京都市でおすすめの土地活用方法7選 - 東建コーポレーション

京都市で土地活用を行う場合、どのような方法を選べば良いのか知りたいという方もいらっしゃるかと思います。
土地活用は典型的な立地産業と言えるため、立地条件に合わせて適切な方法を選択することが、成功するためのポイントと言えます。
「立地条件」について正しく判断するためには「用途地域や接道条件などのミクロ視点」と、「地域特性や都市計画、人口・世帯数の推移などのマクロ視点」が必要です。
この2つのうち、「京都市に適した土地活用」とは、地域全体を視野に入れたマクロ視点の考え方です。
では、京都市というエリアでおすすめの土地活用とは何でしょうか。
この記事では、京都市という地域の特性を踏まえて、京都市でおすすめの土地活用方法についてご紹介します。

京都市の地域特性

京都市に適した土地活用方法を考えるために、まずは京都市の特徴についてご紹介します。
農業においても、水が豊かな平地で土の水はけが良く、昼夜の温度差が大きい土地なら稲作が適しているというように、土地活用を行う場合も、地域による向き不向きがあります。
そこで、土地活用の視点から、京都市の地域特性を見てみましょう。

京都市の概要

京都市は、古くから都として発展してきた、日本を代表する観光都市です。
京都の前身である平安京は、794年（延暦13年）に桓武天皇（かんむてんのう）により長岡京（現在の京都府向日市、長岡京市、京都市西京区）から遷都されて以降、1869年（明治2年）の東京遷都まで、1,000年以上にわたって日本の首都であり続けました。
京都市は、日本の歴史や文化、経済、建築技術の発展などを知る上でかかせない都市と言えます。
現在は、世界遺産にも登録されている「清水寺」や「金閣寺」、「二条城」を始めとした様々な文化遺産、焼き物や絹織物などの伝統工芸品、祇園祭に代表される催しなどの魅力から、外国人観光客や修学旅行の学生などの旅行者で賑わいを見せています。
京都市は、面積の約77％を農地と森林が占め、都市機能は南部に集中しています。
また、京都市が位置する京都盆地は、夏は暑い上に湿度が高く、冬は底冷えがする寒さがある盆地特有の気象条件となっています。

京都市の観光名所をマップで確認できるコンテンツです。旅行計画を立てる際などに有効活用してください。

京都市の土地活用環境

京都市は、日本三大都市圏とされる大阪と名古屋の間に位置し、各都市への交通アクセスも良好。
京都駅を核とした中心市街地では、都市としての発展を見せています。
京都府庁所在地であり、任天堂や京セラなどの有名な上場企業の本社所在地でもあります。
全国で20都市ある政令指定都市のひとつである京都市は、日本有数の観光都市であることを裏付けるように、京都市は神社・寺院、城・城郭、博物館・美術館、ホテル・旅館という観光関連の施設数は、いずれもすべての政令指定都市の中で1位を誇っています。
また、飲食店としては、和食・日本料理店の数が大阪市に続く第2位です。
こうした観光関連移設以外にも、大学が43校ある学術都市であることや、保育園や幼稚園、保育所や保険センターが数多く整備されている子育て環境の充実した都市であることも、京都市の魅力につながっています。

京都市の近況

京都市では、令和2年と3年の人口減少幅で、全国の市区町村の中で2年連続ワースト1を記録したことが総務省のデータで明らかになり、話題となりました。
これは、2019年（令和元年）末頃から始まったコロナ禍による影響が大きいと見られています。
前述した通り、京都市は大学が多い学術都市であるため、外国からの留学生や外国人研究者の転入が、コロナ禍により大きく減少してしまった影響が大きかったのです。
この問題については、令和4年に30年間で過去最大の転入超過を記録し、現在は解消されています。
しかしながら、京都市では少子高齢化が進んでおり、年齢別人口を他の政令指定都市と比較して見ると、15歳未満では20都市中10位、15～64歳では8位、65歳以上では6位と、高齢になるほど順位を上げています。
また、京都市は空き家や別荘、セカンドハウスなどの居住者のない住宅（非居住住宅）に対して、令和8年以降に「非居住住宅利活用促進税」（通称、空き家税）を導入することが決定したことでも話題となりました。
これは、空き家が老朽化し、地域住民の生活に悪影響を与えることを防止するための「改正空家対策推進特措法（2023年12月13日に施行）」に、京都市がいち早く対応したことを意味しています。
これにより、京都市に所在する非住居住宅は、固定資産税が6分の1になる住宅用地の特例の恩恵を受けることができなくなります。

