相続した土地の活用方法6選！
メリットやデメリット、選び方を解説 - 東建コーポレーション

土地を相続したものの、「使い道がない」と考えて、そのままにしていませんか？

土地は使い方次第で、安定した収益をもたらす資産に変えることができます。
土地を相続したのに、何にも使用していないのなら、何らかの方法で活用した方が得策です。

この記事では、相続した土地におすすめの活用方法をご紹介します。
相続した土地を活用するメリット・デメリット、適切な活用方法を選ぶポイントも解説しますので、ぜひご参考になさってください。

1．【立地条件別】相続した土地に
おすすめの活用方法

土地はただ所有しているだけで固定資産税や都市計画税などの維持費がかかるため相続した土地を「使う予定がないから」と放置しておくのは得策とは言えません。
そこでおすすめなのが、相続した土地を有効活用することです。

しかし、相続した土地にどのような土地活用が適しているかは、立地条件や周辺環境などによって異なるため、「どの土地活用方法を選べば良いか分からない」とお悩みの方も多くいらっしゃるでしょう。

ここでは相続した土地を有効活用するための方法を、立地条件別にご紹介します。

1-1．住宅地周辺の土地なら
「アパート経営」

相続した土地が住宅地周辺にある場合「アパート経営」がおすすめです。
アパート経営とは、ご所有地にアパートを建て、入居者様に貸し出すことで家賃収入を得る土地活用方法です。

住宅地は、人が居住するために使用されるエリアのため、アパートなどの賃貸住宅に対する需要が安定しています。
特に、スーパーや学校、病院などの生活に欠かせない施設（生活利便施設）が近くにある場合は、より高い賃貸需要が見込めるため、長期に安定した収益が期待できるでしょう。

また、アパート経営は固定資産税や相続税対策としても有効です。
例えば、アパートなどの住宅が建っている土地については、1戸あたり200㎡までの部分に「小規模住宅用地の特例」が適用され、固定資産税評価額が6分の1に軽減されます。
さらに、土地にアパートを建てて第三者に貸し出すことで、その土地は「貸家建付地」となり、相続税評価額が自用地よりも低くなります。

この記事ではアパート経営の基礎知識を解説し、収益性については事例を使ったシミュレーションでご紹介します。

1-2．都市部や駅近くの土地なら
「賃貸マンション経営」

相続した土地が都市部や駅の近くにある場合は、「賃貸マンション経営」が適しています。

都市部や駅周辺は、生活利便性が高く、賃貸需要が安定していることから、空室リスクを抑えながら長期に安定した収益を得ることができます。
なかでも、駅から徒歩5～10分以内のエリアは特に人気が高いため、家賃を高く設定できる場合もあります。

また、賃貸マンション経営はアパート経営と同様に、固定資産税や相続税の節税効果が期待できる点も魅力のひとつです。
そのため、土地活用において節税効果を重視する方にとっても、有力な選択肢と言えるでしょう。

賃貸マンション経営に向いている人の特徴もご紹介しますので、ぜひご参考になさってください。

1-3．地方の住宅地なら
「戸建て賃貸経営」

相続した土地が地方の住宅地にある場合は、「戸建て賃貸経営」が有力な選択肢と言えます。

地方では、都市部に比べて静かな住環境が整っており、子育てもしやすいことから、ファミリー世帯を中心に安定した賃貸需要が見込めます。
ファミリー世帯は、住まいを選ぶ際に「間取りの広さ」や「プライバシーの確保」などを重視する傾向があるため、戸建て賃貸はまさにこういったニーズに適した物件であると言えます。

また、ファミリー世帯は一度入居すると長期にわたって住み続けることが多いため、安定した収益を獲得できるほか、空室リスクの低減にも繋がります。

この記事では、戸建て賃貸経営のメリット・デメリットについて解説します。

1-4．都市部の住宅地なら
「賃貸併用住宅経営」

都市部の自宅（実家）を相続した場合などは、「賃貸併用住宅経営」が有力な選択肢となります。

賃貸併用住宅とは、居住を目的とした「自宅部分」と、収益を目的とした「賃貸部分」を併せ持つ賃貸住宅のことです。

賃貸部分から得られる家賃収入を、自宅部分のローン返済に充てられるため、経済的な負担を軽減しながら、自宅を新築できます。

都市部の一戸建ては、土地に指定された容積率（建物の延べ床面積の最大値）を余らせてしまっているケースが多いため、賃貸併用住宅に建て替えることで、土地を最大限に活用できるようになります。

