賃貸併用住宅経営は「中古」と「新築」どっちがお得？
メリット・デメリットを比較解説 - 東建コーポレーション

賃貸併用住宅経営は「中古」と「新築」のどっちがお得なのでしょうか？

賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸物件をひとつにした住まいのことで、家賃収入でローンを返済できるなど、様々なメリットがあります。

賃貸併用住宅経営を始めるにあたっては、土地を持っている方であれば新築が有力ですが、土地を持っていない方の場合、「中古の賃貸併用住宅を購入するか」、あるいは「土地を買って新築するか」を選択することになります。

この記事では、賃貸併用住宅経営を始めるには、「中古」と「新築」のどちらがお得なのか？それぞれのメリット・デメリットを比較しながら、最適な選択肢を探っていきます。

1．中古物件を購入して賃貸併用住宅経営を行う
メリット

最初に中古物件を購入して賃貸併用住宅経営を行うメリットについて解説します。

1-1. 安く購入できる

中古の賃貸併用住宅経営は、物件を安く購入できるため、初期費用を抑えられる点が大きなメリットです。
築年数が経過した中古の賃貸併用住宅は、建物価格が大幅に下がっていることが多く、新築の物件と比較すると購入価格が安くなります。

1-2. 過去の経営実績を把握できる

中古の賃貸併用住宅を経営するメリットには、物件の購入前に過去の経営実績を確認できる点も挙げられます。

新築の賃貸併用住宅経営の場合、入居者様が順調に決まるかどうかは実際に経営を始めるまで不確実な部分があります。

しかし、中古の賃貸併用住宅経営であれば、過去の経営実績を確認することで、入居状況の推移や家賃収入、運営にかかった費用などを把握できるため、賃貸経営の成功確率を予測することができます。（ただし、売主が過去の実績データを保管していないケースなど、情報の開示に消極的な場合もあります。）

1-3. 購入後すぐに家賃収入が得られる

中古の賃貸併用住宅経営には、購入後すぐに家賃収入が得られるというメリットもあります。
中古の賃貸併用住宅は、既存の入居者様がいる状態で物件を購入し、賃貸経営をそのまま引き継ぐことが可能なためです。

一方で、入居中の住戸内部を事前に確認することはできないため、入居者様が退去したあとに必要となる可能性のあるリフォーム費用や建築設備交換費用などを予測するのは困難です。

2．中古物件を購入して賃貸併用住宅経営を行う
デメリット

この章では、中古物件を購入して賃貸併用住宅経営を行うデメリットについて解説します。

2-1. 修繕費の負担が大きいケースがある

中古の賃貸併用住宅経営では、売主（前オーナー）から物件を引き継ぐ形になりますが、売主によって管理状況に違いがあります。

特に、築年数が経っている物件の場合、売主によっては即座に修繕が必要な状態を複数ヵ所放置しているケースがあり、購入後に予期せぬ修繕費用が発生することも少なくありません。

さらに、既存のエアコンや温水洗浄便座といった設備の老朽化が進んでいることも多く、購入後間もない時期に交換費用が発生する可能性も想定しておく必要があります。

2-2. 自宅部分が理想の住まいとは限らない

中古の賃貸併用住宅は、自宅部分が必ずしも自分が求める理想の住まいとは限らない点もデメリットです。

賃貸併用住宅は、基本的に注文住宅として建てられるため、自宅部分は前オーナーの好みやライフスタイルに合わせた間取りや設備、仕様になっていることが多いです。

そのため、前オーナーの好みが自分の要望と一致するとは限らず、自宅部分が使いにくいと感じることも少なくありません。

例えば、居室が足りない、あるいは多くて余ってしまうケースや、和室は要らないのに和室があると言ったケースが考えられます。

2-3. 家賃が低くなっている可能性がある

賃貸併用住宅を新築と中古で比較した場合、当然ながら入居の付けやすさについては、新築に軍配が上がるのが通常です。

現在のようなインフレや地域の発展に起因して家賃が上昇するケースもありますが、基本的に家賃は新築時が最大で、その後は築年数の経過と共に減額圧力がかかります。

その上で、10～15年ごとの大規模修繕や定期的なメンテナンスを行ってこなかった中古物件の場合、家賃が下がり続け、経営リスクが高い状態になっているケースがあります。

