賃貸併用住宅経営の成功例と
失敗しないためのポイントを解説 - 東建コーポレーション

土地活用で賃貸併用住宅経営を行う場合、自宅部分と賃貸部分の両方で成功する必要があります。

自宅は気に入ったけど賃貸部分の経営が苦しい、逆に賃貸部分の経営は上手くいったけど自宅に不満があるといった状態では、賃貸併用住宅経営に成功したとは言えないためです。

では、自宅部分と賃貸部分の両方で成功するには、どのような点に注意したら良いのでしょうか。
この記事では、賃貸併用住宅経営のメリット・デメリットを踏まえ、成功例や失敗しないためのポイントなどを解説します。

1．賃貸併用住宅とは

「賃貸併用住宅」とは、自宅部分と賃貸部分を併設した建物のことで、簡単に言えば自宅兼賃貸住宅です。
賃貸併用住宅には、大きく「住宅ローンタイプ」と「マンションタイプ」という2つの考え方があります。

1-1. 住宅ローンタイプ

住宅ローンタイプとは、自宅部分と賃貸部分の両方を含めた建物全体の建築資金を、住宅ローンを使って調達するという考え方を指します。

賃貸併用住宅で自宅部分の面積が建物全体の50％以上であれば、建物全体の建築費を住宅ローンで借りることができます。
この手法は1階が店舗で2階が住宅の店舗兼住宅でも同様に利用できます。

住宅ローンは、住宅取得を支援することで国民の居住水準の向上と生活の安定を図るという政策的な意図があることから、金利や返済期間などが優遇されたローンです。

そのため、建物全体に住宅ローンを利用することで、返済金の負担を抑えることができる点がメリットとなります。

一方で、自宅部分を建物全体の50％以上にすることが前提となるため、建物の設計に大きな制約が課される点がデメリットとなります。

「住宅ローン」を使った賃貸併用住宅の建築方法についてメリット・デメリット、注意点などをご紹介します。

1-2. マンションタイプ

マンションタイプとは、住宅ローンタイプ以外の考え方です。

自宅部分の面積に制約がないため自由な設計が可能な点がメリットで、敷地を最大限に活用することに集中できます。
そのため、賃貸併用住宅を建築する場合、基本的にはマンションタイプで計画を進めることをおすすめします。

一方マンションタイプは基本的にアパートローンを利用することになるため住宅ローンと比較すると金利等の融資条件が劣る点がデメリットです。

ただし、マンションタイプの場合も、自宅部分については住宅ローンで融資を受けるのが基本となります。
賃貸部分はアパートローン、自宅部分は住宅ローンで別々に融資を受けると言うことです。

なお、金融機関によっては、建物全体の融資をアパートローンで受けるケースもあります。

経済的かつ合理的な「賃貸併用住宅」についてご紹介します。

2．賃貸併用住宅経営のメリット・デメリット

次に、賃貸併用住宅経営のメリットとデメリットについてご紹介します。 賃貸併用住宅経営で成功するには、メリットを充分に享受し、デメリットを抑えることがポイントとなります。

なお、ここでは「賃貸併用住宅経営特有のメリット・デメリット」をご紹介するものとしますので、賃貸住宅経営の全般に言えるメリット・デメリットについて気になる方は、下記の記事をご参照ください。

アパート経営のメリットとデメリット（リスク）を解説します。

2-1. 賃貸併用住宅経営のメリット

賃貸併用住宅経営のメリットは、下記の通りです。

2-1-1. 自宅敷地で土地活用ができる

賃貸併用住宅経営は、自宅敷地で土地活用ができる点がメリットです。

自宅敷地を活用するには、自宅を解体する必要がありますが、自宅をかねる賃貸併用住宅であれば、自宅を新築に建替えながら、収益物件を取得することが可能です。

2-1-2. 自宅部分に住宅ローン控除が適用できる

賃貸併用住宅経営のメリットには、自宅部分に住宅ローン控除が適用できる点もあります。
住宅ローン控除とは、住宅ローンの残高に応じて、所得税と住民税の控除が受けられる制度です。

