社員寮で土地活用を行うメリット・デメリット
成功させるための注意点も解説 - 東建コーポレーション

「社員寮」とは、企業が福利厚生の一環として従業員に提供する住宅のことです。
近年、人材確保を目的に福利厚生を強化する動きが広がっており、それに伴って社員寮のニーズが高まっています。

社員寮による土地活用は、長期に安定した賃料収入が期待できるというメリットがあります。
しかしその反面、一度退去されると大きな空室が発生するなど、運用上のリスクもあるため、慎重な検討が必要です。

この記事では、社員寮による土地活用のメリット・デメリットをご紹介します。
成功させるために押さえておきたい注意点についても取り上げますので、社員寮による土地活用をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

1．社員寮の種類

社員寮には、「寄宿舎型」と「共同住宅型」の2種類があります。
ここでは、土地活用の観点から、それぞれの特徴についてご紹介します。

1-1．寄宿舎型

社員寮の代表的な形式のひとつに「寄宿舎型」があります。

このタイプは「ドミトリー型」とも呼ばれ、主に単身世帯を入居対象としています。

キッチンやバス、トイレなどの水まわりは共用で、入居者様はそれぞれ個室で生活を送ります。

工場や空港、ホテルなど従業員を多く抱える企業が立地するエリアで高いニーズがあり、企業に対して1棟をまるごと貸し出すケースが一般的です。

1-2．共同住宅型

「共同住宅型」とは、一般的なアパートや賃貸マンションを社員寮とするタイプです。

単身世帯からファミリー世帯まで、入居対象は企業のニーズによって、様々です。

共同住宅型の社員寮は、一般的な賃貸住宅と同じように、各部屋にキッチンやバス、トイレなどの水まわり設備が最初から備え付けられていることが特徴です。

なお、1棟をまるごと貸し出すだけでなく、賃貸住宅の一部を企業が借り上げるケースもあります。

2．社員寮で土地活用を行う
メリット

ここでは、社員寮で土地活用を行うメリットを3つご紹介します。

《 社員寮で土地活用を行うメリット 》

• 2-1．安定した収益を確保できる
• 2-2．家賃滞納リスクが低い
• 2-3．入居審査の手間を削減できる

2-1．安定した収益を確保できる

社員寮による土地活用には、安定した収益が見込めるというメリットがあります。

社員寮は、企業が「1棟まるごと」もしくは「アパートや賃貸マンションの一部」を、長期契約で借り上げる形が一般的です。

契約期間中は毎月一定の家賃が支払われるため、たとえ社員寮内に空室が発生しても、オーナー様が受け取る家賃収入が減ることは基本的にありません。

また、社員寮は企業の福利厚生の一環として運用されることが多く、企業は物件を市場相場に近い家賃で借り上げ、社員にはそれより安い家賃で提供します。

社員が支払う家賃は安く設定されていますが、オーナー様が受け取る家賃は市場相場と同程度であるため、空室リスクを抑えながら、安定した収益を確保することができます。

2-2．家賃滞納リスクが低い

家賃滞納リスクが低い点も社員寮で土地活用を行うメリットと言えます。

これは、入居者様本人ではなく、企業が家賃の支払い元となるためです。

社員寮では、入居者様本人ではなく企業が契約者となる場合が多く、企業からオーナー様に対して直接家賃が支払われるため、家賃を滞納される可能性がほとんどありません。

また、社員寮を利用する企業の多くは、比較的規模が大きく、信用度が高い傾向があるため、安心して貸し出すことができる点も魅力です。

2-3．入居審査の手間を削減できる

社員寮による土地活用には、入居審査の手間を削減できるというメリットもあります。

アパート経営や賃貸マンション経営では、それぞれの入居希望者様に対し、「家賃の支払い能力があるか」、「人柄に問題はないか」、「過去に滞納歴がないか」などを入居審査によって確認する必要があります。

しかし、社員寮の場合は企業が契約者となるため、基本的に家賃の支払いが滞る心配はありません。

入居者本人の素行には注意する必要がありますが、支払い能力については企業が保証する形になるため、審査を簡略化できるのです。

3．社員寮で土地活用を行う
デメリット

一方、社員寮による土地活用には、下記のようなデメリットもあります。

《 社員寮で土地活用を行うデメリット 》

• 3-1．解約時に大きな空室が生じる
• 3-2．寄宿舎型は退去後の活用方法が限られる

3-1．解約時に大きな空室が生じる

社員寮は、企業が1棟まるごと、あるいは賃貸住宅の一部を借り上げる形が一般的です。

そのため、企業側から賃貸借契約を解除された場合、一度に大きな空室が発生するリスクがあります。

例えば、寄宿舎型の社員寮を特定の企業に1棟貸ししているケースでは、契約が終了するとその時点で家賃収入がゼロになってしまいます。

また、共同住宅型で賃貸マンションの一部を貸し出している場合でも、企業が複数戸をまとめて借りることが多いため、解約されると大きな空室が発生します。

3-2．寄宿舎型は退去後の活用方法が
限られる

寄宿舎型の社員寮には、企業が撤退したあとの活用方法が限られるというデメリットがあります。

寄宿舎型の社員寮は、建物の構造がシェアハウスと似ているため、企業が撤退したあとは、シェアハウスとして活用する例もありますが、郊外では入居希望者様が少なく、運営が難しいのが実情です。

