賃貸経営に事業転換する5つのメリット！
転換時に注意すべきポイントも解説 - 東建コーポレーション

急激な物価高が進む現在、営んでいる事業の見通しが立たず、将来の収益性を見込んで賃貸経営などの不動産ビジネスへ事業転換をお考えになる経営者様もいらっしゃるのではないでしょうか？

賃貸経営への事業転換は、収益性や安定性を高める有力な方法のひとつです。
事業の継続が見込めなくなった際は、賃貸マンション経営やアパート経営、貸店舗経営などの賃貸経営に事業転換することも有効な選択肢となります。

この記事では、賃貸経営に事業転換することで得られる5つのメリットを解説すると共に、事業転換時に注意すべきポイントもご紹介します。
賃貸経営への事業転換をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

データで見る！賃貸経営への事業転換の有効性

まずは賃貸経営への事業転換が有効であるかどうかをデータで見ていきましょう。
株式会社帝国データバンクの調査によると、業歴100年以上の老舗企業の業種別トップは「貸事務所業」であることが分かりました。
老舗企業の業種別ランキングは下表の通りです。

出典：株式会社帝国データバンク「特別企画:全国「老舗企業」分析調査（2023年）」

また、同じ調査で、貸事務所業を主業とする1,401社のうちの3割以上が、元々は不動産業とは異なる事業を行っていたことも判明しています。
過去に別の事業をメインに展開していたものの時代の流れや産業の変化によって業態を変え、最終的に不動産業に事業転換もしくは不動産業を主業とし、これまで行ってきた事業をサイドビジネスにするようになった企業が多いということです。
このことから、賃貸経営をはじめとする不動産業への事業転換が、どれほど有効であるのかが読み取れます。

以上のデータを踏まえた上で、ここからは不動産業の王道とも言える「賃貸経営」に焦点を当て、事業転換するメリットやポイント等をご紹介します。

この記事では、土地活用の王道と言える6つの賃貸経営について解説します。

賃貸経営に事業転換する5つのメリット

賃貸経営に事業転換するメリットは下記の5つです。

《 賃貸経営に事業転換する5つのメリット 》

【1】保有する土地を活かせる

賃貸経営に事業転換することで、今まで事業のための用地としていた土地を手放すことなく有効活用できます。
また、賃貸経営を「土地あり」の状態で始める場合は、土地の購入費用がかからないことから、ローリスクハイリターンが期待できるため、土地活用を行う上で有利になります。

さらに、今まで事業を営んできた経営者様は、商業地などの生活利便性の高いエリアに土地を保有していることが多いです。
生活利便性の高いエリアは賃貸需要が高まりやすい傾向があるため、賃貸マンション経営やアパート経営、貸店舗経営といった収益性の高い土地活用を選択できる可能性が高まります。

土地活用のビジネスモデルは3種類に分けることができます。この記事では土地活用をビジネスの観点から解説します。

【2】初年度から安定した収益を得られる

初年度から安定した収益を得られるのも、賃貸経営に事業転換するメリットのひとつです。
新たに事業を始める場合、収益が安定するまでは多くの時間と労力、コスト等を費やすことになるのが通常です。
また、収益が安定したとしても、競合が現れれば熾烈（しれつ）な競争を強いられることになります。

その点、賃貸経営は入居さえ付けば、借主である入居者様が一定の賃料を支払ってくれるため、初年度から安定した収益を確保できます。言うならば、初めからリピーターが付いている状態のようなもので、一般的なビジネスとは安定性が異なります。

【3】賃貸経営は利益率が高い

賃貸経営は、利益率の高い事業として知られています。
賃貸経営の利益率は、「家賃収入」と「支出」のバランスで決まります。
支出には、建物の管理・修繕費用を含む「維持費」や「税金」、「借入金の返済」などがあり、維持費や税金は家賃収入に対して10～15％程度、借入金の返済は条件によって異なりますが、家賃収入に対して40～50％程度になることが多いです。

このことから、賃貸経営の経常的な支出は家賃収入に対して50～65％で、残りの50～45％程度が常時入ってくる計算になります。

【4】従業員を雇用せずに済む

従業員を雇用せずに済む点も、賃貸経営に事業転換するメリットです。
近年は、少子高齢化によって労働力人口が減少傾向にあるだけでなく、最低賃金の上昇や社会保険の適用拡大等の理由から、人材の確保が難しくなっています。

大手企業ですら求人を出しても応募者が集まらないことが多く、今後、企業の人材確保は益々困難になっていくと考えられます。賃貸経営にも当然「人」はかかわりますが直接「雇う」必要はありません。