なお、前章でご紹介した「住宅ローンタイプ」であっても、住宅ローン控除が受けられるのは自宅部分のみですので、ご注意ください。

2-1-3. 将来は建物を柔軟に活用できる

将来は建物を柔軟に活用できる点も、賃貸併用住宅経営のメリットと言えます。

例えば、賃貸併用住宅の新築時にはオーナー様と入居者様が住み、オーナー様のお子さんが成人したら、子供に賃貸部分の一室を貸し出せば、二世帯住宅として利用可能です。

その後、オーナー様ご自身が高齢になり、施設への入居や田舎へ移住することになった場合は、自宅部分を子に譲ったり、自宅部分も賃貸に出して収益化したりすることもできます。

2-2. 賃貸併用住宅経営のデメリット

一方、賃貸併用住宅経営のデメリットは、下記の通りです。

2-2-1. 自宅部分により収益が圧迫される

賃貸併用住宅経営は、自宅部分により収益が圧迫されるデメリットがあります。

賃貸併用住宅は、収益を生む賃貸部分と収益を生まない自宅部分が併設されているため、一般的な賃貸マンション経営やアパ―ト経営と比較すると、利回りが低くなりやすく、家賃収入に対する返済金の負担割合は大きくなりやすい特徴があります。

2-2-2. 他人と同じ建物に住むことになる

自分や家族以外の他人と同じ建物に住むことになる点も、賃貸併用住宅経営のデメリットです。

オーナー様と入居者様が同じ建物に住む賃貸併用住宅では、通常の賃貸住宅よりも、入居者様からクレームを受けたり、入居者様とのトラブルが生じたりする機会が多くなりやすいためです。

分譲マンションに住むことを考えれば、それほど大きなデメリットではないかもしれませんが、気になる人には気になる要素と言えるでしょう。

2-2-3. 売却が難しくなる可能性がある

賃貸併用住宅の構造によっては、売却が難しくなる可能性がある点もデメリットです。

例えば、一戸建てであれば自宅が欲しい方に売りやすく、賃貸住宅であれば不動産投資家に売りやすいと言えます。
しかし、賃貸併用住宅には、自宅部分と賃貸部分の両方があるため、売買物件としての用途が中途半端になりがちです。

そのため、自宅部分が賃貸用へ転用しにくい間取り構造になっている場合、売却に苦戦する可能性があります。

3．賃貸併用住宅経営の成功例

それでは、ここまでご紹介してきた賃貸併用住宅経営の特徴を踏まえて、賃貸併用住宅経営の成功例をご紹介していきます。

3-1. 経営していたお店を建替えたケース

都市部の賃貸併用住宅経営の成功例として、オーナー様が自営業をしていたお店を建替えるケースが多いです。
例えば、商店街の一画にある店舗を賃貸併用住宅に建替えることで、上手くいくことがよくあります。

商店街は駅の近くにあることが多いため、立地としても賃貸住宅に適しています。
現状がシャッター商店街になっている場合も、賃貸住宅の需要は強いことが多いため、年齢等を要因に、自営業から賃貸併用住宅経営に切り替えた方の成功例が多いのです。

特に、昔ながらの商店街には、1階が店舗、2階が自宅という構造をしている建物もあり、こうした建物を賃貸併用住宅に建替える場合、自宅を新築しつつ、新たに安定した家賃収入を確保することができます。

また、商業的な賃貸需要が見込める立地であれば、1階を貸店舗、2階以上を賃貸部分、最上階を自宅部分とすることで、快適な新居と同時に優良な収益物件を得ることも可能です。

3-2. 自宅を収益物件として資産承継したケース

遺産相続で子が自宅を受け継ぐことに起因する問題を、賃貸併用住宅経営により解決できたという成功例もあります。

親の自宅は、子にとっては実家であり、賃貸に出すのも解体するのも精神的な抵抗を覚えることが少なくありません。

そのため、子が自分の家を持っていたり、遠方に住んでいたりすると、相続した実家が空き家のまま放置され、老朽化が進むケースが多発しています。いわゆる空き家問題です。

このような場合、親が自ら実家を賃貸併用住宅に建替えることで、存命中は自宅として利用し、相続後は建物全体を賃貸住宅として収益物件化することができ、自宅相続の問題を解決できます。