特に寄宿舎型の社員寮は、工場や空港、ホテルなど、従業員を多く抱える企業がある郊外に建てられるケースが多いです。

そのため、企業が契約を終了してしまうと、その後の活用方法が見つからず、建物ごと解体せざるを得ない場合もあります。

4．社員寮で土地活用を行う際の
注意点

ここでは、社員寮で土地活用を行う際の注意点をご紹介します。

《 社員寮で土地活用を行う際の注意点 》

• 4-1．借主ありきで計画を進める
• 4-2．企業の信用力を確認する
• 4-3．一般の入居が見込めない立地では行わない

4-1．借主ありきで計画を進める

社員寮の中でも、1棟をまるごと貸し出す場合は、借り手となる企業ありきで計画を進めることが重要です。

一般的に社員寮の建築は、社員寮を必要としている企業から土地所有者様に相談があり、双方の条件が合えば計画がスタートする流れとなります。

先に社員寮を建ててしまうと、需要が限られているゆえに、そこから入居してくれる企業を見つけるのは非常に難しくなります。

このことから、社員寮の建築は「借りたい」という企業からの打診があってはじめて検討するのが基本と言えるでしょう。

4-2．企業の信用力を確認する

社員寮は、借主となる企業が退去すると、一度に大きな空室が発生するリスクがあるため、できるだけ長く入居してくれる信頼性の高い企業を見つけることが重要です。

そのためには、企業から社員寮の打診があった際に、企業の信用力を事前に確認しておく必要があります。

企業の信用力を調べる方法としては、付き合いのある銀行に相談するのが一般的です。
銀行にとっても社員寮の建築は融資のチャンスになるため、土地所有者様からの問い合わせには比較的親身に対応してくれる傾向があります。

企業の実績や現在の経営状況、将来の事業見通しなど、複数の観点から総合的に判断しましょう。

4-3．一般の入居が見込めない立地では
行わない

一棟貸しによる社員寮は、一般の入居が見込めない立地で行うのは避けた方が賢明です。

企業への一棟貸しは、安定した賃料収入が期待できる一方で、借り手企業が撤退した場合のリスクを十分に考慮する必要があります。

賃貸需要が低い立地では、一般の入居が期待できないため、企業が撤退したら長期的な空室に陥るリスクが高まります。

特に、寄宿舎タイプの社員寮の場合は入居に苦戦する可能性が高く、一般の賃貸住宅や他の用途への転用が難しい場合、大規模な改修が必要になることも考えられます。

そのため、企業が撤退しても一般の賃貸需要が見込めるような、交通の便が良い場所や生活利便施設が充実している場所で始めることが重要です。

また、社員寮の計画が持ち上がった際に、可能であれば寄宿舎タイプではなく、共同住宅タイプで借りてもらうようにしましょう。

なお、企業が希望する間取りと一般の入居が見込める間取りにミスマッチがある場合も注意が必要です。

例えば、企業からは単身者の社員向けの間取りを希望されているが、一般の入居需要が見込めるのがファミリー世帯である場合などです。

5．社員寮による土地活用をお考えの方は
東建コーポレーション
までご相談ください

以上、社員寮による土地活用について解説しました。

社員寮による土地活用には、「安定した収益を確保できる」、「家賃滞納リスクが低い」、「入居審査の手間を削減できる」などのメリットがある一方で、「解約時に大きな空室が生じる」、「寄宿舎型は退去後の活用方法が限られる」といったデメリットも存在します。

そのため、社員寮として土地活用を検討する際は、「借主ありきで計画を進める」、「企業の信用力を確認する」ことなどを意識し、安定経営を目指すことが重要となります。

本記事でご紹介したメリットやデメリット、注意点等をしっかりと把握し社員寮がご所有地に適した活用方法かどうかを見極めたうえで計画を進めていきましょう。

東建コーポレーションでは、土地所有者様と、社員寮を希望する企業様とを繋ぐ、「新築社宅サービス（一棟提供）」をご用意しています。
社員寮による土地活用で安定した収益を得たいとお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。