駅遠のアパート経営でも
入居者様を確保する方法とは？ - 東建コーポレーション

土地活用でアパート経営を行うことを「駅から遠い」の一言で諦めていませんか？
確かに、駅近物件が人気なのは事実です。しかし、見方を変えれば、駅遠物件には大きな可能性が秘められています。

「駅から遠い＝不利」と言うイメージを持つ方は少なくありませんが、駅遠物件には特有のメリットもあり、適切な方法を採ることで、十分に長期安定経営は実現可能です。

この記事では、駅遠物件の隠れたメリットと、入居者様を確保する具体的な方法をご紹介します。
「駅遠だから…」と諦める前に、ぜひこの記事を読んでみてください。

1．賃貸オーナー様から見た駅遠物件のメリット

最初に賃貸オーナー様から見た駅遠物件のメリットについて解説します。

1-1．居住期間が長くランニングコストを抑えやすい

駅遠物件のメインターゲットは、交通利便性よりも生活利便性を重視するファミリー層となるため、居住期間が長くランニングコストを抑えやすい点がメリットです。

日管協短観（※）によると、2023年度における賃貸住宅の平均居住期間は単身世帯が3年3ヵ月、ファミリー世帯が5年3ヵ月となっています。

※公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）が実施している「賃貸住宅景況感調査」の通称。

《 2023年度【全国】平均居住期間 》

出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「第28回 賃貸住宅市場景況感調査 日管協短観2023年4月～2024年3月」

アパート経営では、入居者様が入れ替わるたびに賃貸オーナー様には入居者募集費用(仲介手数料、AD※)や修繕費(ハウスクリーニング費用、クロスの張り替え費用)が発生します。

※AD：自分の物件を優先的に借主をあっせんしてもらう動機づけの広告費用。

その点、ファミリー世帯は単身世帯よりも居住期間が長い傾向があるため、ファミリー世帯をターゲットとする駅遠物件はランニングコストを抑えやすいのです。

1-2．長期に安定経営がしやすく、出口戦略が組みやすい

駅遠物件は、ファミリー向けの間取りであることから、長く安定経営がしやすい点と、出口戦略が組みやすいという点もメリットです。

ファミリー層をターゲットとした間取りには、「広さ」という強力な武器があります。

ファミリー向け間取りとはいうものの、実際には、単身者様がファミリー向け間取りに住んではならない決まりはないため、単身者様であってもファミリー向けの物件に住むことはできます。

しかし、逆はありません。
賃貸借契約では、入居人数が明確に定められていることがほとんどであり、ワンルーム等の単身者様向けの間取りでは、複数人で居住することは契約違反となることが多いためです。

このことから、ファミリー向け間取りのアパートは例え築年数が経過して古くなっても、ファミリー層だけでなくカップル（ご夫婦）や単身者様も入居ターゲットにできるため長期間にわたって安定経営がしやすいのです。

そのため、築古物件を購入する不動産投資家からも、単身者向け間取りよりもファミリー向け間取りは人気が高く、売却による出口戦略が組みやすくなります。

1-3．駐車場が確保しやすい

駅遠物件は敷地が広い物件が多いことから、ゆとりのある設計ができる点もメリットです。
物件によっては、全戸数分以上の駐車台数を確保できる場合もあります。
車が必須の地域であれば駐車場が一戸に2台分確保されている物件は、競争力が高くなります。

2．駅遠物件で入居者様を確保する方法

この章では、駅遠物件で入居者様を確保する方法について解説します。

2-1．駐車台数を全戸数分確保する

駅遠物件では、駐車台数は最低でも全戸数分は確保することが望ましいでしょう。
ファミリー層をターゲットとした駅遠物件では、家族を駅まで送り迎えする状況が日常的に発生します。

こうしたターゲットのニーズは、車を停められない物件では捉えにくいため、駅遠物件においては駐車場が必須と言えます。

2-2．広すぎない間取りを選択する

駅遠物件はファミリー世帯をターゲットとするケースが多いですが、入居者様を決めやすくするには、広すぎない間取りを選択することもコツとなります。

広すぎる間取りでアパートを建築すると戸あたりの家賃が高額になります。
1戸あたりの床面積が大きくなれば、その分、戸あたりの建築費も増加することから、採算を取るには家賃を上げる必要性が生じるためです。

戸あたりの家賃が過剰に高額となれば、入居者様からは敬遠されてしまいます。そのため、広すぎる間取りでアパートを建てることは避けなければいけません。

とは言え、狭すぎても問題があります。
間取のひとつの目安としては、各戸の専有面積が40㎡以上240㎡以内というものがあり、これは、賃貸住宅の場合1戸の床面積が40㎡～240㎡以下であれば、不動産取得税の控除を受けられるためです。（課税標準額から1戸あたり1,200万円が控除される）

