【東建】賃貸マンション経営のデメリットは？

#メリット・デメリット

容積率が高いエリアの土地では、賃貸マンション経営を勧められることが多いと思います。
人から熱心に勧められると「賃貸マンション経営にデメリットはないのか？」と考えてしまう方もいらっしゃるのではないでしょうか。
もちろん、賃貸マンション経営には一定のデメリットは存在します。
賃貸マンションの建築は大きな投資になりますので、デメリットもしっかり把握した上で決断することが望ましいです。
この記事では、賃貸マンション経営のデメリットを中心に解説します。

賃貸マンション経営のデメリット
賃貸マンション経営のメリット
賃貸マンション経営による土地活用をお考えの際は、東建コーポレーションにご相談下さい

賃貸マンション経営のデメリット

はじめに賃貸マンション経営のデメリットについて解説します。

① 投資額が大きい

賃貸マンション経営のデメリットは、投資額が大きいという点です。
比較的小さな物件でも数億円の投資額を要するため、重荷に感じる方も多いと思います。
投資額が大きければ、その分、借入金額も大きくなり、返済期間も長くなりますし、「本当にこれだけの借入金を返せるのか」と考え始めると、不安に思うのは当然のことでしょう。
資産家の中には借金を毛嫌いする方も多く、投資回収に時間のかかる賃貸マンション経営を敬遠する人も実際には少なくありません。
賃貸マンション経営は借り入れた資金をもとに不動産投資を行う資産運用のひとつですので、借入金の返済をしつつ運用益を得る事業であることを認識する必要があります。

② 建てることができる立地が限られている

賃貸マンションは建てることができる立地が限られているというデメリットがあります。
土地の規制により低層の建築物しか建てられない場所であれば、中高層建築物である賃貸マンションは建てられないということです。一方、低層の建築物の代表であるアパートは、賃貸マンションよりも広い地域で建てることができます。一般的に、アパート経営はできても賃貸マンション経営はできない立地の方が多く、賃貸マンションは建てたくても建てられないことが多い点がデメリットとなります。

③ 条例の規制を受けやすい

中高層の共同住宅に関しては、建築の制限を設けている自治体が多く、賃貸マンションは条例の規制を受けやすいです。特に東京23区では通称「ワンルーム条例」と呼ばれる厳しい規制が各区に定められており、収益性の高いワンルームを主体とした大規模な賃貸マンションを建てることが困難となっています。

④ 利回りがアパートよりも低くなることも多い

賃貸マンション経営は、アパート経営よりも利回りが低くなることも少なくありません。
理由としては、賃貸マンションの方が建築費が割高であるという点が挙げられます。アパートは木造や軽量鉄骨造といったコストの安い材料でも建築可能ですが、賃貸マンションは重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造となることが多く、木造や軽量鉄骨造よりも建築費が割高であることから、利回りも低くなります。また、賃貸マンションはエントランスの自動扉やオートロック機能、エレベーター等、アパートにはない設備も付加されることが一般的で、外壁の仕上げ材も、石やタイル等の高級なものが採用されるケースが多いと言えます。
このように材料だけでなく、設備や仕上げ材もアパートよりも高くなることから、建築費が割高となってしまう傾向にあります。

⑤ ランニングコストがアパートよりも高い

賃貸マンションは、ランニングコストがアパートよりも高くなる点がデメリットです。
賃貸マンションには、例えばエレベーターやエントランスの自動扉、給水ポンプ等のアパートにはない共用部の設備を設置しますし、共用部の設備を稼働させるために、貸主様負担の水道光熱費が発生します。設備のメンテナンス費用や法定点検費用もコストアップの要因です。
また、共用部に植栽があれば、定期的な散水や剪定も必要となります。さらに、東京23区では一定規模以上のマンションに管理人を滞在させなければならない区もあり、管理人の人件費は、ランニングコストを大きく上げる要因となります。
賃貸マンションはアパートにはない設備や規制によって、ランニングコストが構造的に割高となる傾向があります。

⑥ 大規模修繕費が高くなる

賃貸マンションはアパートに比べると大規模修繕費が高くなります。
大規模修繕費が高くなる理由としては、外壁塗装をするにしても面積が大きく、階層も高くなるためです。戸数が多いため、例えば給湯器の交換も自ずと多くの費用が必要となります。また、賃貸マンションは屋上がアスファルト防水となることが多く、シート防水の定期的な張り替えが必要となります。それに対して、アパートは屋根のメンテナンス費用がほとんどかからないことが多いです。さらに、賃貸マンションでは大規模修繕でエレベーター等の部品交換も発生します。共用部に設備が多いことから、設備の更新費用も高くなってしまうのです。

⑦ 相続で遺産分割をしにくい

賃貸マンションは大きな資産であることから、相続で遺産分割をしにくい資産となり得る可能性があります。
被相続人の資産構成の中でもひときわ大きな資産となり、その資産を誰が引き継ぐかで揉めてしまうことも多いです。また、大きな資産を引き継ぐ人は、相続税も大きくなります。
もし、相続人に納税用の現金がなければ、被相続人の現金資産の中から納税用の資金を捻出しなければならないといった事態も生じます。このような場合、賃貸マンションを引き継ぐ人は、賃貸マンションに加えて納税用の現金も相続するケースもあり、他の相続人よりも多くの財産を引き継ぐことになります。
特定の相続人に資産が極端に偏ってしまう資産構成は、相続人の揉めごとを生む原因のひとつです。
賃貸マンションは大きな資産であることから、その資産を引き継ぐ人に財産が偏りやすく、相続の分割を難しくさせる可能性があります。

