アパート経営による土地活用の基本

土地活用でアパート経営を行うには、まず入居者ターゲットを選定することが重要で、ターゲットの選定が、間取りの選択に直接的な影響を与えます。

アパート経営で考えられる主な入居者ターゲットは、単身者、2人暮らし、3人以上のファミリー世帯の3つです。賃貸需要の強さは、単身者⇒2人暮らし（ペア）⇒ファミリー世帯の順となります。

ファミリー世帯は住戸面積が広く、家賃の総額が高くなってしまうことから、借りるよりも買った方が安いという判断になりやすいため、ファミリー世帯は相対的に賃貸需要が弱くなり、購入需要が強くなる傾向があります。

一方で、単身者は住宅ローンを組んでワンルームマンションを購入するケースはほとんどないため、単身世帯は相対的に購入需要が弱くなり、賃貸需要が強くなります。
このようなことから、アパート経営は賃貸需要の強い単身者をターゲットとした方が借主を決めやすくなり、賃貸経営も高収益となります。

ただし、単身者の需要は利便性の高い立地に集中しがちです。
通勤がしやすく、他路線への乗り換えができる駅や快速が停まる駅の徒歩5分圏内のような立地が単身者向けのアパート経営に適しています。2人暮らし（ペア）も同様です。

一方、駅から10分以上離れ、小学校に近い住宅地の中にあるような土地では、ファミリー世帯の方が貸しやすくなります。
貸しやすいターゲットは立地によって異なるため、まずは地域の入居需要を鑑み、適切な入居者ターゲットを決めることから始めるのが基本です。

アパートでは、駐車場およびバイク置き場の検討も重要です。
郊外のアパートで車が必須の地域では、住戸に対して1台以上の駐車場がないと入居者様を決めにくくなります。駐車場の台数は、地域の事情を鑑みて決定することが必要です。

一方で、都市部の単身者世帯向けのアパートでは、入居者様にバイク置き場のニーズがあります。バイク置き場は、条例で設置義務がないことがほとんどであるため、設計時に企画しないと設置し忘れてしまうことが多いです。
バイク置き場は空室対策で後から設置する物件もあるくらいですので、計画段階から設置することをおすすめします。

アパートの管理方式には、大きく分けて「管理委託方式」と「家賃保証型サブリース」の2種類があります。
「管理委託方式」とは、管理会社と管理の委託契約を締結する管理方式です。
「家賃保証型サブリース」とは、管理会社と一棟全体の賃貸借契約を締結し、転貸によって管理する方式になります。

管理会社に支払う管理委託料は管理委託方式の方が安いことから、貸主の収益性は管理委託方式の方が高くなりますが、空室リスクに関しては「家賃保証型サブリース」の方が安心です。
管理方式は、収益性に大きな影響を及ぼすため、両者の特徴を踏まえて適切なものを選択することが望ましいと言えます。