不動産管理会社に賃貸物件の管理業務全般を委託したり、サブリース契約を締結したりすることで、人を雇わなくても賃貸物件を経営できるため、人材確保はもちろん、人件費に悩む心配もありません。

この記事では、「アパート経営を任せたい不動産会社」について解説します。

【5】外部環境の変化を受けにくい

賃貸経営は住まいを貸す事業であるため、需要が景気に左右されにくく、安定しているというメリットがあります。
好景気でも家賃が上昇しにくい反面、不景気になっても家賃が大きく下落することはほとんどないため、外部環境の変化に影響されず、常時安定した収益を得られます。
景気の変動に柔軟に対応できる事業へ転換したいとお考えの経営者様には、最適な事業であると言えるでしょう。

賃貸経営へ事業転換する際のポイント

ここからは、賃貸経営へ事業転換する際の3つのポイントを解説します。

《 賃貸経営に事業転換する際のポイント 》

❶ 本業に余力があるうちに検討する

賃貸経営への事業転換は、現在営んでいる事業に余力があるうちに検討しましょう。
賃貸経営には数多くのメリットがありますが、事業を始める際は一定の自己資金が必要になるため、現事業が完全に行き詰まり、新たな借入金を組めなくなっていると、事業転換が困難になります。

現事業が原因で金融機関の融資条件が厳しくされている場合、まずは資金繰りを改善し、取引を正常化するところから始めなければなりません。
賃貸経営への事業転換は、既存の借入金を極力返済してから行うのが望ましいと言えます。

❷ 最も条件の良い土地を活用する

賃貸経営へ事業転換する際は、保有する土地の中で、最も立地条件の良い土地を活用することがポイントです。
例えば、現事業の社屋（しゃおく）が最も立地条件の良い土地である場合、その社屋を取り壊して新たに賃貸物件を建てた方が、高い収益を得られる可能性が高まります。最も立地条件の良い土地は自分で利用せず、他者に貸した方が儲かるのです。

アパート経営では、立地条件に応じて適正な間取りや家賃、賃貸需要の見込みなどが異なります。ご所有地の立地条件を十分に把握しておきましょう。

❸ 相続税対策を意識する

賃貸経営に事業転換をする際は、相続税対策を視野に入れることもポイントです。
中小企業の場合、経営者様ご自身が会社の株式の大半を所有していることがほとんどです。中小企業の株式（非上場株式）は会社の業績が良いと株式の評価額が高くなるため、相続税の負担が大きくなってしまうケースも珍しくありません。
賃貸経営への事業転換には、株価を下げるだけでなく、相続税を節税する効果もあります。

法人名義の賃貸物件は、取得してから3年以内は通常の取引価額で評価されますが、取得から3年が経つと、土地は路線価方式や倍率方式等、建物は固定資産税評価額をもとに評価されます。
建物の相続税評価額は、建築費の40～50%程度が目安となっており、評価率が100％の現金（借入金）で賃貸物件を建てることで、会社の純資産価額を引き下げ、自社株式の相続税評価額を低くすることができるのです。
資産を多く保有している会社の場合、賃貸経営を始めることで節税効果が期待できるでしょう。

相続税対策を行うのであれば土地活用を検討した方が良く、この記事ではその理由についてご紹介します。

賃貸経営への事業転換をお考えの経営者様は
東建コーポレーションまでお気軽にご相談ください

以上、賃貸経営への事業転換について解説しました。
株式会社帝国データバンクの調査によると、業歴100年以上の老舗企業の業種別トップは「貸事務所業」であり、そのうちの3割以上が元々は不動産業とは別の事業を行っていたことから、賃貸経営へ事業転換した老舗企業の多さが伺えます。

賃貸経営に事業転換するメリットには、「保有する土地を活かせる」や「初年度から安定した収益を得られる」、「従業員を雇用せずに済む」等が挙げられます。
事業転換する際は、「本業に余力があるうちに検討する」や「最も条件の良い土地を活用する」、「相続税対策を意識する」等がポイントです。

土地活用のパイオニアである東建コーポレーションでは、土地活用を専門分野とする全国の税理士事務所から成る「東建税理士交流会」との連携により、賃貸経営への事業転換に関する具体的なご相談にも対応可能です。
長年培った経験と独自のノウハウを活かし、ご所有地に最適な土地活用方法をご提案いたしますので、賃貸経営への事業転換をお考えの経営者様は、ぜひお気軽にご相談ください。