このような過剰に家賃が下がった物件は、一度の退去で家賃収入の半年分や1年分が修繕費の支出で消えてしまいます。
悪い事例では、売り物件広告に表面利回り10％等と書かれていても、実際にはキャッシュフローがほとんど見込めないケースもあります。

売り物件広告に書かれている利回りは一般的に表面利回りですが、表面利回りには支出の概念がないためです。

3．新築で賃貸併用住宅経営を行うメリット

この章では、新築で賃貸併用住宅経営を行うメリットを解説します。

3-1. 自宅部分を自由に設計できる

新築の賃貸併用住宅経営では、自宅部分を自分の理想通り自由に設計できる点が大きなメリットです。
間取りはもちろんのこと、自宅部分を建物のどのフロアーにするかも自分で決めることができます。

例えば、素晴らしい眺めと十分な日当たりを確保できる最上階に自宅を配置することもできますし、専用の庭を作り、一戸建てのような感覚で生活できる1階に自宅を設けることも可能です。

3-2. 相続税の節税効果が大きい

相続税の節税効果が大きい点も、新築で賃貸併用住宅経営を行うメリットです。

賃貸経営により大きな相続税の節税効果を得るには、建物を建てるタイプの土地活用方法が有効ですが、その効果は経年により失われていきます。
相続税の節税効果は、借入金の残債と建物評価額のギャップがどれだけあるかに起因する面が大きいためです。

相続税のリスクが懸念される方の場合は、十分な相続税の節税効果を長期にわたって得ることができる新築の方がメリットは大きくなります。

3-3. 支出が少ない期間が長い

新築の賃貸併用住宅経営では、支出が少なく済む期間が長いという点もメリットです。
賃貸住宅の建物や設備は、新築後すぐに修繕や交換が必要になることは、基本的にありません。

そのため、新築から概ね10年の間は、安定した家賃収入が得られる上に、修繕などの支出が少ない期間が続きます。この期間に家賃収入をプールして、将来の修繕費を計画的にストックする時間的なメリットが、新築物件にはあります。

しかし、中古物件の場合、いつ、どんな箇所に修繕が発生するか読みにくく場合によっては初年度から高額な修繕費がかかるケースもあり得ます。

4．新築で賃貸併用住宅経営を行うデメリット

この章では、新築で賃貸併用住宅経営を行うデメリットを解説します。

4-1. 初期投資が高額になる

新築物件の場合、中古物件と比較して取得費（建築費）が高額になる点は、シンプルにデメリットと言えます。

新築物件は、建築費に高額な資金が必要になるため、金融機関からの借入金額も大きくなり、借入金額が大きいと、単純に借金のプレッシャーが大きくなる他、金利上昇のリスクも高くなります。

特に、土地を購入して賃貸併用住宅を新築する場合は、建築費に土地の購入費が加わるため、返済金額の増加により、収益性が大きく圧迫されることになりかねません。

そのため、土地を購入して新築で賃貸併用住宅経営を行う場合、一定の自己資金が必要で、できれば、土地購入費は全額自己資金で用意したいところです。

なお、前述した通り、借入金は相続税対策に有効な他、インフレが起こるとローン残債に対する物件の価値が上がるため、物件を売却した際にキャピタルゲインが生じやすくなるメリットもあります。

4-2. 過去の経営実績が確認できない

新築で賃貸併用住宅経営を行う場合は、過去の経営実績が確認できない点もデメリットです。

過去の実績を確認して物件を選べる中古の賃貸併用住宅とは異なり、賃貸併用住宅を新築する場合、経営実績ゼロからのスタートになります。

そのため、新築の賃貸併用住宅を経営する場合、事前に充分な市場調査を実施することが適切です。また、入居仲介の実務実績が豊富な管理会社に、立地条件に適した入居ターゲットの絞り込みや人気の高い設備について相談することも有効な対策となります。

