アパートを複数所有するメリットとは？
デメリットや注意点も併せて解説 - 東建コーポレーション

アパートは、1棟所有するだけでも安定した収益を得られますが、複数所有することで、より多くの収益やメリットを得ることができます。実際に、複数のアパートを経営して高い収益を上げているオーナー様も多くいらっしゃいます。

この記事では、アパートを複数所有するメリットとデメリット、効率良く収益を増やすための注意点等をご紹介します。
アパートの複数所有に興味をお持ちの方は、ぜひご参考になさってください。

アパートを複数所有するメリット

まずは、複数のアパートを所有するメリットをご紹介します。

《 アパートを複数所有するメリット 》

【1】家賃収入が増える

アパートを複数所有することで、家賃収入の増加が期待できます。
家賃収入は賃貸物件の事業規模に比例することから、より多くの収益を得るためには、物件規模を大きくするか、物件数を増やす必要があります。
複数のアパートを所有すれば賃貸物件の事業規模も増加しますので、家賃収入は必然的に多くなります。

【2】空室リスクの分散に繋がる

複数のアパートを所有することは、空室リスクの分散にも繋がります。
アパート経営は、土地活用の中でも比較的リスクが少なく、長期に安定した収益を得られる方法として知られていますが、空室が発生すれば、その分家賃収入は減少します。

空室リスクは賃貸戸数が少ないほど、空室1戸あたりの悪影響が大きくなるため、ひとつのアパートしか所有していない場合はわずかな空室でも家賃収入が大きく減少し、キャッシュフローの悪化に繋がる恐れがあります。
しかし、複数のアパートを所有していれば、ひとつの物件で空室が発生しても、他の物件の家賃収入で損失分を補うことができます。

【3】アパート経営を事業的規模にできる

アパートを複数持つことで、アパート経営が事業的規模として認められやすくなります。
アパート経営の事業的規模とは、10戸以上の賃貸戸数を持つアパートを経営することで、事業的規模を達成すれば、青色申告特別控除を最大の65万円で受けられることをはじめ、様々な所得税の節税方法ができるようになります。

こちらの記事では、アパート経営の事業的規模について詳しく解説しています。

【4】遺産分割対策になる

複数のアパートを所有することは、遺産分割対策にもなります。
遺産分割対策とは、財産を相続人にスムーズに継承させるための対策のことを言います。

アパートをはじめとする不動産は、ひとつの物件の金額が大きいことに加え、現金のように均等に分割できないことから、相続の際にトラブルが生じやすいという弱点があります。

例えば、法定相続人である子が2人いる場合、所有するアパートが1棟だけだと、相続トラブルに発展する可能性が高くなります。
しかし、アパートを複数所有していれば、相続人が2人いても、それぞれに1棟ずつ分けることができるため、揉める原因を減らすことに繋がります。

相続のルールについて詳しく知りたい方はこちらの記事も併せてご覧ください。

アパートを複数所有するデメリット

アパートの複数所有には、「家賃収入の増加が期待できる」、「空室リスクを分散できる」、「遺産分割対策になる」等のメリットがありますが、一方で下記のようなデメリットも存在します。

《 アパートを複数所有するデメリット 》

➊ 建築費がかかる

アパート経営では、建物の建築費は金融機関からの融資（借入金）で賄うことが一般的ですが、それに加えて一定の自己資金も必要です。
複数所有する場合は、物件の数に応じて建築費がかかることになるため、2棟目、3棟目の資金がなければ、複数のアパートを建てることは難しいと言えます。

こちらの記事では、アパート経営にかかる初期費用と自己資金について解説しています。

➋ 過剰融資になるケースがある

アパートを複数所有すると、アパートローンが過剰融資の状態になるケースがあります。
過剰融資とは、融資を申し込んだ人の返済能力を超えた金額を融資することを言います。

複数のアパートを経営する際、はじめは自己資金に余裕があっても、2棟目以降で不足し、借入金の割合が大きくなるケースも少なくありません。
物件が増えるたびに借入金の割合が大きくなると、全体の債務状況が悪化する可能性があるため注意が必要です。

