財産評価額の引き下げ
（賃貸住宅の建築）

「評価」のおさらい

相続税の課税に関して、相続財産の価値を決めることを「評価」と言います。不動産と現預金の評価について、おさらいしておきましょう。

土地の評価

路線価方式、または倍率方式

（路線価方式：路線価 × 宅地の面積）

（倍率方式：固定資産税評価額 × 評価倍率）

建物の評価

固定資産税評価額 × 1.0倍

現預金

相続開始時の残高

ここでのポイントは、現預金と不動産を比べると、不動産については購入時の価格でも、相続時の実勢価格でもなく、主に固定資産税評価額をもとにした評価額になる、ということです。

建物の評価額は、現金の6～7割程度

建物の固定資産税評価額は、建築費用のだいたい6～7割になります。（自治体、建築物の構造により異なる）

例えば、5,000万円の建築費が掛かっていたとしたら、おおむね3,000～3,500万円の評価額になるのです。

つまり現金で5,000万円持っているより、5,000万円の建物を持っている方が、1,500～2,000万円も評価額が安くなります。現金の評価と、建物の評価の差を利用するだけで、大きな減税効果が見込めるのです。ここまでは、賃貸マンション・アパートではなく、自宅の建物であっても同じです。

貸家の評価はさらに下がる

賃貸マンション・アパートであれば、当然賃借人がいます。賃借人から見た「借りて住む権利」のことを「借家権」と言います。賃借人の権利なので、オーナー様から見れば、その権利の分、自分の権利が制限されることにもなります。

そこで、貸家は借家権割合に応じて評価が下がります。（貸家の評価：固定資産税評価額 − 固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合）

借家権割合は30％（平成30年2月現在）なので、固定資産税評価額 × 30％ × 賃貸割合（入居している割合）が、さらに減額されることになります。

建築費5,000万円、固定資産税評価額：3,500万円、賃貸割合80％の例を見てみましょう。貸家なので、その評価額は、

で計算します。

上記の数字を当てはめると、3,500万円 − 3,500万円 × 30％ × 80％ ＝ 2,660万円となります。

現金で持っているよりも、2,400万円近く評価が下がります。

貸家の場合、このように評価が下がるので、現金（建築代金）の50％くらいの評価になると言われています。

賃貸マンション・アパート用地は評価が下がる

建物の評価から少し話がずれますが、評価減を狙えるのは、「建物」だけではありません。賃貸マンション・アパートを建てている自己所有の「土地」も、その評価を減らすことができます。

上記の土地を、「貸家建付地」と言います。貸家建付地は、次の計算式で評価します。

場所によって異なりますが、土地は購入価格の8割程度の評価額（自用地の場合）になります。1億で買った土地なら、評価額は8,000万円程度です。

借地権割合：70％、借家権割合：30％、賃貸割合：80％として、貸家建付地の評価額を試算してみましょう。

となります。

先ほどの貸家の評価と合わせると、現金（1億5,000万円）に比べて、約5,680万円も評価が下がります。これが、建物建築による相続税の節税効果です。

融資で費用を賄えば、さらに節税効果がある

相続財産の総額を計算する際、借金があれば差し引くことができます。賃貸マンション・アパートの建築費用を融資でまかなっている場合、相続開始時の融資残高を差し引くことができます。

その分、相続財産の総額が縮小されるので、節税効果があります。

もちろん、借金（融資）も相続されるので、安易な借金はお勧めできません。

建物の建築により、このような相続税の節税効果が生まれます。ただし、貸家や貸家建付地は、相続人の自由な使用を制限するものでもあります。また、不動産経営に失敗してしまえば、大きな損を抱えることもあるでしょう。節税対策も、不動産経営も、信頼できる会社に相談してよく検討するべきです。