賃貸マンション経営のメリット

賃貸マンション経営には一定のデメリットがあるものの、それを十分に上回るメリットが存在します。
ここでは賃貸マンション経営のメリットについて解説します。

① 空室が発生しにくい

賃貸マンションは、総じてアパートよりも空室が発生しにくい傾向があります。理由としては、賃貸マンションはアパートに比べると立地の良い物件が多いことが挙げられます。また、アパートに比べると躯体が堅牢であり、高級感がある点も空室が発生しにくい理由です。
エントランス構造があるため、オートロックとすることができ、セキュリティーもアパートより高くすることができます。3階以上であれば、泥棒が侵入してくるリスクも低くなるため、高層階の防犯性は2階建てアパートよりも高くなるでしょう。
高層階であれば、眺望や日照に優れており、快適性も高くなります。特に女性や単身赴任者等は、アパートではなく賃貸マンションを選択する傾向があり、賃貸マンションは、アパートよりも防犯性や防音性、利便性、快適性、耐震性等が高いという印象から借主に底堅い需要があるのです。

② 家賃が下がりにくい

賃貸マンションはアパートと比べると家賃が下がりにくいと言えます。
家賃が下がりにくい主な理由は、長期間の空室が発生しにくいためです。
賃貸マンションはアパートよりも空室が発生してもすぐに次の入居者様が決まる傾向があるため、募集賃料を下げずに済む傾向があります。
また、賃貸マンションは鉄筋コンクリート造で建てられており、外壁にタイルや石といった重くて硬い仕上げ材を使うことができます。これらの重くて硬い仕上げ材は、重厚感やグレード感を醸し出すだけでなく、劣化の速度を抑えてくれる効果があります。築年数が経過しても印象が下がりにくい賃貸マンションは、同時に家賃も下がりにくくなります。
このように、賃貸マンションはアパートよりも建築費が割高ですが、その代わりに実質的な資産価値を長く保つことができるのです。

③ 供給過剰になりにくい

賃貸マンションは、アパートに比べると供給過剰になりにくいという傾向があります。
賃貸マンションは、高層建築物が建築可能な地域にしか建てることができません。高層建築物が建てられる多様性がある地域では、賃貸マンション以外にもオフィスやビジネスホテル、商業施設等が建てられる可能性があるため、競合が発生しにくい傾向があります。
また、賃貸マンションは投資額が大きいことも、建てにくいという効果を生み出しており、供給過剰になりにくい要因のひとつとなります。さらに、東京23区ではワンルーム条例による厳しい建築規制があるため、大規模な賃貸マンションが新たに建てにくくなっています。
供給過剰になりにくければ空室が発生する可能性が減り、家賃も下がりにくくなります。つまり、賃貸マンションはアパートよりも安全性の高い資産と言えるのです。

④ 収入が大きい

賃貸マンションはアパートに比べると、建物が大きく賃貸面積も広いことから1棟が稼ぐ収入が大きくなります。投資額は大きいですが、収入も大きくなることが特徴です。
上の階に住宅を積み上げていくことができるため、効率よく収入を生み出すことができます。住宅の賃料は階数が高くなるほど、高く設定できることが一般的で、階数を高くできる賃貸マンションは、低層階のアパートよりも賃料を高くすることができるでしょう。また、賃貸マンションは立地の良い場所に建てられることが一般的であるため、アパートと比べると1階に貸店舗のテナントを誘致できるケースも多くなります。1階に貸店舗を設置できれば、さらに収入を上げることができます。

⑤ 相続税の節税効果が大きい

投資額が大きくなる賃貸マンションは借入金も増えるため、相続税の節税効果が大きくなります。借入金はマイナスの財産であるため、あえて残すことで相続税を節税することができます。例えば、戸建て賃貸のような小さな収益物件を建てるよりも、賃貸マンションのような大きな収益物件を建てた方が、一度に億単位の借金を作ることができるため、相続税評価額を一気に減らし、節税対策が効率的に行えます。

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賃貸マンション経営による土地活用をお考えの際は、
東建コーポレーションにご相談下さい

以上、賃貸マンション経営のデメリットを中心に解説してきました。
賃貸マンション経営には、「投資額が大きい」、「ランニングコストがアパートよりも高い」等のデメリットがある一方で、「空室が発生しにくい」、「家賃が下がりにくい」等の特徴があり、メリットも多くあります。
賃貸マンションは、将来にわたり長く大きく稼ぎ、相続税対策に有効な財産となり得ますので、メリットとデメリットを総合的に加味した上で、判断して頂けると幸いです。

東建コーポレーションでは、半世紀にわたり全国の土地所有者様の賃貸マンション経営による土地活用をご提案してきました。そのノウハウの蓄積により、お客様のご要望にお応えする土地活用コンサルティングをご提供致します。賃貸マンション経営による土地活用をお考えの際は、東建コーポレーションにご相談下さい。