不動産投資は割に合わない？
不動産投資のメリットやコツをご紹介 - 東建コーポレーション

「不動産投資は割に合わない」と耳にすることがありますが、本当にそうなのでしょうか？

確かに、多額の投資が必要で借入のリスクを伴ったり、思ったよりも手元に残る収入が少なかったり、さらには空室や建物の老朽化による費用増など、デメリットに感じる点があるのも事実です。

しかし、不動産投資には長期安定収入や、相続税対策といった大きなメリットも存在します。

この記事では不動産投資が「割に合わない」と言われる具体的な理由を深掘りしつつ、そのメリット、そして成功に導くための実践的なコツを詳しくご紹介します。

1．不動産投資は割に合わないと
言われる理由

最初に、不動産投資は割に合わないと言われる理由について解説します。

1-1. 借金をする割に儲けが少ない

不動産投資は、金融機関からの借入金を利用して行うことが一般的ですが、借入金の額が大きいため「キャッシュフロー利回り」は低くなる傾向にあります。
キャッシュフローとは、借入金返済後の手残りのことです。

不動産投資の、「表面利回り（＝年間家賃収入÷投資額）」は4～8％程度であることが多いため、一見すると運用利回りは高いように感じるかもしれません。

しかしながら、必要経費や借入金返済額を差し引いた最終的な「キャッシュフロー利回り（＝年間キャッシュフロー÷投資額）」は1～2％となることが多いです。

極端な例としては、区分所有のワンルームマンション投資では、ローンを組んで購入すると月額のキャッシュフローがたったの数千円にしかならないというケースも存在します。

月額数千円を得るために、わざわざリスクを負って数千万円の物件に投資をするのは割に合わないと感じる人も多いのです。

1-2. 収入はなくても（空室でも）
支出は生じる

不動産投資は、空室でも一定の費用がかかります。
固定資産税や損害保険料だけでなく、借入金も毎月返済しなければなりません。

区分ワンルームマンションや戸建て賃貸経営では、空室時は家賃収入がゼロ円となるため、空室時はローンを自腹で返済しなければならず、割に合わないと感じる人も多いです。

1-3. 古くなると支出が増える

不動産投資では、建物が古くなると支出が増えることも、割に合わないと感じる理由のひとつです。

不動産投資では、空室が発生すると入居者様を早期に決めるために不動産会社にAD（広告宣伝費）を支払わなければなりません。
ADとは、自分の物件へ優先的に借主をあっせんしてもらう動機づけの費用のことです。

古い物件では、家賃の3～4ヵ月分のADを支払わなければならない場合もあります。

ADが家賃の3ヵ月分の場合、仲介手数料と合わせると家賃の4ヵ月分を不動産会社に支払うことが必要です。

また、入居者様の入れ替え時にはハウスクリーニングやクロスの張り替え費用等の小修繕費用も発生するため、ADや仲介手数料も加えると、入居者様の入れ替えのたびに家賃の半年分程度を支払わなければならない物件も存在します。

さらに、古い物件では大規模修繕費も必要で、古くて規模の小さいアパートでは、外壁塗装工事で1年分の家賃が軽く飛んでいくケースもあります。

築古物件はお金ばかりが出ていくイメージがあるため、割に合わないと感じる人が多いのです。

1-4. 所得税対策効果に誤解がある

インターネット上では、不動産投資には所得税が節税できるといった情報が広まっていますが、実際には、不動産投資で所得税を節税するのは難しいと言えます。

確かに、不動産投資には所得税の節税効果があるため、実際のキャッシュフローよりも会計上の課税所得を低くすることはできます。

しかし、安定した収入が得られる物件であれば、給与などの他の所得まで軽減するほど、会計上の赤字が大きくなることは基本的にありません。

そのため、元々の個人収入に対する所得税の節税を目的に不動産投資を行っても、割に合わないことになります。

また、個人が行う不動産投資では経費で認められる範囲が狭いです。
通信費や水道光熱費等の個人的な支出と混同しやすい費目の経費計上が難しく、家賃収入によって得られた所得を節税しにくくなっています。