そのため、相続した自宅にお住まいの方で、そろそろ自宅を建て替えようとお考えの方にとっては、特におすすめの土地活用となります。

「賃貸併用住宅」の基礎知識について解説します。賃貸併用住宅に関心のある方は、ぜひご一読ください。

1-5．地方にある広い土地なら「サービス付き高齢者向け住宅経営」

地方にある広い土地を相続した場合は、「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）経営」が適しています。

サ高住とは、安否確認と生活相談のサービスが受けられる高齢者向け賃貸住宅のことで、少子高齢化の影響により近年賃貸需要が高まっています。

サ高住経営は、駅から離れていても、最寄りのバス停から徒歩5分圏内であれば賃貸需要が見込めるため、賃貸経営には不向きと思われがちな地方の土地でも有効に活用できます。

ただし、サ高住は賃貸マンションのような大規模な建物になることが多く200～300坪以上の敷地面積が必要とされます。 相続したものの「広すぎてどう使えばいいか分からない」といった土地には適していますが、必要な面積に満たない場合は他の活用方法を検討する必要があるでしょう。

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営のメリット・デメリットや運営方法などを詳しくご紹介していきます。

1-6．商業地・交通量が多い土地なら
「貸店舗経営」

相続した土地が、商業地や交通量の多い場所にある場合は、「貸店舗経営」が有力な選択肢と言えます。

貸店舗経営とは、ご所有地に貸店舗を建設し、テナントに貸し出すことで賃料を得る土地活用方法です。

人が多く集まる都市部の商業地や車通りの多い幹線道路沿いは、貸店舗の賃貸需要が特に高いため、貸店舗経営を始めることで安定した収益が期待できます。

テナント経営の種類やメリット・デメリット、特有の注意点とリスク対策の方法について解説します。

2．相続した土地を活用する
メリット

相続した土地は、ただ所有し続けるよりも、何らかの方法で活用するのがおすすめです。
ここでは、相続した土地を活用するメリットをご紹介します。

《 相続した土地を活用するメリット 》

• 2-1．土地の購入費がかからない
• 2-2．長期に安定した収益を得られる

2-1．土地の購入費がかからない

相続した土地を活用することで、土地の購入費用をかけずに賃貸経営を始めることができます。

土地を所有していない人が賃貸経営を始める場合、土地と建物の両方を購入する必要があるため、初期費用が高額になります。

一方、相続によって土地を取得していれば、建物の建築費を負担するだけで良く、初期費用を大幅に抑えることができるため、賃貸経営をより有利な条件でスタートできます。

2-2．長期に安定した収益を得られる

長期に安定した収益を得られるのも、相続した土地を活用するメリットのひとつです。

土地は、ただ所有しているだけで、固定資産税や都市計画税といった維持費が発生します。
相続した土地に被相続人の建物が残っている場合は、上記の税金に加え、管理や修繕のためのメンテナンス費用もかかります。

相続した土地を有効に活用すれば、費用ばかりかかっていた土地が、長期に安定した収益をもたらす資産に生まれ変わります。

3．相続した土地を活用する
デメリット

相続した土地を活用することには、「土地の購入費がかからない」や「長期に安定した収益を得られる」というメリットがある一方で、下記のようなデメリットも存在します。

《 相続した土地を活用するデメリット 》

• 3-1．一定の初期費用がかかる
• 3-2．様々なリスクが生じる可能性がある

3-1．一定の初期費用がかかる

相続した土地を活用するデメリットのひとつに、一定の初期費用がかかる点があります。

前項で、土地を所有している人は土地の購入費用が不要なため、土地活用を有利に始められるとお伝えしました。
しかし、たとえ土地を所有していたとしても、建築費をローンで賄う場合は、一般的に頭金として建築費の約10％、さらに諸費用として約5％が必要になります。