この記事では、社会問題として認知されるようになった「空き家問題」について深堀りして解説します。

京都市独自の土地活用ルール

京都市では、2007年（平成19年）より「新景観政策」を推進しており、建築物や広告物に対し、市街地の景観や眺望景観に関する様々な規制を設けています。
規制の内容は「京の景観ガイドライン」に取りまとめられ、市民や事業者への理解を促しています。
ガイドラインは制作の全体像を解説する「全体計画編」を始めとして「建物の高さ編」、「建築デザイン編」、「眺望景観編」、「広告物編」の全5編で構成され、京都市で土地活用を行う場合、これらのルールを守る必要があります。
京都ならではの美しい景観が維持されることは大きなメリットですが、土地活用を行う場合は、一定の制限を受けるデメリットが生じるケースもあります。

京都市でおすすめの土地活用方法7選

以上の地域特性を踏まえた、京都市でおすすめの土地活用は、次の7つです。
ひとつひとつご紹介します。

【1】 アパート経営

学術都市である京都では、大学生や留学生の賃貸住宅需要が見込めます。
学生世代には持家の需要はほぼないため、賃貸住宅がメインの住まいとなります。
そのなかでも、社会人のような経済力を持たない学生にとって嬉しい賃貸住宅は、木造や軽量鉄骨造といった建築費を抑えた構造で建てられたアパートであると言えます。
また、学生向けアパートであれば間取りは単身者向けとなりますが、アパート経営は貸室1戸当たりの面積が狭いほど、収益性が高くなる特徴があるため、高収益なアパート経営を行える見込みが大きくなります。
そのため、学生需要が見込める立地に土地をお持ちの方には、アパート経営は特におすすめの土地活用方法となります。
なお、前述した通り、京都市は盆地特有の夏は暑く湿度が高い、冬は底冷えする気象条件であることから、断熱性能の高いアパートを建築することをおすすめします。

この記事では、アパート経営で得られる年収やアパート経営の利回り、成功率、アパート経営に見られるよくある失敗等を紹介します。

東建コーポレーションの賃貸住宅を、建築構造別にご紹介するコンテンツです。

【2】 賃貸マンション経営

駅近などの容積率の高い立地の土地を所有されている場合、賃貸マンション経営もおすすめの土地活用方法と言えます。
賃貸マンション経営は、賃貸住宅経営の中でも最も収益性と節税効果に優れているためです。
重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造で建築する賃貸マンションの経営は、高額な建築費に見合う家賃が設定可能で、中高層の建物が建築できる容積率の立地であることが前提条件になりますが、条件を満たす土地であれば、有効な土地活用方法となります。
アパート経営と同様に、豊富な学生・留学生の賃貸需要が見込めます。
さらに、商業系の賃貸需要が見込める立地であれば、1階ワンフロアを貸店舗とすることで、さらに収益性を引き上げることも可能です。

この記事では、「賃貸マンション経営」に関する基本的な知識と注意点について解説しています。

【3】 駐車場経営

観光都市である京都市では、駐車場の需要が豊富です。
駐車場経営には、大きく月極駐車場とコインパーキングの2種類がありますが、観光客をターゲットとする場合は、コインパーキング経営が適切と言えます。
コインパーキング経営には、事業者に土地を貸して運営を任せる土地賃貸方式と、土地所有者様が自らコインパーキング経営を行う自己経営方式があります。
自己経営方式の方が収益性は見込めますが、集金や防犯対策、機器のメンテナンス等の手間がかかります。
なお、観光地へのアクセスが良くない立地の場合は、月極駐車場が適切となります。
駐車場経営は、初期費用があまりかからず、1台からでも可能なため、土地活用にお金をかけたくない方や、狭小地や変形地の土地所有者様におすすめの土地活用方法です。
ただし、駐車場経営は収益性が低く、節税効果も全くと言って良いほど見込めないため、将来に他の土地活用をする予定がある場合や、子や孫が家を建てる予定の土地を暫定的に活用する場合などに行うのが良いかもしれません。

この記事では「駐車場経営による土地活用の種類と収支」と題して、駐車場経営の基本的な部分について解説します。

ここまでにご紹介した「【1】 アパート経営」、「【2】 賃貸マンション経営」、「【3】 駐車場経営」の3つは、比較的広い範囲で需要が見込めるため、多くの土地所有者様に適性のある、おすすめの土地活用と言えます。
ここからは、立地や借り手の条件は限定されるものの、京都市という地域特性に合った土地活用方法をご紹介します。

【4】 ホテル事業者に土地・建物を貸す

日本有数の観光都市である京都市では、豊富なホテル需要があります。
そのため、観光名所とアクセスの良い立地であれば、ホテル事業者が誘致できる可能性があります。
アフターコロナの現在、既に京都市ではインバウンド需要が回復し、観光客数は令和3年から令和4年の1年間で2倍以上に増加しています。
こうしたインバウンド需要の受け皿となる土地活用が、ホテル経営です。
具体的には、土地をそのまま「事業用定期借地権」で賃貸するか、土地所有者様が建築したホテルを一括貸しするかの方法を採ることになります。
どちらの方法を採るにしても、まずはホテル事業者との商談をまとめることが前提となりますので、ホテル誘致に強い土地活用の専門会社に相談して、実現できる可能性について確認することをおすすめします。