2．不動産投資のメリット

不動産投資は割に合わないと言われる理由について見てきましたが、不動産投資にはたくさんのメリットもあります。
以下より、不動産投資のメリットについて確認します。

2-1. 長期にわたり収入が安定している

不動産投資は、入居者様がいる限りは毎月安定して家賃が入ってくるため、一度入居が付けば、契約期間中は安定した収入が期待できます。

また、不動産投資は、株の配当やFXのように相場の変動に直接的に左右されるものではなく、景気変動の影響を受けにくい点も強みです。

特に、投資物件がアパートなどの賃貸住宅であれば、日常生活の基盤となる「住まい」を賃貸する事業であるため、景気による影響はほとんど受けません。

実物資産である不動産はインフレにも強いため、長期に安定した収益が期待できます。

2-2. レバレッジ効果を得ることができる

また、不動産投資には、レバレッジ効果を得ることができるメリットもあります。レバレッジとは、「てこ」を意味します。

不動産投資は収益が安定していることから、借入金を返済する目途が立ちやすいため、金融機関も前向きに融資をしてくれます。

そのため、自己資金が1,000万円しかなくても9,000万円を借り入れて、1億円の物件に投資をするようなことが可能です。

例えば、利回り5％の物件に投資をした場合、1,000万円の物件なら年間50万円の収入ですが、1億円の物件なら年間500万円の収入を得ることができます。

このように少額の自己資金で高額な借入金を利用し、大きな収入を得られる点が、小さな力で大きな力を生み出す「てこの原理」と似ているため、レバレッジ効果と呼ばれています。

2-3. 相続税対策になる

不動産投資は、相続税対策になる点もメリットです。

現金を保有しているよりも賃貸物件を保有した方が相続税評価額は安くなることから、資産家はこぞって不動産投資を行っています。

不動産投資を行うことで家賃収入が得られ、相続税も節税できるという二重のメリットが存在するため、相続税対策が必要な資産家にとって、不動産投資は割に合うのです。

3．割に合う不動産投資を行うコツ

不動産投資には、確かに「割に合わない」と感じる側面がある一方で、長期的な安定収入や相続税対策といった魅力的なメリットも存在します。

そして、これらのメリットを最大限に活かすことで、「割に合う不動産投資」を行うことができます。

ここからは、不動産投資を「割に合う」ものにするためのコツをご紹介します。

3-1. 自己資金を十分に用意してから行う

割に合わない不動産投資を避けるには、自己資金を十分に用意してから行うことがコツです。

例えば区分ワンルームマンションのような利回りの少ない投資物件であっても、全額自己資金で投資すれば相応のキャッシュフローを生み出すことができます。

不動産投資に成功している人の中には、最初は小規模な投資物件を全額自己資金で購入し、しばらく運用してからさらに大きな物件に買い替える人もいます。

3-2. 利回りの高いハイリスク物件は避ける

割に合う不動産投資を行うには、利回りの高いハイリスク物件は避けることがコツです。

ハイリスク物件とは、いわゆる高利回りの物件のことを指し、例えば地方の物件や築古物件が相当します。

ハイリスク物件は、見た目上の利回りは高いものの、空室が発生しやすいため入居者様の入れ替え時にAD等の費用が多く発生します。
また、築古物件の場合は、大規模修繕費も多く発生する点が特徴です。

そのため、高利回りだが支出が多いハイリスク物件よりも、利回りは低くても支出が少ない築浅や新築物件の方が、手残り（キャッシュフロー）が多くなるケースが少なくありません。

3-3. 物件が古くなったら建て替える
（買い替える）

割に合わない不動産投資を避けるには、物件が古くなったら建て替える、もしくは買い替えることがコツです。

賃貸建物は、築年数が古くなると空室が増え、家賃も下がり、修繕費等の支出も増えていきます。

古ければ古いほど収益が悪化するため、古くなる前に築年数の新しい物件に建て替えや買い替えていくことが望ましいでしょう。

物件を順次、建て替えや買い替えによって入れ替えていくことは、実は不動産投資のプロであるJ-REITの投資法人も同じことを行っています。

プロの投資家も保有している物件の「若さを保つ」ことでADや修繕費の支出を減らし、キャッシュフローが悪化しないように努めているのです。

4．不動産投資は割に合わない？
不動産投資のメリットやコツをご紹介　まとめ

以上、不動産投資は割に合わない？不動産投資のメリットやコツについて解説しました。

不動産投資は割に合わないと言われる理由としては、「借金をする割に儲けが少ない」や「古くなると支出が増える」等が挙げられます。

一方で、不動産投資には「長期にわたり収入が安定している」や「相続税対策になる」等のメリットも存在します。

割に合う不動産投資を行うには、「自己資金を十分に用意してから行う」や「物件が古くなったら建て替える（買い換える）」がコツです。

不動産投資を行う上で、参考にしていただければと思います。

東建コーポレーションでは、全国の土地所有者様に、土地活用のご提案を行っています。

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