➌ 赤字物件が足を引っ張ることがある

アパートの複数所有には、赤字物件の存在によって全体の収益が下がるというデメリットもあります。すべてのアパートが好調であれば問題ありませんが、一部の物件の空室率が高まると、その物件が全体の収益を下げてしまう可能性があります。

➍ 大規模修繕費の負担が大きくなる

入居者様の居住快適性を確保し、家賃水準や入居率を維持するためにも、アパートでは新築から10～15年を目安に大規模修繕を行うことが必須です。しかし、アパートを複数所有していれば、それだけ大規模修繕を行う頻度とかかる費用が増えます。特に築年数が近いアパートを複数所有している場合、将来的に大規模修繕の時期が重なり、費用負担が大きくなりやすいため注意が必要です。

アパートを複数所有する際の注意点

複数のアパートを所有することで、多くのメリットを得られますが、方向性を見誤るとデメリットの方が大きくなることがあります。デメリットを大きくしないためにも、下記の2点に注意した上で、2棟目以降を運用しましょう。

《 アパートを複数所有する際の注意点 》

（1）エリアを絞る

アパートを複数所有する際は、エリアを絞ることを意識しましょう。エリアを絞るとは、例えば横浜市中区に3棟所有するといったイメージです。
1棟目を所有すると、その地域でアパート経営を実践することができ、賃貸需要を把握しやすくなります。その地域の賃貸需要をよく知ることができれば、2棟目以降の失敗を防ぐことに繋がりますし、経営するアパートが近くにあれば管理もしやすいです。反対に、横浜に1棟、北海道に1棟、大阪に1棟というような持ち方は、それぞれのマーケットを把握しなければならないため、効率的とは言えません。

（2）賃貸需要に合った間取りを選ぶ

特定のエリアに絞ってアパートを複数所有する際は、そのエリアの賃貸需要に合った間取りを選択することが重要です。
例えば、単身者の賃貸需要が高いエリアでは、ワンルームや1K、1LDKなどの間取りが適切と言えます。

もし、同じようなエリアで1棟目を単身者向け、2棟目をファミリー向けとした場合、ファミリー向け物件が需要に合わず、入居付けに苦戦する可能性があります。エリアを限定するなら、ターゲット層は大きく変わらないと考えられるため、同じターゲットに合わせた間取りで統一するのが望ましいです。

ただし、間取りを少しだけ変更するケースに関しては、同じターゲット層でも有効な戦略となります。例えば、単身者が多いエリアでは、1棟目を1K、2棟目を1LDKにすることで入居者ターゲット層を広げることができます。これにより、同じ間取りの物件が競合して賃料が下がる「カニバリゼーション（共食い現象）」を防ぐことができます。1Kと1LDKであれば、単身者の中でも需要者層が若干異なるため、競争が緩和されるのです。

こちらの記事では、賃貸需要に応じた適切な間取りの選び方について解説しています。

アパートの複数所有をご検討中の方は
東建コーポレーションまでご相談ください

以上、アパートを複数所有するメリットとデメリットについて解説しました。
アパートは1棟でも安定した収益を得られますが、複数所有することで、「家賃収入が増える」、「空室リスクの分散に繋がる」、「アパート経営を事業的規模にできる」等のメリットを得ることができます。

しかし一方で、「建築費がかかる」や「過剰融資になるケースがある」、「大規模修繕費の負担が大きくなる」といったデメリットもあるため注意が必要です。
なお、アパートを複数所有する際は、「エリアを絞る」、「賃貸需要に合った間取りを選ぶ」等を意識することで成功率が高まります。

アパートの複数所有をお考えの方は、土地活用のパイオニアである東建コーポレーションまでお気軽にご相談ください。
アパートを複数所有する際は、1棟目以上にエリアや間取り、ターゲット等を慎重に見極めなければなりません。
土地活用の専門会社である東建コーポレーションにご相談いただければ、市場調査データをもとに、賃貸需要に合ったアパートのご提案が可能です。
アパートを複数所有してより多くの収益を得たいとお考えの方は、ぜひご相談ください。