自宅を新築の賃貸併用住宅に建替えることで、古くなった自宅を修繕する負担から解放されます。また、賃貸併用住宅経営により収益が得られれば、子に老後の援助等をしてもらう必要性も低くなるでしょう。

さらに、賃貸併用住宅に建替えることで、相続税に対する節税効果を得ることもできるため、相続税対策も同時に行うことができます。

空き家問題と所有者不明土地の発生原因、及び国の対策について詳しくご紹介しています。

3-3. 都市部の自宅を建替えたケース

都市部の自宅を賃貸併用住宅に建替えたケースも、成功者が多い事例と言えます。

都市部にご自宅を持つ方には、ご所有地の容積率を大きく余らせてしまっているケースが少なくありません。

容積率とは、「土地面積に対する建物の延べ床面積の割合」を指定する建築法規であり、例えば、容積率が200％であれば、その土地には土地面積の2倍の延べ床面積を持つ建物が建てられることになります。

都市部の土地の中には、容積率が400％以上で指定されているケースもあります。
土地面積の4倍以上の延べ床面積で一戸建て住宅を建てるとなると、4階建てや5階建てで自宅を建築することになりますが、そのような住宅は現実的ではありません。
そのため、標準的な住宅を建てるとなると、容積率を余らせてしまうことになります。

容積率を余らせることは、土地が本来活用できる範囲の一部しか有効活用できていないことになります。

そこで、容積率の高い都市部のご自宅を賃貸併用住宅に建替えれば、容積率を最大限に活用することができるのです。

建築基準関連法令で規定が設けられている「建ぺい率」「容積率」についてご紹介します。

3-4. 最終的に大きな一戸建てを手にしたケース

住宅ローンタイプの賃貸併用住宅を建築し、最終的には大きな一戸建て住宅を手にした成功例もあります。

最初は、住宅部分が建物全体の50％を占める総戸数2戸の賃貸併用住宅を建築し、フラット35（住宅ローン）を利用して、毎月の返済金額を35年固定で融資を受けます。

ローンの返済期間中は、オーナー様の収入と入居者様からの家賃収入で返済を進め、ローンの完済後は入居募集を差し止め、2戸の住宅を繋げることで、大きな一戸建て住宅とする流れです。

両親の介護が必要になった場合や、子が結婚した場合は2世帯住宅にすることもできますし、一戸の住宅にすることで売りやすくなるなど、多くの副案を用意しての成功例となります。

下記より、東建コーポレーションの1棟2戸住宅の間取りや建物配置図などをご確認いただけますので、ご参考になさってください。

4．賃貸併用住宅経営に失敗しないためのポイント

ここからは、賃貸併用住宅経営に失敗しないためのポイントについて解説します。

4-1. 住宅ローンの利用に固執しない

賃貸併用住宅経営に失敗しないためのポイントのひとつは、住宅ローンの利用に固執しないことです。

住宅ローンは、ローンの中でも金利が低く、返済期間も長い傾向があるため、一般的に有利なローンと認識されています。
そのため「住宅ローンが利用できればお得」というイメージは強いです。

しかし、賃貸併用住宅で建物全体の融資を住宅ローンで受ける場合、自宅部分の床面積が建物全体の50％以上という条件が求められます。

住宅ローンを利用するために自宅部分を建物全体の50％以上にするということは収益を生む部分が建物の半分以下になるということでもあります。

そのため、実際には住宅ローンを利用するより、素直に土地を最大限に活用することを考えた方が、収益性や利回りが最大化され、返済の負担も小さくなることの方が多いです。

住宅ローンの利用に固執すると「住宅ローンを受けるために建築規模を縮小する」、「住宅ローンを受けるために賃貸戸数を減らす」などの選択をしてしまうことになり結果として失敗してしまう可能性が高くなります。