《 主な調査結果 》

出典：京都市情報館「令和4年（2022年）観光客の動向等にかかる調査について」

この記事では、ホテル建設・経営のメリット・デメリットをご紹介した上で、ホテル建設に向いている土地の特徴などについても詳しく解説します。

【5】 民泊経営

ホテルと同様に、インバウンド需要の受け皿となる土地活用方法が、民泊経営です。
京都市では令和8年以降、空き家や別荘、セカンドハウスなどの居住者のない住宅（非居住住宅）に対して、「非居住住宅利活用促進税」が導入されることを解説しました。
民泊経営は、こうした空き家やセカンドハウスを有効活用することができる土地活用方法でもあります。
現在では、民泊経営の代行業を行う企業が存在するため、建物所有者様が自ら民泊経営をする必要もなくなっています。
宿泊需要が見込める立地であることが前提となる民泊経営ですが、京都市であれば広く需要が見込めるため、空き家問題にお悩みの方へおすすめの土地活用方法です。

この記事では、民泊新法設立の背景や市場、今後の展望などについて詳しく解説します。

この記事では、民泊新法についての詳細な内容をまとめております。

【6】 高齢者向け施設（老人ホーム、介護施設、グループホーム、
サ高住）

京都市に限ったことではありませんが、少子高齢化が進む現在、高齢者向け施設は将来的にも需要が見込め、社会貢献度の高い土地活用方法です。
ホテルと同様に、運営事業者を見付けることが前提となる土地活用方法ですが、借り手が見つかれば、長期に安定経営が見込めます。
また、ホテルとは求められる立地条件が異なるため、観光名所へのアクセスは良くないものの、病院やスーパーが近い立地であれば実現できる可能性があります。
特に、定期借地での賃貸が可能であれば、お金をかけずに土地活用が可能です。
求められる土地の広さは、高齢者向け施設の種類によって異なります。

【7】 貸店舗経営

立地は限定されますが、大通り沿いなどの視認性が高い立地で、商業地域や近隣商業地域などの用途地域に指定されている土地の場合、貸店舗経営も選択肢に入ってきます。
京都市は和食店の数が全政令指定都市の中で第2位など、商業的にも十分な需要がある街です。
商業系の土地活用である貸店舗経営は、収益性は非常に高いものの、節税効果についてはアパート経営や賃貸マンション経営といった住居系の土地活用には劣ります。そのため、収益性を重視する土地所有者様におすすめの土地活用方法です。
なお、貸店舗経営が向いている立地は、多くの場合駅近などの容積率が高く設定されているエリアであるため、1階を貸店舗とし2階以上を賃貸マンションとすることで、収益性と節税効果の最大化を図ることも一手です。
土地を最大限に活用するという意味でも、好立地の土地では中高層の建物で賃貸経営を行うことをおすすめします。

この記事では「貸店舗経営」と「賃貸住宅経営」の違い、それぞれの特徴やメリットなどを解説しています。

京都市でおすすめの土地活用まとめ

以上、京都市でおすすめの土地活用について解説しました。
1,000年以上にわたって日本の都として栄えた京都市は、日本有数の観光地であり、観光関連施設数が非常に多いことと、大学が多い学術都市でもある点が特徴でした。
コロナ禍により、一時は外国からの留学生や外国人研究者の転入が大きく減少してしまいましたが、現在では状況が好転していることもお伝えしました。
令和8年以降は「非居住住宅利活用促進税」の導入が決定されているため、空き家やセカンドハウスをお持ちの方は、固定資産税対策が重要となることや、京都市独自の土地活用ルールを踏まえて土地活用の計画を検討する必要があることが注意点でした。
そんな京都市でおすすめの土地活用として、多くの土地所有者様が実現できる方法は、「【1】アパート経営」、「【2】賃貸マンション経営」、「【3】駐車場経営」。立地や借り手の条件は絞られるものの、地域特性に合った方法として「【4】ホテル事業者に土地・建物を貸す」、「【5】民泊経営」、「【6】高齢者向け施設（老人ホーム、介護施設、グループホーム、サ高住）」、「【7】貸店舗経営」の合計7種類をご紹介しました。
しかしながら、この記事でご紹介できるのはあくまで一般論である点も否めません。本当の意味でご所有地に最適な土地活用の方法を知るためには、土地を個別に調査することが必須となります。
東建コーポレーションでは、長年にわたり京都市で地域密着の土地活用コンサルティングを通じて、賃貸住宅を供給して参りました。
ご所有地に最適な土地活用方法を知りたいという方は、ぜひ東建コーポレーションまでご相談ください。

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