当エリアであった盛岡市永井区で経験したことをベースに、区画整理事業をきっかけに土地活用を決めるケースについてご紹介いたします。

区画整理事業により、土地が受ける影響

私が担当する盛岡市永井地区は、土地区画整理事業の対象でした。区画整理は、街の利便性を高め、地域の活性化に繋がるため、土地所有者様にとってはメリットがあります。
一方で、区画整理事業が進むことで生じるデメリットもあり、このデメリットが土地活用を行う必要性を高めることに繋がるんですね。
まずは、区画整理事業が行われることで土地が受ける影響（デメリット）について確認してみましょう！

【1】土地の面積が減る
【2】土地買収の対象となることがある
【3】土地にかかる税金が上がる

【1】土地の面積が減る

区画整理事業では、道路の拡充や公園の整備、あるいは保留地（※）を確保するために必要な土地を、区域内の土地所有者様からいただく仕組みがあります。
これを「減歩」といい、元の土地面積に対してどれだけ土地面積が減少するかの割合を「減歩率」といいます。減歩率は区画整理ごとに異なりますが、区画整理が行われることで土地の面積が減少してしまうことはデメリットといえます。
※区画整理事業の費用を捻出する等のために、事業施行者が取得して販売することができる土地のこと。

【2】土地買収の対象となることがある

ご所有地が計画道路の新路上にかかっている場合などでは、土地買収の対象となるケースもあります。もちろん、土地と引き換えにお金は受け取れるのですが、買収を受けたことで土地が小さくなり、これまで通りの使い方ができなくなってしまったり、住宅用地として売却がしにくい形になってしまったりするケースがあるのです。

【3】土地にかかる税金が上がる

一般的に、区画整理後の土地は、区画整理前よりも価値が上昇します。土地の整形化や道路整備により利便性が向上するためです。区画整理事業では、減歩により土地の面積が小さくなることが多いですが、それを踏まえた上でも、所有地全体の価値は上昇するのが通常です。
これにより、土地にかかる固定資産税や都市計画税が上昇します。特に、市街化調整区域で区画整理事業が行われた場合、固定資産税は元の数十倍になることもあるんです。
土地の価値が上昇することで、相続税リスクも高まってしまいます・・・。

ここまでのまとめです！
区画整理が行われると、街の利便性が高くなって土地の価値も上がります。これは良いことなのですが、その代わりに土地が小さくなってしまい、区画整理以前の用途で土地を使えなくなってしまうことがあります。併せて、固定資産税の負担と相続税のリスクが上がってしまうことで、土地活用を始めたり、土地の用途転換を考えたりするきっかけになるということですね。

土地活用を比較する

区画整理によって土地活用を検討することになったら、次の課題は「どんな土地活用をすれば良いのか？」ということになります。
実際に、最適な活用方法にお悩みの方はたくさんいらっしゃいました。
そんなときは、土地活用の方法を比較してみることをおすすめします。区画整理地で最も多い区画は住宅地ですので、住宅地をモデルに、土地活用の方法を比較してみましょう！

❶駐車場経営を始める
❷家族の自宅用地として残す
❸土地を売却する
❹賃貸住宅経営を始める

❶駐車場経営を始める

住宅地に向いている土地活用方法として、駐車場経営を検討される方は少なくありません。月極駐車場を経営する場合、敷地に砂利を引いてロープを張るだけで始められるため、初期費用がほとんどかからないためです。
ただ、区画整理により固定資産税が上昇している上、駐車場経営には固定資産税の節税効果はないので、収益は乏しくなってしまいます。
このことから、駐車場経営は、いつか本命の土地活用を行うまでの暫定的な選択肢と言えそうですね。

❷家族の自宅用地として残す

お子様などご家族が家を建てるときのために、住宅用地として更地のまま取っておきたいとお考えの方もいらっしゃいます。収益は望めませんが、立派な土地活用のひとつです。
自力での土地を購入するためには高額な資金が必要ですので、好立地の住宅用地を親から譲ってもらえることは、子にとって非常にありがたいものです。
しかし、「その時」が来るまで固定資産税を支払いながら土地を守り続ける必要がある上に、お子様が全く違う地域を生活拠点とする可能性もあります。ですから、「近い将来に子供が家を建てる予定が確定している」というケースを除いては、あまりおすすめできない選択肢です。

❸土地を売却する

土地区画整理事業では、宅地の整形化や道路の拡幅で市街地の整備が進み、事業用地の確保等で民間投資が活発になります。整形された宅地は人気が高く、不動産売買の需要も高まってきます。
売却すればまとまった利益を得ることができ、維持費の問題も解消されます。一方で、売却してしまえば最後、同じ不動産を取得することは困難です。

❹賃貸住宅経営を始める

住宅地で行う土地活用の主役と言えば、アパート経営や賃貸マンション経営です。
建築費が高額であり、投資資金の回収には一定の期間がかかりますが、長期に賃貸需要が見込める人気が高いエリアであれば、長期安定経営が望めます。
賃貸住宅経営には高い節税効果があります。固定資産税評価額に６分の１を乗じる住宅用地の特例がある上に、相続税対策の効果も非常に大きなものです。
賃貸住宅経営は、固定資産税と相続税対策に効果的であるため、区画整理地の土地所有者様のニーズにマッチしています。

改めまして、ここまでのまとめです！
区画整理地で最も多い区画である住宅地で適した活用方法は、概ね「駐車場経営」、「家族の自宅用地」、「売却」、「賃貸住宅経営」の4つであるケースが多いと思います。
このなかで、初期費用を抑えつつ暫定的な土地活用をするなら駐車場経営、お子様などが家を建てることが確定しているなら「家族の自宅用地」、すぐにまとまったお金が必要なら「土地売却」、そして、節税対策をしつつ収益を得て、次世代に土地を承継していくなら「賃貸住宅経営」ということになります！

最後に

いかがでしたでしょうか。今回は土地区画整理事業を契機に、土地活用を検討される場合の例をご紹介させていただきました。
その他のきっかけで土地活用をご検討される場合も大きな流れは変わらないのかな、と感じています。つまり、最初に問題を整理！次に、どんな土地活用をするのか比較検討！という流れですね！
東建コーポレーション盛岡支店では、地域密着の営業活動、入居仲介活動を実施しています。土地に関する問題の整理から、最適な土地活用を見つけるための比較検討まで、土地所有者様と一緒に考えさせていただきます！
「相続税がかかるかもしれない」、「どんな土地活用をすれば良いか分からない」といった、漠然としたお悩みでかまいません。東建コーポレーション盛岡支店まで、どうぞお気軽にお問い合わせください。