4-2. 金融機関との契約違反にならないようにする

賃貸併用住宅経営では、金融機関との契約違反にならないようにすることも、注意が必要なポイントです。

例えば、金融機関に「賃貸マンション」を建てるための融資を申し込み、実際には「賃貸併用住宅」を建てたことが判明したようなケースでは、トラブルが生じるリスクが高いです。

融資を受ける際に締結する金銭消費貸借契約書には一般的に、融資資金の用途が限定されている旨や違反した場合の措置について明記されています。

アパートローンは、収益を生む賃貸物件への投資を目的としたローンであり、金融機関は、家賃収入によってローンの返済が安定的に行われることを前提に融資を行います。

そのため、賃貸併用住宅の建物全体の融資をアパートローンで受けて、自宅部分にもアパートローンを利用すると、金融機関との契約違反に該当する可能性があります。

金融機関との契約違反に該当すると、違反に対する措置として、最悪の場合「期限の利益」の喪失、簡単に言うと借入金の一括返済を求められる恐れもあります。

これを防止するには、建物全体が賃貸部分の賃貸マンションではなく、建物の一部に自宅部分を含む賃貸併用住宅の融資を希望することを、金融機関の融資担当者に正しく伝えることが大切です。

金融機関によって融資に関する内部規定に違いがあるため、担当者に「何のための融資を受けたいか」を正しく伝え、適切な融資商品を案内してもらいましょう。

一般的な感覚だと、住宅ローンもアパートローンも同じローンであり、大した問題はないように感じてしまうかもしれませんが、お金の専門組織である金融機関には、融資の用途に応じた審査基準等が厳しく定められているので、注意しましょう。

4-3. 自宅部分とアパート部分で仕様を分ける

賃貸併用住宅経営では、自宅部分と賃貸部分で仕様を分けることも、失敗しないためのポイントとなります。

賃貸併用住宅では、一般的に自宅部分は贅沢に作りたいと考える人が多いです。
しかし、自宅部分の仕様をそのまま賃貸部分にも採用してしまうと、賃貸部分が過剰仕様となることがよくあります。

また、賃貸部分の内装や設備の経年劣化や自然損耗に関しては、オーナー様の費用負担で交換しなければなりません。

自宅部分なら備品等が壊れても我慢して交換しないという選択はできますが、賃貸部分の場合は、オーナーとして交換する義務があります。
そのため、賃貸部分に高価な仕様の設備を取り入れてしまうと、交換時にも高い費用が生じてしまいます。

経営のランニングコストを抑えるためにも、賃貸部分の仕様や設備は、コストパフォーマンスを重視して選択することが適切です。

4-4. 入居者様と適切な距離感を保つ

賃貸併用住宅経営では、入居者様との距離感を適切に保つことも、失敗しないためのポイントと言えます。

例えば、賃貸併用住宅経営では、管理方法として自主管理は選択しない方が無難です。
自主管理とは、賃貸物件の管理を専門会社に委託せず、オーナー様が自ら行う管理方式のことを言います。（自主管理でも、入居仲介のみ不動産会社等に依頼することはできます）

賃貸併用住宅は、オーナー様自身も住む建物であるため、自主管理がしやすそうに思えますが、入居者様との物理的な距離も近いです。
この環境で、さらに管理業務で頻繁に入居者様と顔を合わせるようになると、精神的な距離感も近くなります。