40㎡は坪換算で12坪と、1LDKが適正間取りと言える広さですので、ファミリー向けとしては15坪程度（約50㎡）を目安とし、近隣物件等と比較して適正な広さを選択しましょう。

こちらでは、不動産の取得にかかる不動産取得税について紹介します。

2-3．宅配ボックスを設置する

宅配ボックスの設置も、入居者様の確保には効果的です。

近年は、インターネット通販やふるさと納税等で宅配が利用されるケースが増えてきました。宅配は不在時にコンビニ預かり等も選択できますが、自宅で受け取れる方が便利です。

宅配ボックスがあれば不在時でも荷物を受け取れるため、家族が在宅していない時間帯があっても、荷物の受け取りに不安を感じることなく暮らせます。

2-4．ガスコンロは3口以上とする

ファミリー世帯がターゲットとなる物件は、ガスコンロを3口以上とすることも入居者様確保に効果的となります。
理由としては、単純にガスコンロが3口以上の物件は少なく、付加価値が高いからです。

ファミリー世帯の中には、ガスコンロが3口以上の物件をこだわって探している入居者様が一定数存在します。

このような入居者様は、最初は駅近物件でガスコンロが3口以上の物件を探しますが、条件を満たす物件がないと分かると選択肢を駅遠物件にまで広げて探すことも多いです。
駅遠物件でも3口以上のガスコンロを用意しておけば、これらのニーズをしっかり捉えることができ、入居者様を確保しやすくなります。

2-5．浴室暖房乾燥機を設置する

ファミリー世帯をターゲットとする駅遠物件では、浴室暖房乾燥機を設置することも望ましいでしょう。

ファミリー世帯は洗濯物が多く発生するため、毎日洗濯する家庭では、その日のうちに乾かしたいというニーズが強くあります。浴室暖房乾燥機のない物件では、雨の日が続くと家の中に部屋干しの洗濯物が生乾きのまま溜まっていきます。

これを防ぐためにも、浴室暖房乾燥機はあった方が、入居者様には喜ばれます。

2-6．TVモニター付きインターフォンを設置する

TVモニター付きインターフォンを設置することも、入居者様の確保に効果的です。
昨今は物騒な事件が増えていることから、入居者様のセキュリティーに対するニーズは以前にも増して高まっています。

TVモニター付きインターフォンがあれば、玄関前の来訪者を室内で確認でき、一定のセキュリティー性能を確保することができるでしょう。

2-7．高速インターネット無料サービスを装備する

高速インターネット無料サービスを装備することも、入居者様の確保に大変効果的です。
駅遠物件には、通勤の交通利便性を気にしないリモートワーク従事者も入居する可能性があります。

リモートワークを行っている人にとっては、物件に高速インターネット無料サービスが装備されていることは重要なポイントです。

2-8．物件の差別化を検討する

駅遠物件で入居者様を確保するには物件の差別化も検討したいところです。
差別化の例としては、ペット可やガーデニング可といった方法が挙げられます。その他にも、敷地にゆとりがある場合、物置を付けて収納量を増やすことも差別化ポイントとなるでしょう。

ペットとの生活を第一に考えたペット同居型賃貸マンション「ペティハウス」をご紹介します。

花や緑を楽しめるガーデニング設備を導入した賃貸住宅「ガーデニングヒルズ」をご紹介します。

2-9．賃貸仲介に強い管理会社に管理委託する

賃貸仲介に強い管理会社に管理委託することも、入居者様の確保に効果的です。
管理会社は、空室が発生した際、次の入居者様を決めるという重要な役割を果たします。

賃貸仲介に強い管理会社であれば、空室が発生した際、次の入居者様が決まりやすいです。
管理実績の豊富な会社は賃貸仲介に強いことが期待できるため、管理会社を選ぶ際は、賃貸仲介の実績を確認することが望ましいでしょう。

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3．駅遠物件のメリットと、入居者様を確保する方法　まとめ

以上、駅遠物件のメリットと、入居者様を確保する方法について解説しました。

駅遠物件は、「居住期間が長くランニングコストを抑えやすい」や「長期に安定経営がしやすく、出口戦略が組みやすい」等の点がメリットです。

駅遠物件で入居者を確保するには、「駐車場を全戸数分確保する」や「広すぎない間取りを選択する」、「ガスコンロは3口以上とする」等の方法がありました。
駅遠物件でアパート経営を検討する際に、参考にしていただけると幸いです。

東建コーポレーションでは、業界最高水準の入居率を維持する組織体制で、オーナー様の賃貸経営をサポートいたします。

建築部門により高い施工品質でアパートを建築し、管理部門によりオーナー様の負担を軽減すると共に、大切な資産を責任を持って維持・管理します。

また、入居仲介スタッフは、地域で人気の高い設備や必須設備を熟知しているため、アパートに導入する設備の適切な取捨選択が可能です。
土地活用をご検討の際は、東建コーポレーションにご相談ください。