4-3. 入居開始までに時間がかかる

新築で賃貸併用住宅経営を行う場合は、土地探しから設計、建築工事と、入居開始（家賃収入を得る）までに時間がかかる点もデメリットです。

建物の規模や土地の状態などによっても期間は変動しますが、土地探しから家賃収入を得るまでに、一般的な目安としては6ヵ月～1年半程度の期間がかかります。

5．賃貸併用住宅経営は中古と新築のどちらがお得か

ここまで、中古と新築で賃貸併用住宅経営のメリットとデメリットをそれぞれ解説してきました。
しかし、結論として賃貸併用住宅経営は中古と新築のどちらがお得かは、オーナー様が重視するポイントによって異なります。

初期費用を抑えたい、成功実績のある物件を引き継ぎたい、あるいはすぐに家賃収入を得たいなら、中古という選択肢が考えられます。
ただし、物件選びは慎重に行い、将来的な修繕費やリフォーム費なども考慮する必要があります。

一方、自分の理想の住まいを実現したい、相続税を節税したい、または修繕費を貯える猶予期間が欲しいという場合、新築が有力な選択肢となります。
ただし、初期費用が高くなる等のデメリットはあります。

6．土地を所有されているなら新築がおすすめ

土地を所有されている場合、事前にしっかりと市場調査を行い、賃貸需要が見込めるようであれば、新築での経営をご検討されることをおすすめします。

土地を所有されているのであれば、土地購入の費用がかからない分、初期費用を大幅に抑えることができます。
また、ご自身の土地に、理想の賃貸併用住宅を自由に設計できるという大きなメリットもあります。

なお、現在お持ちの土地が賃貸経営に適さない場合でも、賃貸需要の高い土地に買い替えることで、新築の賃貸併用住宅経営を始めるという選択肢があります。

7．賃貸併用住宅経営は「中古」と「新築」の
どっちがお得？まとめ

以上、賃貸併用住宅経営は「中古」と「新築」のどっちがお得かについて解説してきました。

中古物件を購入して賃貸併用住宅経営を行うメリットは、「安く購入できる」や「過去の経営実績を把握できる」、「購入後すぐに家賃収入が得られる」といった点で、デメリットには「修繕費の負担が大きいケースがある」や「自宅部分が理想の住まいとは限らない」「家賃が低くなっている可能性がある」が挙げられます。

新築で賃貸併用住宅経営を行うメリットは、「自宅部分を自由に設計できる」や「相続税の節税効果が大きい」、「支出が少ない期間が長い」といった点で、デメリットには「初期投資が高額になる」や「過去の経営実績が確認できない」、「入居開始までに時間がかかる」などが挙げられます。

賃貸併用住宅経営は中古と新築のどちらがお得かは、オーナー様が重視するポイントによって異なります。

土地を所有されている場合、事前にしっかりと市場調査を行い、賃貸需要を見込めるようであれば、新築での経営をご検討されることをおすすめします。

賃貸併用住宅経営で、中古物件を購入する方法と、新築で建築する方法のいずれにするかで迷われている方は、参考にしていただければと思います。

東建コーポレーションでは、業界最高水準の入居率を維持する体制で、オーナー様の賃貸経営をサポートいたします。

建築部門により高い施工品質で賃貸併用住宅を建築し、管理部門によりオーナー様の負担を軽減すると共に、大切な資産を責任を持って維持・管理します。

また、入居仲介スタッフは、地域の入居需要を熟知しているため、入居ターゲットの絞り込みや的確な間取り選定、賃貸住宅に導入すべき人気の設備やサービスなどの取捨選択が可能です。

賃貸併用住宅経営にご興味をお持ちでしたら、ぜひ東建コーポレーションにご相談ください。
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