入居者様との距離感が近づきすぎると、本来であれば放置するような些細な事柄についても、クレームや相談を受けるケースが増える可能性が高まります。

また、入居者様にとっても、いつもオーナー様に見られているような気がしてストレスを感じることから、関係性が悪くなり、退去されてしまうこともあります。

そのため、賃貸併用住宅の賃貸管理・建物管理は、実績豊富な管理会社に依頼するのがおすすめです。

賃貸物件の管理実績が豊富な不動産会社は、賃貸仲介にも強いことが多いため、賃貸部分に空室が生じても、すぐに新しい入居者様を見つけてくれるでしょう。

加えて、建物の設計段階で自宅部分と賃貸部分の入り口や動線を明確に分け、入居者様との適切な距離感を保つようにすることも効果的です。

適切な距離感を保つことで、オーナー様も入居者様もストレスなく生活することができ、長期に安定経営がしやすくなります。

賃貸併用住宅は危険と言われる5つの理由と収益性の可視化方法、リスクへの対策を解説します。

5．賃貸併用住宅経営に向いている人

賃貸併用住宅経営に向いている人とは、どのような人でしょうか？
まず、大前提となるのは、「自宅が欲しい人」であることです。自宅を必要としていないなら通常の賃貸マンション経営やアパート経営を行った方が良いためです。

これを踏まえ、賃貸併用住宅経営に向いている人について解説します。

5-1. 住宅ローンの負担を軽減したい方

自宅を取得するにあたり、住宅ローンの負担を軽減したい方は、賃貸併用住宅経営に向いていると言えます。
賃貸併用住宅は、賃貸部分から得られる家賃収入から、建物のローン返済金を賄うことができるためです。

住宅ローンは、一般的に35年間、毎月一定額の返済が義務付けられるローンであるため、ローンの返済負担へのリスクヘッジとして賃貸併用住宅を選択することは有効と言えます。

5-2. ハイグレードな自宅を希望する方

ハイグレードな自宅を希望する方にとっても、賃貸併用住宅経営は適しています。

例えば、分譲マンションの最上階を購入する場合は高額な費用が必要になりますが、賃貸併用住宅の最上階を自宅部分にする場合、収支のバランスが取れていれば、オーナー様に高額な自己資金を拠出する必要はないと言えます。

また、設備等にこだわって自宅を建てる場合も高額な費用がかかりますが、賃貸併用住宅であれば、グレードの高い住宅設備の導入費用等を家賃収入から賄えるため、負担を小さくできます。

5-3. 将来的な資産形成をお考えの方

将来的な資産形成をお考えの方にも賃貸併用住宅経営がおすすめです。

資産形成を進めるにあたり、例えば普通の一戸建て住宅の住宅ローンが残っていると収益物件の融資を受ける際の障害になる可能性があります。
また、収益を生まない不動産を所有することは、単純に資産形成を行う上では非効率です。

そのため、自宅にも収益性を持たせることができる賃貸併用住宅は、将来の資産形成をお考えの方にとっては、合理的な住まいとなります。

6. 賃貸併用住宅経営の成功例 まとめ

以上、賃貸併用住宅経営の成功例と、失敗しないためのポイントについて解説してきました。

賃貸併用住宅には、「住宅ローンタイプ」と「マンションタイプ」の2つの考え方があり、基本的にはマンションタイプで計画を進めることをおすすめします。

賃貸併用住宅経営のメリットは「自宅敷地で土地活用ができる」、「自宅部分に住宅ローン控除が適用できる」、「将来は建物を柔軟に活用できる」が挙げられました。

一方、デメリットとしては、「自宅部分により収益が圧迫される」、「他人と同じ建物に住むことになる」、「売却が難しくなる可能性がある」点がありました。

賃貸併用住宅経営の成功例としては、「経営していたお店を建替えたケース」や「自宅を収益物件として資産承継したケース」、「都市部の自宅を建替えたケース」の3つをご紹介しました。

賃貸併用住宅で失敗を防ぐためのポイントとしては、「住宅ローンの利用に固執しない」、「金融機関との契約違反にならないようにする」、「自宅部分とアパート部分で仕様を分ける」、「入居者様と適切な距離感を保つ」がありました。

賃貸併用住宅経営に向いている人には、「住宅ローンの負担を軽減したい方」や「ハイグレードな自宅を希望する方」、「将来的な資産形成をお考えの方」などが挙げられます。

賃貸併用住宅経営にご興味がある方は、ぜひ、東建コーポレーションまでご相談ください。

住みたい家のイメージや確保したい収益性など、ご希望条件をお伝えいただければ、ご所有地の広さや形、建築法規の条件などに照らし合わせて、最適なプランをご提案させていただきます。