仮に建築費が8,000万円の場合、頭金800万円と諸費用400万円を合わせて、約1,200万円の自己資金が必要です。（事業計画や金融機関等により異なる）

3-2．様々なリスクが生じる
可能性がある

様々なリスクが生じる可能性がある点も、相続した土地を活用するデメリットのひとつです。

例えば、アパートや賃貸マンションを経営する場合、立地条件や周辺環境によっては「空室リスク」や「家賃下落リスク」、「借入金返済リスク」などが生じる場合があります。

こうしたリスクによる収益の低下を防ぐためにも、立地条件を事前にしっかり見極めたり、競合物件との差別化を図ったりするなどして、十分な対策を講じることが重要です。

「賃貸経営で成功するためのコツ」と「賃貸経営のリスクと対策」について解説します。

4．相続した土地の活用方法を
選ぶポイント

相続した土地を活用したいと考えていても、どのような方法を選べば良いのか分からず悩んでいる方も少なくありません。
ここでは、相続した土地の活用方法を選ぶポイントをご紹介します。

《 相続した土地の活用方法を
選ぶポイント 》

• 4-1．土地の広さや形状
• 4-2．立地条件や周辺環境
• 4-3．土地活用の目的

4-1．土地の広さや形状

相続した土地の活用方法を選ぶ際は、土地の広さや形状をよく確認しましょう。

一定の広さがあれば、「アパート経営」や「賃貸マンション経営」といった収益性の高い土地活用を選択できますが、狭小地や変形地の場合は、希望の活用方法を選べないケースもあります。

また、用途地域や建築基準法の制限によって、建築できる建物の規模や用途が限られることもあるため、あらかじめ確認した上で、適切な方法を選択するのが望ましいと言えます。

4-2．立地条件や周辺環境

立地条件や周辺環境も、相続した土地の活用方法を検討する判断材料のひとつです。

例えば、相続した土地が生活利便性の高いエリアに立地している場合は、「アパート経営」や「賃貸マンション経営」が適しています。
一方、店舗が建ち並ぶ商業地に立地している場合は、「貸店舗経営」がおすすめと言えます。

また、周辺に競合となる賃貸物件があるか、再開発などで将来的に発展する可能性があるかも考慮すべきポイントです。

立地条件や周辺環境は収益性に直結するため、それらを踏まえた上で、適切な土地活用方法を選択することが、成功への第一歩となります。

4-3．土地活用の目的

相続した土地の活用方法を選ぶ際は、土地活用を行う目的を明確にすることが重要です。

例えば、固定資産税や相続税の節税が目的なら「アパート経営」が、高い収益を得たいなら「貸店舗経営」が適しています。
節税効果と収益性の両方を満たしたい場合は、「賃貸マンション経営」が有力な選択肢となります。

このように何を目的とするかによって適切な活用方法は異なるためご自身のライフプランや目的に合った方法を選ぶことが成功への鍵となります。

賃貸マンション経営に向いている人の特徴もご紹介しますので、ぜひご参考になさってください。

5．相続した土地を活用したいと
お考えの方は
東建コーポレーションまでご相談ください

以上、相続した土地の活用方法について解説しました。

土地は、ただ所有しているだけで固定資産税や都市計画税などの維持費がかかるため、何らかの方法で活用するのが望ましいと言えます。

相続した土地におすすめの活用方法には、「アパート経営」や「賃貸マンション経営」、「戸建て賃貸経営」などがあります。

相続した土地を活用することで、土地の購入費をかけずに土地活用を始められたり、長期に安定した収益を得られたりします。
しかし一方で、一定の初期費用がかかったり、様々なリスクが生じる可能性があったりするため、慎重に検討する必要があるでしょう。

相続した土地を活用したいとお考えの方は、東建コーポレーションまでご相談ください。
独自のノウハウで取得した市場調査データをもとに、ご所有地に適切な土地活用方法をご提案します。